家を売りたい！家の値段を知るための「不動産査定」とは？

家を売却することを考えたら、まず気になるのは「いくら」で売れるのかということ。一般的に家の価格を確認する方法は不動産会社に「査定」を依頼することになります。
「査定」には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の二種類があり、主な違いは以下のとおりです。

マンションならば、リフォームをしていたり、使い方に問題があったりして条件が大きく異なる場合を除けば、同じマンションの異なる部屋の売却事例から机上査定だけで正確な査定金額が算出できることもありますが、土地や中古戸建の場合は、実際の物件の状態を調査しなければ、ほぼ正確な査定金額を導き出すことは困難です。

不動産査定の流れ

査定価格の算出方法

査定価格を算出するためには、まず対象不動産の評価を行います。宅建業者や金融機関が不動産の評価を行う際に使う方法が、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の３つです。評価対象の不動産の種別により最適な評価法を選択しますが、それぞれ次のようなポイントがあります。

１．原価法

現在、評価したい建物と同等の建物を新築した場合の価格（再調達価格）を計算し、経年による建物や設備の劣化を評価額から差し引く（減価修正）ことで対象不動産の試算価格を求める評価法。
対象不動産が「建物」または「建物およびその敷地」である場合、再調達価格の把握と減価修正を適切に行なうことができるケースで有効な方法で、主に一戸建ての評価に使用されます。
なお、このような原価法による試算価格を「積算価格」といいます。

主な建物の耐用年数

また、対象不動産が「土地のみ」である場合においても、路線価や最近造成された造成地などのように、再調達原価を適切に求めることができる場合は原価法の適用が可能です。まずは路線価による評価を算出し、実際の取引事例により比較検討する方法が理想です。

２．取引事例比較法

査定地周辺のエリアにおいて条件の類似する複数の成約事例地を選択し、形状、環境、方位などの個別要素を比較検討して、売却理由など個別事情による修正を行う評価法。主にマンションや土地の評価に使用されます。
この評価法を使用するポイントは成約事例地の選択にあり、宅建業者ならばレインズ（不動産情報のデータベース）の成約情報を活用します。ただし、条件の類似する成約情報が少なかったり、成約までの期間が確認できなかったりと、慎重な価格決定が必要となります。なお、このような取引事例比較法による試算価格を「比準価格」といいます。

３．収益還元法

対象不動産が賃料により将来生み出すと予想される純利益から現在の不動産価値を決定する評価法。主に収益物件の評価に使用されます。
この方法は「収益性」のみ重視しており不動産の個別要素が全く反映されないため、評価額を上げるには賃料の一定額以上の上昇が必要となります。また、期待する還元利回りの設定値によって評価額が大きく変わります。

収益還元法で適切な価格を導くための還元利回りを設定するのに注意すべきこと

査定を依頼する時のポイント

１）必要書類を揃える

　本人確認書類、物件の登記済権利書、固定資産税納税通知書、公図、壁芯面積（専有面積）が分かる資料（マンションの場合）など。

２）不具合や修繕の必要性の有無

　値下げ要因や、売却後のトラブル回避のために、家の不具合や修繕状況を不動産会社に伝えます。不具合や瑕疵がある場合は、それぞれ修繕可能かどうか確認します。

　不具合や瑕疵について契約書に明記しておかないと、売主は不適合責任を負うことになります。

３）リフォームやクリーニングの必要性

　売主がリフォームやクリーニングをして家の状態を良くしたとしても、買主が自分好みのリフォームを計画している場合は無駄になるので、余計な出費を増やさないよう慎重に検討する。

　リフォームやクリーニングの必要性については、売却を依頼する不動産会社に相談するのが良い。

４）境界線が明確かどうか（土地・一戸建ての場合）

　一戸建てや土地の売買において一番多いトラブルが境界線に関することです。査定後に調べることも可能ですが、問題となる可能性があるかどうか最初に把握しておくことが重要です。

　境界線に問題が無ければ査定時間も短くなります。

まとめ

査定はあくまでも家を売るための前のステップです。家を売るために不動産会社に売却活動を依頼（媒介契約）することになりますが、不動産会社の中には売主と媒介契約を交わすために、相場より高めの査定額を提示してくるような会社も存在します。そのような業者に依頼してしまうと適正な価格で販売活動がされないため、家もいつまでも売れずに結局値下げすることになってしまいます。間違った選択をしないためにも査定額の根拠を業者にしっかり確認し、それに対して的確に応えられる不動産会社を選ぶことが大切です。

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