不動産売却の税金はどれくらい?売却益にかかる所得税・消費税・住民税について

2020.04.06


不動産を売却する際には、さまざまな税金がかかります。これらの税金には普段の生活では馴染みのないものもあるうえに、売却のタイミングや売買代金などの条件によっても税額が異なるため、いざ売却しようとした際に思わぬ出費が発生してしまうことも。
不動産売却を成功させるためには事前に「何に対して」「どんな税金がかかるのか」をおさえておくことが重要です。
そこで今回は、不動産売却にかかる所得税や住民税、消費税など、税金についての基礎知識について解説していきます。

目次


不動産売却ではどんな税金がかかる?

不動産売却には、利益が出た場合にかかる「所得税」や「住民税」、その他「印紙税」などが必要です。
まずは、下記で不動産売却時にかかる税金には、どのようなものがあるのか、みていきましょう。

【不動産売却にかかる税金一覧】


税金 詳細
① 登録免許税 不動産登記の名義変更の際に必要
②印紙税 売買契約書に対して課税される
③譲渡所得税
・所得税
・住民税
・復興特別所得税など
不動産売却で、利益が発生した際に課せられる
④消費税 動産売却に関する消費税

上記の税金のうち、「登録免許税」と「印紙税」は利益がでなくても課せられる税金です。
下記でそれぞれの税金について詳しくみていきましょう。


①登録免許税

登録免許税とは、住所変更登記や抵当権抹消登記が必要な場合に納める税金です。
不動産を売却する際、売主の現住所が登記記録上の住所と異なっている場合や、売主の住宅ローンの利用により抵当権が設定されたままの状態では、買主への所有権移転登記を行うことができません。
そのため、不動産を引き渡す前には変更登記や抹消登記をしておく必要があり、登録免許税は登記手続きを依頼する司法書士を通じて納税することが一般的です。


②印紙税

印紙税とは、印紙税法に定められた文書を作成した際に課税される税金です。
不動産売買契約書は、この印紙税法に定められた文書として該当するため、契約書に記載された売買金額に応じた収入印紙を契約書面に貼付し、消印を押すことで納税を完了させる必要があります。また、この印紙代は軽減税率の適用があるため、収入印紙を購入する前に税額をチェックしておきましょう。

なお、売主・買主双方で契約書を2枚作成する場合は、それぞれで印紙代を負担するのが一般的です。
ただし、どちらかの申し出により契約書1枚を作成し、その写しを控えとする場合、この写しの書面は課税文書に該当しません。そのため、原本に貼付する印紙代を売主と買主の折半とすることで、印紙税額を半分で済ませることも可能です。


③譲渡所得税(住民税・所得税)

不動産売却において「利益(譲渡所得)」が出た場合、その利益の発生に基づいて「所得税」と「住民税」が課税されます。
さらに、あまり認知されていませんが「復興特別所得税」という東日本大震災の復興財源のための税金も課税対象です。
復興特別所得税は、所得税に上乗せした形で徴収され、不動産売却で利益が発生した場合はその所得税額に対して税率2.1%を乗じた金額を納税します。


④消費税

消費税の課税有無については、「課税事業者」であるか否かによって判断されます。
売主が課税事業者である場合、建物部分について消費税が課せられますが、個人所有の土地や建物を売却する場合は非課税の対象です。ただし、事業目的で所有する投資用のマンションなどは、個人所有であっても建物部分が課税対象となるケースもあるので注意が必要です。

また、不動産会社への仲介手数料や金融機関への住宅ローン手数料、登記を依頼する司法書士手数料なども課税対象です。不動産売却をする際には、課税対象となるもの、非課税対象となるものを事前に把握しておきましょう。


不動産売却にかかる譲渡所得(売却益)の税金について


不動産売却では、買った時よりも高く売れたとき、つまり「利益」が出た際に税金がかかります。このとき手に入れた利益は「譲渡所得」とよばれ、給与所得などの他の所得とは分離して課税されます。

なお、譲渡所得は特別控除の特例があり、条件を満たした場合は譲渡所得から特別控除額を差し引くことができます。
この控除後の所得を「課税譲渡所得」と言います。
不動産の①譲渡所得(売却益)、②課税譲渡所得のそれぞれの計算方法は下記の通りです。

  • ①譲渡所得(売却益)= 譲渡価格 -(取得費+譲渡費用)
  • ②課税譲渡所得 = 譲渡所得(売却益)- 特別控除

譲渡所得は購入金額と売却金額の単なる差分ではなく、「実際に得た利益」です。
そのため計算式にもある様に、不動産の購入金額とそれに要した費用の合計である「取得費」および売却するために要した費用(仲介手数料や測量費用など)の「譲渡費用」を、譲渡価格から差し引いて算出します。

