住宅取得等資金贈与の特例 ― 非課税特例の変更点など徹底解説 ―

住宅等取得等資金贈与の特例とは、子や孫が住宅を購入するために父母または祖父母が援助した資金に対して、一定の金額までは贈与税を課税しないという制度です。なお、既に支払い開始している住宅ローンの返済に対する援助は、この制度の対象ではありません。

なお、贈与税は１年単位で課税される暦年課税で、基礎控除110万円が設定されており、一年の贈与額が110万円以内ならば課税されません。しかし、住宅購入資金のような場合は、贈与額が控除額の110万円を超える可能性があります。このようなケースにおいて、住宅取得等資金贈与の特例を利用すれば最大1,000万円までが非課税となり、さらに110万円の基礎控除額を併せて最大1,110万円までの贈与が非課税になります。

特例の概要および改正点

この特例の非課税枠は、これまで住宅用家屋の取得等に係る契約の締結時期で段階的に限度額が設定されていました（表１参照）。

しかし、令和４年度の改正にて、契約時期は問わず、住宅取得等資金の贈与を受けて新築等をした次に掲げる住宅用家屋の区分に応じて定められる金額になりました。

この非課税枠は贈与される側に対するものであり、祖父や父など複数の人から贈与を受ける場合の合計額です。

また、相続開始前３年以内に行われた贈与は相続財産とみなされ相続税の課税対象になりますが、この特例を利用した場合の非課税分の贈与においては、相続財産には含まれず相続税の課税対象になりません。

【 追記 】政府与党は令和５年度税制改正にて、この相続税対象期間を「３年」から「７年」へと広げる方針を出しました。

令和４年度の改正点は次のとおりです。

※上記（②を除く）の改正は、住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例措置についても同様とする

※上記改正は、令和4年1月1日（上記④の改正は令和4年4月1日）以降の贈与から適用

【参考】過去の贈与税非課税枠の限度額（表１）

（※1）消費税率８％で住宅を取得した場合、または個人間売買等で消費税が非課税だった場合
（※2）省エネ性能、耐震性能またはバリアフリー性能において一定の基準を満たす住宅

主な適用条件等

申告方法

納税地の所轄税務署に申告する【e-Tax（電子申告）、郵便または信書便で送付、持参】。

暦年課税の場合、贈与税の基礎控除額110万円以下なら申告は不要です。

なお、住宅等取得資金贈与の特例の非課税額の範囲内でも、110万円を超える時は申告が必要です。

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暦年課税と相続時精算課税の比較

贈与税の課税方法には「暦年課税」と、他に「相続時精算課税」の２つの方法があります。生前贈与する場合に一般的なのは暦年贈与で、年間110万円の基礎控除額を超える分に税率を乗じて課税されます。この暦年課税の税率は10～55%で贈与額が大きくなると税率も上がります。

一方、相続時精算課税には贈与回数に関係なく2,500万円の非課税枠が設定されており、一度で多くの贈与をしたい場合に有効です。贈与金額が2,500万円を超えた場合は、超過分一律20%で贈与税が課税され、この時支払った贈与税分は相続税の計算時に差し引かれます。

ただ、この2,500万円は贈与税が非課税になるだけで、将来の相続発生時に相続財産に加算されて相続税が計算されます。あくまでも課税の先送りなのですが、これは上の世代から若い世代への財産の早期移転を促すものであり、資産が少ない若い世代の住宅ローンの負担軽減や投資を早期に始められるなど、経済的なメリットを期待できます。もし、遺産が不動産の場合は、相続の際に贈与時の時価で遺産に加えられるため、贈与後に不動産の価値が上がっても、その分の相続税の節税にもなります。

なお、2,500万円の非課税枠は贈与者一人当たりの額であり、両親からそれぞれ贈与を受ける場合は合計5000万円が非課税となります。さらに、父親、母親がそれぞれ別の課税方法を選択することも可能です。例えば、父親からは暦年課税でもらい、母親からは相続時精算課税でもらうというやり方も可能です。

　

相続時精算課税制度の改正

2024年1月以降の贈与より、相続時精算課税でも年110万円の基礎控除が設けられ、110万円以下の贈与ならば申告が不要になります。さらに、基礎控除分の贈与財産は被相続人が亡くなっても相続財産に加算されないため、相続税の節税効果が上がります。

一方、暦年課税制度にも改正があり、現在の相続前３年間に受け取った贈与財産は相続財産に加算するという仕組みにおける相続前期間が、３年から７年に拡大されます。拡大される４～７年前の贈与財産の合計からは100万円が差し引くともしていますが、実質増税といえます。

今回の改正により、年110万円の基礎控除が設けられ、さらに相続時にその基礎控除分が加算されない「相続時精算課税制度」を選ぶメリットが大きくなると考えれます。

相続時精算課税制度との併用ができる

「住宅取得等資金贈与の特例」は、「相続時精算課税制度」と併用ができます。この場合、非課税枠が最大で3,500万円（省エネ性能、耐震性能またはバリアフリー性能において一定の基準を満たす住宅の場合。それ以外の一般住宅は3,000万円）となります。

その内、相続時精算課税の2,500万円分の贈与財産は相続時に相続税の課税対象となり、2,500万円を超えた贈与金額は一律20%で贈与税が課税され、相続税の計算時に差し引くことができます。

注意！相続の方が得になる場合も

大きなメリットのある贈与税の特例ですが、将来、親の自宅を相続する予定のある場合は注意が必要です。

亡くなった親から自宅を引き継ぐことになった時に、相続税の計算で土地の評価額が最大80％も下がる「小規模宅地等の特例」がありますが、この特例の対象になるには、自宅を相続する人が亡くなった人の「配偶者」または「同居していた親族」という条件を満たす必要があります。もし、相続時精算課税制度を使って親の自宅を既に取得していたり、親からの資金援助で手に入れた家に別居で住んでいた場合は、この特例が使用できません。

例えば、贈与税の非課税枠を使いマイホームを購入したものの、結果的に「同居を続けて、5000万円の土地が80％減の1000万円の評価で済む小規模宅地等の特例を使い、遺産総額が相続税の基礎控除内に収まって課税されなかった」というケースになるかもしれませんので、将来、土地の相続を予定している場合は、慎重に検討する必要があるでしょう。

ちなみに、配偶者も同居していた親族もどちらも存在しない場合には、『別居だけど３年以上借家に住んでいる親族』が特例を受けることができます。もし、別居している子に将来自宅を相続する予定がある場合は、家を購入させず賃貸住まいさせておく方が良いかもしれません。