不動産売却にかかる税金の種類と計算方法は?具体例でもシミュレーション!


家やマンション、土地といった不動産を売却する際には、譲渡所得税などさまざまな税金がかかります。
そして、それぞれの税金は計算方法が異なり、保有期間によっても税率が大きく変わります。場合によっては数十万円以上の節税ができることも。
そこでこの記事では、不動産売却にかかる税金の種類と計算方法について、計算例、シミュレーションを用いて解説します。

目次

 

不動産売却にかかる税金と計算の仕方

この章では不動産売却時にかかる税金とその計算式について解説します。
どの計算式も不動産売却時の税金を計算するために必要なので、頭に入れておきましょう。

税金 計算式
譲渡所得税 譲渡所得×15%or30%(保有期間による)
住民税 譲渡所得×5%or9%(保有期間による)
復興特別税 所得税額×2.1%
登録免許税 売買:不動産の価額×1.5%(令和3年3月31日まで)
抵当権抹消:不動産1個1,000円
印紙税 売買金額によって変動(2,000円~)
消費税 建物部分の価額×10%
※一般個人が売主の場合は非課税

次章から、それぞれの税金について詳しく解説します。

譲渡所得税の計算

譲渡所得税は譲渡(売却)する土地や建物の所有期間で変動します。
譲渡(売却)した年の1月1日現在を基準に、所有期間が5年を超えるかどうかが税率が変わる目安です。

区分 計算式
5年を超える(長期)場合 譲渡所得×15%
5年以内(短期)の場合 譲渡所得×30%

譲渡所得の計算式

まず譲渡所得税を求めるためには、譲渡所得を計算しなければなりません。譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

計算式の言葉の意味は以下の通りです。

譲渡価額 土地や建物の売却費用
取得費 土地や建物の取得費用や購入手数料・購入後にかかった設備費用など
譲渡費用 土地や建物を売るためにかかった費用(仲介手数料や印紙代など)
特別控除 通常の物件では0円。マイホームを売却した場合は最大3,000万円の控除が受けられる

計算例

条件例
例えば、20年前に購入した土地で、譲渡価額が1億円、取得費が6,000万円、譲渡費用が400万円の場合の譲渡所得は以下のように計算できます。

計算式
1億円-(6,000万円+400万円)-0円=3,600万円

所有期間が5年を超えるため、譲渡税は15%で計算
3,600万円×15%=540万円

※所有期間が5年以内の場合は譲渡税30%
3,600万円×30%=1,080万円

住民税の計算

不動産の売却時には所得税だけでなく住民税もかかります。
不動産売却時の住民税は、前項の譲渡所得税と同じように長期・短期で以下のように税率が異なります。

保有期間 計算式
5年を超える(長期)場合 譲渡所得×5%
5年以内(短期)の場合 譲渡所得×9%

計算例

条件例
①譲渡所得が3,600万円、保有期間が長期の場合の住民税(住民税:5%)
長期の場合は、3,600万円×5%=180万円

②譲渡所得が3,600万円、保有期間が短期の場合の住民税(住民税:9%)
短期の場合は、3,600万円×9%=324万円

復興特別税

復興特別所得税は、2013年の東日本大震災の復興を目的として作られた税金です。
令和19年の12月31日までの所得に課せられる税金で、不動産売却時も課税対象です。

復興特別税:譲渡所得税額×2.1%

※復興特別所得税は、譲渡所得額ではなく譲渡所得「税額」に対して課税される為注意が必要。

計算例

条件例
譲渡所得額が3,600万円…譲渡所得税額が540万円の場合

計算式
540万円×2.1%=113,400円

登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有権移転登記を行ったり抵当権を設定したりした場合にかかる税金です。
所有権移転と抵当権抹消の場合で、かかる税金、条件も異なるため、誰がどの費用を負担しなければならないのか仲介する不動産業者に確認する必要があります。

所有権移転の登録免許税

対象者 計算式 期限
一般的に不動産の買主 不動産価格×1.5% 令和3年3月31日まで
不動産価格×2.0% 令和3年4月1日以降、2%になる可能性あり

なお、不動産の価額とは固定資産税評価額のことで、固定資産評価額は毎年税務署から送られてくる通知書に記載されています。

また登録免許税の手続きは手間と時間がかかるため司法書士への支払い報酬も必要で、5万円〜10万円程かかる点は覚えておきましょう。

抵当権抹消の登録免許税

抵当権抹消をした場合は、それぞれ以下の税金がかかります。

対象者 不動産の数 税金
一般的に
不動産の売主
不動産1個の場合 1,000円
土地と建物を1件で申請する場合 2,000円
不動産20個以上の場合 1件につき20,000円

