不動産売却の基本的な流れを紹介！書類や仲介依頼など、ステップごとに必要な準備とは？

住み替えや資産整理、ローン返済の滞りなど不動産売却を検討する理由は様々。不動産売却をする際は、必要書類や査定方法、媒介契約の種類までたくさんの選択肢が存在します。この記事では、不動産売却の流れを紹介するとともに、それぞれのポイントを解説します。

不動産売却契約の流れ

まずは売却を検討してから、実際に売買契約が締結するまでの流れを確認しましょう。一般的に、売買契約を締結するまでにかかる期間は3ヶ月～6ヶ月と言われています。期間はあくまで目安ですが、いつまでに売却したいのかを逆算して、売却相談を行いましょう。

売却前に明確にしておきたいこと

不動産会社へ売却相談をする前に、なぜ売却したいのかという売却理由と、いくらで売却したいのかという売却希望価格を定めておきましょう。予め決めておくことで、売却までのスケジュールや方針を定めやすくなります。

売却理由

売却理由を明確にすることは、売却活動において最も重要なことの一つです。購入希望者側にとって不動産購入というのは一生に何度もない高額な買い物。そのため、どのような理由で売却に至ったのかについては関心が高いのです。購入希望者のためにも、あいまいな理由は避けるようにしましょう。また、住み替えや引っ越しが理由の場合は引き渡し時期が明確になるため、売却検討時期についても予め設定しておきましょう。

よくある売却理由例

売却希望価格

不動産会社での査定が行われる前に、自身の不動産がいくらくらいで売れるのかを下調べしておきましょう。ある程度の売却価格を決めておかなければ、売買契約の締結が長引いてしまいます。円滑な売却をするために相場を理解しておきましょう。

相場を自身で調べる方法としては、インターネットの物件情報サイトを利用するのもおすすめです。自身の不動産と「最寄駅」「築年数」「間取り」などが似通った物件を検索して、参考にしましょう。

また、ローンの残債や諸費用も希望価格に反映しておきましょう。諸費用などは不動産会社に売却相談する際に問い合わせてみると良いでしょう。

不動産売却時に準備しておくべき書類

＊物件種別によって必要書類は若干異なる場合がございます

≫不動産売却の必要書類についてさらに詳しく知る≪

【STEP①～③】媒介契約を締結するまで

ここでは、不動産会社と売り主で行う売却相談から媒介契約締結までを解説します。不動産売却を取り扱う不動産会社は多く、その規模は様々です。どのような方針で売却活動を行っているのか、仲介手数料はいくらなのか、会社の規模で決めるのではなく希望条件に合う不動産会社と媒介契約を結ぶことが重要です。

売却相談

複数ある不動産会社の中であなたの理想に近い会社を探すため、希望条件をもとに理想の不動産会社を見つけましょう。最近では一括で査定できるサイトに登録し売却活動を始める方も増えています。もちろん、特定の会社へ電話で相談することも、直接訪問して相談を行うことも可能です。

ここでは売却前に定めた、「売却理由」「売却希望額」が重要です。本当に売却するべきなのか、時期尚早になっていないのかをプロの目から判断してもらいましょう。また、「〇月頃までに」などの明確な期限があるのか、長期的な視点で売却を考えているのか、「最低売却価格は○○円など」自身の計画が現実的なものかどうかについても複数社と相談して条件を整理しましょう。

査定

売却予定の不動産について、不動産会社で査定を行ってもらいましょう。マンションや一軒家の場合、室内の状態などを実際に現地で確認します。物件の状態だけが査定対象ではありません。経済情勢や住宅市場の動向によっても価格は変化します。また、「近年地価が上昇している土地なのか」などエリアの特性も重要な項目です。

不動産売却において共通の査定基準は存在しないため、複数社での査定を行うことが重要です。インターネットの物件情報サイトなどで、予め調査した市場相場と大きな乖離がある可能性も十分考えられます。最低でも3～4社で査定をお願いして自身が納得する価格を定めましょう。

不動産の査定方法は主に「訪問査定」「机上査定」の2種類ですが、売却に至る場合、必ず訪問査定を行います。机上査定はあくまで概算を出す簡易的な査定方法と考えておきましょう。

訪問査定

売却予定の不動産に訪問して査定する方法で、地域の特性や設備の使用状況、日当たりなどが査定条件に該当します。机上査定では把握しきれない不動産の個別条件を加味して査定するため、適正価格(実際の売却価格)を算出することができます。具体的に不動産の売却を検討している方の場合は、訪問査定を行う必要があります。

机上査定（簡易査定 ）

簡易査定とも呼ばれる査定方法です。売却するかどうかを検討する段階で、不動産価格の概算を算出するためによく使われます。

公示価格や他物件の比較、市場トレンドを踏まえて価格をシミュレーション。実際に物件に訪問することはなく、インターネットでも査定ができるため早ければ数時間で物件の価格を知ることができます。所在地、物件情報、築年数、面積のみのデータで査定が可能で、特別に書類を準備する必要もありません。手軽でかんたんな方法ですが、あくまでも参考価格という位置づけです。算出された査定額が実際の市場価格と大きく異なる場合も十分に考えられます。