また、特例である特別控除が利用できる場合は、譲渡所得からさらに特別控除額を差し引き、その残った金額に対して課税されます。
特別控除は状況によって適用可否が異なるため、ご自身の不動産が適用対象になるか、仲介会社や税務署などにご相談されると良いでしょう。


譲渡所得(売却益)は土地・建物の所有期間によって税率が変わる

譲渡所得には「所得税」と「住民税」が課税されますが、売った土地や建物の所有期間が、5年を超えるかどうかで適用する税率が異なります。

なお、所有期間は土地や建物を売却した年の1月1日現在で決まるため、購入した年から数えて6回目の1月1日を迎えたとき、5年超の所有として認められます。
つまり、購入した年から単に5年間経過しているだけでは5年超の所有とは認められない点には注意が必要です。

区分 所有期間 税率
短期譲渡所得 5年以下 39.63%
(住民税9% 所得税30% 復興特別所得税0.63%)
長期譲渡所得 5年超 20.315%
(住民税5% 所得税15% 復興特別所得税0.315%)

上記のように土地や建物の所有期間によって税額が大きく変わります。所有期間が長いほど、税率が低くなる仕組みです。
この譲渡所得税は、不動産売却の税金の中でも特にウェイトを占める部分ですので、事前にいくらかかるのか、必ず確認をしましょう。また、下記を参考に税金のシミュレーションをしてみるのもおすすめです。


不動産売却にかかる税金について知っておきたい注意点



不動産売却にかかる税金の支払うタイミング

不動産売却にかかる税金は一度に支払うのではなく、税金の種類によって支払うタイミングが異なりますので覚えておきましょう。

不動産売買契約時に発生する税金が「印紙税」です。契約前に収入印紙を購入し、契約書に貼付および消印を押すことで納税します。

決済・引渡し時には「登録免許税」が発生します。ただし、登記記録の住所や氏名に変更箇所がない場合や、抵当権が設定されていない場合など、売却に際して売主側で変更や抹消登記の必要がない場合には、基本的に登録免許税は発生しません。

また、不動産を引き渡した後にも、税金に関する手続きが必要な場合があります。
不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日まで(原則)に行う確定申告の期間中に「所得税」と「復興特別税」を納税します。この所得税の確定申告の手続きを行うことにより、「住民税」については再度手続きを行う必要がありません。

なお、住民税は「特別徴収」と「普通徴収」の2通りの納税方法があります。
特別徴収は、給与所得者の場合において、他の住民税と同様に毎月の給与から天引きされる方法です。一方、普通徴収は不動産売却で発生した住民税を他の住民税とは分離して、個別に支払う方法です。普通徴収の場合は、5月以降に行政から納税通知書が届きますので、それに従って一括もしくは年4回に分けて納税します。
どちらの方法を選択するかは確定申告時に記入する欄がありますので、申告前に決めておく必要があります。



不動産売却後の税金の確定申告について

譲渡所得(売却益)が発生した場合は、不動産売却後に確定申告をする必要があります。一方で、譲渡所得が発生しなかった場合は確定申告が不要ですが、損益が出た場合や住宅ローンを利用した場合などは所得税の還付を受けられる可能性があるため、確定申告を行うことがおすすめです。

確定申告については、自営業やフリーランスの方などを除いて、あまり経験したことがないはずです。そのため売却する際には、申告に必要な書類もあらかじめチェックしておくと良いでしょう。



マイホームの売却の場合、特例が適用されるケースも

不動産譲渡税には、一定の条件をクリアすることにより、特例として「特別控除」を受けられる場合があります。

例えば、売却した不動産がマイホーム(居住用)である場合は、譲渡所得から3,000万円を控除することができる制度があります。この場合、売却後の譲渡所得(売却益)が仮に2,000万円発生したとしても、課税譲渡所得は控除額の3,000万円を下回るため、所得税と住民税は課税されません。ただし、この特例は配偶者・直系血族への譲渡である場合や前年・全前年に他の特別控除を利用していた場合など、一部適用されないケースもありますので注意しましょう。

≫不動産売却まとめ|売却を成功させる5つのポイントについて詳しく知る≪


不動産売却にかかる各種税金は、実績のある不動産会社への相談がおすすめ


今回は、不動産売却に関わる税金についての基礎知識を解説しました。不動産売却時には、税金についても事前に把握することが大切ですが、売却するタイミングや諸条件によって課税の有無や課税率が異なるなど、とても複雑な仕組みとなっています。そのため、正確な税額を知るためにも不動産会社への相談が安心です。

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