抵当権抹消費用の負担については、売主が行います。なぜなら、売主は買主に不動産を売却する際、抵当権が付いていない状態で渡す義務があるからです。

計算例

条件例
不動産価額が1,000万円のケースで1件売却する場合にかかる登録免許税と抵当権抹消費用を計算してみましょう。

登録免許税について
登録免許税:1,000万円×1.5%=15万円
司法書士報酬が必要:司法書士によって異なりますが、概ね5万円〜10万円

つまり、不動産価格が1,000万円のケースでかかる登録免許税及び司法書士報酬は、20万円~25万円程度ということです。

抵当権抹消について
抵当権抹消費用:1件のみなので、1,000円

印紙税

印紙税とは、売買契約書など課税対象となる書面に課税される税金で、売買金額によって変動します。

令和4年3月31日までの間に作成された売買契約書の場合は以下の軽減税率が適応されます。その後は変更する可能性があるので常に確認が必要です。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

売買契約書の印紙税は売買契約書を結ぶときに課税されます。

計算例

条件例
東京都心5区及び南部の平均成約価格で条件設定。
戸建:約7,143万円
マンション:約5,389万円

この場合の印紙税は、本則税率6万円から軽減税率の3万円を控除した3万円になります。

※印紙税は、契約締結後に契約が解除になっても、戻ってこない点には注意が必要。

また、印紙税は、買主と売主で折半して負担する場合もあるので、仲介会社の担当者に確認しておきましょう。

消費税

土地の売買 一般個人が売主の場合(土地以外も) 事業者が売主の場合
非課税 非課税 課税

不動産売却時に消費税がかかることは多くありません。土地については非課税ですし、一般個人が売主の場合も非課税です。
したがって、消費税がかかるのは事業者が売却する場合のみです。

売却の際は非課税だが、仲介手数料など諸費用については課税対象

計算例

条件例
事業者が1億円の建物を売却する場合にかかる消費税のシミュレーション。

計算例
建物部分に課税される消費税:1億円×10%=1,000万円
仲介手数料に課税される消費税:仲介手数料306万円×10%=30万6,000円
※仲介手数料の一般値:売却代金の3%+6万円+消費税で計算

不動産売却にかかる税金を節税するポイント


不動産売却にかかる税金を節税するためのポイントは以下の3つです。

・特例を知っておく
・売却タイミングを調整する
・誰が負担するかを明確にする

特例を知っておく

現在住んでいるマイホームを売却した場合、条件を満たせば期間に関わらず譲渡所得から最大3,000万円の特例控除を利用できます。

その他にも多くの特例があり、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税を抑えられる可能性も高くなります。

主な特例は以下の4つのケースです。

主な特例 概要
マイホームを売ったときの特例 マイホーム購入の際に3,000万円を控除
被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例 相続や遺贈による家屋の譲渡所得を最大3,000万円控除
特定居住財産の買い換え特例 マイホームを売り、代わりのマイホームを購入したときの譲渡益課税を繰り延べ可能
10年超所有軽減税率の特例 所有期間が10年を超えるものを売却した場合に軽減税率を適用可能

ただし、特例は住宅ローン控除と併用はできません。

売却タイミングを調整する

売却タイミングを調整するのも有効な対策です。
上述したように、短期保有時の税金と長期保有時の税金では、比較すると20%近く違います。

区分 所有期間 税率
短期譲渡所得 5年以下 5年以下 39.63%
(住民税9% 所得税30% 復興特別所得税0.63%)
長期譲渡所得 5年超 20.315%
(住民税5% 所得税15% 復興特別所得税0.315%)

そのため、不動産の保有期間が5年に近い場合、すぐに売るよりも5年を超えてから売却すれば、大きな節税が可能です。

例えば、以下の表は、譲渡所得1,000万円の場合の税額を比較したものです。

区分 住民税 所得税 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得 90万円 300万円 18,900円 391万8,900円
長期譲渡所得 50万円 150万円 4,725円 200万4,725円

短期保有は合計約392万円の税金で、長期保有は合計約200万円の税金なため、おおよそ192万円ほどの違いがあります。

不動産の売却時期が5年に近いのであれば、なるべく5年を超えてから売却した方が良いでしょう。

誰が負担するか明確にする

印紙税や登録免許税については、不動産業者や手続きによって売主と買主のどちらが費用を負担するのか違う場合があります。
そのため、必ず諸費用については、誰が負担をするのか担当者に確認しておきましょう。

印紙税 登録免許税
所有権移転の場合 抵当権抹消の場合
買主と売主で折半して負担する場合もある 買主 売主

不動産売却の税金計算は複雑!独力での計算が難しい場合は不動産会社への相談がおすすめ

不動産売却の税金の計算はとても複雑で、不動産の価格によっては、税金だけで数十万円以上支払うことも。そのため、不動産売却の税金計算について正しく理解しておくことはとても重要です。

ただ、印紙税や登録免許税などの税金は売主と買主のどちらが負担するのかわかりにくく、どのぐらいの税金がかかるかを自力で計算するのは大変です。
もし税金の計算に不安がある場合や、不動産売却に疑問点が多い場合は不動産会社に相談することをおすすめします。
場合によっては、節税できることもありますので、一度ご相談してみてください。

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