媒介契約締結

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つが存在します。それぞれの特徴についてみていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは他の2つの契約方法とは違い複数の不動産会社と契約ができるという特徴があります。複数の会社と仲介契約を結ぶことにより、多くの人の目に不動産情報がとまることは最大のメリットと言えるでしょう。また個人で買い手を見つけ売買契約を結ぶこともできます。

しかし、契約期間が3ヶ月以内という取り決めがあり、専属契約ではないため不動産会社が販売活動に力を入れない可能性も考えられます。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社のみと契約を結ぶ方法で他の会社との契約は一切できません。しかし、個人で買い手を見つけた場合は一般媒介契約同様に売買することができます。また、14日に1回以上の販売状況報告が義務付けられているため、売り主にとって安心感を得られるのも特徴の1つ。専任で契約を結ぶため、買い取り保証サービスなど不動産会社の様々なサービスを受けられるのも魅力です。仲介手数料の値引きなど、条件についてある程度売り主の意見が通りやすい傾向にあります。

一方で、契約した不動産会社の営業力頼りになるというデメリットも存在します。どれだけ営業活動に注力してくれるかなど、不動産会社の営業力について事前に把握しておきましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約と似ている媒介契約です。違いとしては、個人で買い手を探すことも禁止されており、必ず媒介契約を結んだ不動産会社を通して不動産売却を行うと言う点が挙げられます。また、7日に1回以上の販売状況報告が義務付けられているのも専属選任媒介契約の大きな特徴です。

【STEP④⑤】売却活動準備と売却活動

不動産会社との媒介契約を締結した後は、いよいよ売却活動です。ここでは売却活動を行う前の準備から売却活動についてまでを解説していきます。売却活動をするということは自身の所有不動産が「商品」となること。しっかりとした販売準備を行いましょう。

売却活動準備

不動産の状態をより良くしておくことを心がけましょう。マンションや一軒家を売却する場合はクリーニングをする方も多いようです。

汚れが目立ちやすい水回りの掃除は入念に行いましょう。また、家具などはできるだけ処分して、部屋を広く見せるようにすることで良い印象を与えることができます。庭やベランダなどは手入れを忘れやすい箇所などで注意。雑草や雨による汚れなどの手入れも忘れないようにしましょう。マンションの場合、購入時に入手した設備の資料などを揃えておくことも重要です。

売却活動

売却活動は売り主が行う訳ではなく、媒介契約を結んだ不動産会社が窓口として対応します。そのため、ここでは売り主として最低限行うことについて紹介します。

購入希望者が内見を行う日は土日が指定されることが多いでしょう。そのため、できるだけ週末の予定を開けておくことをおすすめします。もし予定がある場合は、不動産会社の担当者に予め共有しましょう。

また、現在使用していない部屋の場合、電気を解約していることもあるでしょう。しかし、購入希望者としては照明があった状態で内見をしたいと思うはずです。照明がつけられるように、電気が使える準備をしておきましょう。

【STEP⑥⑦】売買契約締結と売買後の手続き

購入希望者が決まれば、不動産売却もいよいよ最終段階です。売買契約を結んで不動産売却の手続きを行いましょう。

売買契約締結

値下げ交渉など購入希望者からも条件を提示されることも十分考えられます。値引きに応じるかどうかは不動産会社とよく相談して回答を出しましょう。

売れ残らないことが一番重要ですが、安易に値下げをする必要もありません。値下げに応じる代わりに補修やクリーニングをしないといった条件を提示するなど、適正価格をもとに価格を決定しましょう。

購入希望者と価格面での合意ができた場合は売買契約を締結します。売り主が当日行うことはほとんどありません。当日は、不動産会社の宅地建物取引士から重要事項の説明を受け、契約解除が行われないように売買価格の10～20%の契約金を受け取りましょう。

売買価格の最終的な決済は後日、銀行で行われることが一般的です。その際、売り主、買い主、不動産業者、司法書士が同席します。決済後は、代金の領収書と鍵を買い主に渡し、手続きが完了します。

売買後の手続き

不動産売却の翌年に、売り主は確定申告を行わなければいけません。売却益がある場合は、「譲渡所得」扱いとなり課税対象になりますが、売却時に損失があった場合は非課税です。もし、損失が大きい場合は節税対象になる可能性もありますので、税金についてもしっかりと確認しておきましょう。

≫不動産売却後の確定申告について詳しくはこちら ≪

不動産売却の流れを理解して、適正価格で売買を行いましょう

不動産売却には多くの手続きが存在します。大まかな流れを理解し、自身で相場を調べてから不動産会社に相談することをおすすめします。査定価格には、明確なルールが存在しないため、最低でも3～4社に相談しましょう。売買契約を締結させる場合は、宅地建物取引士の立ち合いも必須です。どの媒介契約にするのかも含めてまずは不動産会社へ相談をしてみましょう。

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