おさえておきたいマンション売却の流れとは？売却時のポイントやコツも紹介

所有しているマンションの売却を検討している一方で、売却の具体的な流れを把握していないという人も多いのではないでしょうか。この記事では、これからマンションの売却を進めていきたい人に向けて具体的な流れや注意ポイントなどを解説します。これから売却を行う人はぜひ参考にしてください。

マンション売却の流れとは？

マンションの売却には仲介と買取の2種類があります。ここでは仲介で売却する際の流れを解説します。

STEP1.不動産会社を選定

まずは、マンションを売るために不動産会社を選びます。不動産会社選びに失敗すると、なかなか買主が見つからない状態になる可能性もあるので注意が必要です。実際に選ぶ際は、後述する査定金額を比較してみたり、担当者と直接顔を合わせてみたりして、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

STEP2.価格査定～媒介契約

不動産会社の選定後、価格の査定を行います。査定は、売却までに3ヶ月〜半年かかることを想定した金額での試算が一般的です。その後、納得のいく査定額を提示した不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3種類があります。

一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約

一般媒介契約の場合は、数社と契約可能ですが、他の2つの場合は、1社のみの契約となります。また、専任媒介契約であれば、売主自身が買主を探すことができますが、専属専任媒介契約の場合はそれもできません。

STEP3.売却価格を決定

マンションの売却価格は売主本人が決定します。不動産会社から査定をしてもらっていても、あくまでも試算なので必ずしも査定結果通りにしなければいけないわけではありません。

ただし、査定価格よりも大幅に高い金額を設定するとなかなか買い手が見つからなくなる恐れがあります。目安は相場よりも5%ほど高い程度です。

STEP4.リフォーム

売却する際に大切なのが部屋を綺麗にしておきましょう。汚い部屋、物が散らかっている部屋は、内覧にやってきた買主に購入意欲を失わせる可能性があります。必要に応じたリフォームや玄関やキッチン、浴室などの水回りを綺麗な状態にすることで買主の心象はよくなります。

もちろん大規模なリフォームの必要はありません。レンタルスペースに荷物を一時的に移動させておくというのも有効な手段です。

STEP5.内覧対応

不動産会社によって部屋の広告が出されると、実際に購入を検討している人が内覧にやってきます。内覧は部屋の良さを直接アピールできる大きなチャンスです。実際に住んでみてどういった点が良かったか、気になる点は何かあったかなど、買主が知りたい情報を教えるようにしましょう。

STEP6.契約～決済

内覧を経て、買主から契約の申込みがあります。申込みがあったら契約手続きを進め、金額の決済を行った後、引き渡し日の調整や実際の引き渡しが行われます。この時、必要に応じて銀行への連絡も行ってください。これは、マンションに抵当権がある場合に、抵当権の抹消を行うためです。

STEP7.確定申告

マンションを売却すると確定申告を行う必要があります。例えば、マンションを売却して利益を得た場合は、譲渡所得税が発生します。そのため、確定申告をして納税しなければいけないのです。また、売却によって損失が発生した場合も、翌年以降にその損失を繰り越せる特例があり、確定申告が必要です。この特例を利用すれば所得税や住民税が安くなる可能性があります。

売却にかかる期間とは？

マンションを売りに出したからといって、必ずしもすぐに買主が見つかるわけではありません。販売を開始してから売却までにかかる平均的な期間は3ヶ月程度とされています。

価格査定〜媒介契約に到るまでには1〜2週間、売却価格の決定～契約・決済の工程にかかる期間の目安は約2ヶ月〜1年となっているため、マンション売却を検討し始めてから実際に売れるまでには意外と時間がかかります。

売却の際におさえておきたい5つの注意点とは？

実際に売却を行う際には、いくつかの点に注意しなければいけません。続いては売却時の注意点を5つ解説します。

注意ポイント1：売却タイミング

マンションの売却は一般的に春や秋に多いとされていますが、このタイミングだからといって必ずしも高額で売れるわけではありません。マンションは、売却時期が早い方が価値は高いため、「次の春まで待ってから売却しよう」といったことにあまり意味はありません。基本的には、できるだけ早いタイミングで売りに出すようにしましょう。

注意ポイント2：不動産屋選び

不動産会社を選ぶ際には、営業担当者との会話を通して信頼できるか判断します。営業担当者は　買主にマンションを紹介するほか、価格交渉を行う際などに間に立つなど売却に大きく関与するためです。

また、レインズという不動産会社専用サイトへの広告掲載許諾もチェックしましょう。マンションの情報掲載時の掲載許諾があれば、多くの不動産会社が広告してくれるため、より売りやすくなります。許諾がない会社は、自社のみでの広告活動となり、情報が拡散されにくくなります。

注意ポイント3：査定前のリフォーム

部屋を綺麗にすることは、売却する上でも重要ですが、不動産会社による査定前の段階からリフォームをする必要はありません。リフォームにかかった費用分が査定結果に上乗せされるわけではないためです。

また、買主が購入後に自分でリノベーションをしたいケースもあるので、事前のリフォームがかえってマイナスになることもあります。

注意ポイント4：内覧対応の注意点

内覧は、買主にとって購入の大きな判断材料になります。そのため、部屋の中をきれいに掃除にして、可能な限り室内のメンテナンスも行っておくようにしましょう。

また、売主はスーパーやドラッグストア、駅などの自宅周辺の環境や感想などを説明するようにしましょう。そっけない態度で何もしないと、心象も悪くなってしまうこともあるので注意してください。

注意ポイント5：適正な価格での売却

売却価格は売主が設定できますが、少しでも利益を得るために適正価格よりも高い価格を設定すると、なかなか買主が見つからないといったことも起こりがちです。一方で、とにかく売るために価格を安く設定すると、売主が損をしてしまいます。

マンションを売却する場合は、価格相場をしっかり見極めるようにしましょう。不動産会社による査定は1社のみの査定を参考するのではなく、複数社に査定を依頼するなどして、適正価格を設定してください。

ケース別！マンション売却の流れで発生する疑問を解決

続いては、マンションを売却する様々なケースの中で発生する疑問にお答えしていきます。

物件に関する疑問

まずは、物件自体に対しての疑問を解説します。住み替えによる売却やタワーマンションの売却についても解説しているので参考にしてみてください。

住み替えでの売却は？

住み替えでの売却は家を売るのと同時に新たに買う必要もあるため、難易度が高いと言えます。そのため、基本的にはマンションの売却を優先することをおすすめします。同時並行で進めてしまうと家を購入するための資金繰りも必要になりますが、売却後であれば、売却によって得たお金を購入資金にあてることも可能だからです。

タワーマンションの売却は？

タワーマンションは立地や設備が好条件なものが多いため、売れなくて困るということは現在あまりありません。また、タワーマンションは海外の投資家からの人気も高くなっています。不動産会社の中には海外投資家を顧客に持っている会社もいるので、タワーマンションを売却する際は、会社選びの際にチェックしてみてください。

売却の前後に発生する疑問

続いては、売却をする前、売却直後に出てくる疑問について解説します。-

「売却」と「買取」の違いは？

マンションを売る場合「売却」と「買取」の2種類の方法があります。売却とは、不動産会社を通して買主にマンションを売るというものです。一方の買取とは不動産会社にマンションを買い取ってもらうというものです。一般的には「売却」で売ることがほとんどですが、買取の場合、仲介手数料がかからない、早く売れるといったメリットがあります。

売却価格を決めるときの不動産会社のアドバイスは？

売却価格を決めるときは、あらかじめ価格交渉に応じられる金額を設定するようにしましょう。これは、マンションを売却する場合、買主から価格交渉をしてくるケースが多いためです。全ての価格交渉に応じる必要はありませんが、交渉に応じることで買主の心象も良くなります。

売却に必要な費用の目安は？

マンション売却は、売主側にも費用負担が発生します。具体的には仲介手数料や印紙税、譲渡所得税、抵当権抹消費用などが該当します。これらの費用は売却価格の5〜7%と言われています。そのため、例えば、マンションが3,000万円で売れた場合、約150万円〜210万円を売主側が負担するイメージです。

売却時に発生する疑問

続いては、売却時に発生する疑問について解説します。

売却時に必要なものは？

売却契約を結ぶ際には、以下が必要になります。

本人確認書類
印鑑（実印）
印鑑証明書
登記済証
仲介手数料の半金

上記のうち、印鑑証明書に関しては取得手続きが必要になるため、時間に余裕を持って準備するようにしましょう。また、印鑑は必ず実印を用意してください。

手数料や税金などお金に関する疑問

次に、売却時に発生する手数料や各種税金などお金関連の疑問について解説します。

仲介手数料の目安は？

不動産会社を介してマンションを売却する場合、仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、「（売却額×3％＋6万円+消費税」を上限に設定されます。多くの場合、仲介手数料は不動産会社によって上限一杯になっていることが多いようです。

仲介手数料は不動産会社によって契約時に半分、物件受け渡し時に残りの半分を支払うケースもあれば、受け渡しの際に全額支払うとしているケースもあります。

マンション売却にかかる税金は？

マンション売却にあたっては「印紙税」や「譲渡所得税」などの税金が発生します。印紙税の金額は売却価格によって変動します。譲渡所得税は、売却益に課される税金で、マンションを所有していた期間によって金額が変動します。
なお、一定の条件を満たしていれば、譲渡所得税は特別控除が受けられ、3,000万円までの売却益であれば課税されません。なお、この特別控除を受けるには確定申告が必要です。