2020年の住宅市場

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[記事公開日]:2013/07/15[最終更新日]:2020/03/29

住宅取得等資金贈与の特例

期間:2021(令和3)年12月31日までの贈与

特例の概要

1.若い層の住宅取得につながる、親や祖父母からの資金援助

 住宅の一次取得者である30歳代の平均年収および平均貯蓄は低下傾向にある一方で、住宅価格は上昇傾向にあり、住宅取得資金は大幅に不足しています。一方、60歳以上の高齢者世帯の約4分の1は3,000万円以上、約3分の1は2,500万円以上の貯蓄残高を有しています。このような高齢者の保有する資産を住宅取得者層に移転させ、住宅取得に係る負担の軽減を図る必要があります。

 贈与税は1年単位で課税されます(暦年課税)。基礎控除の110万円以下なら課税はされませんが、住宅購入資金のような大きな金額では非課税の枠を超えてしまいます。そのような場合、この住宅取得等資金贈与の特例を利用すれば、最大2,500万円(一定条件を満たす質の高い住宅ならば3,000万円)までが非課税となり、基礎控除と併せて最大3,110万円までの贈与が非課税となります。

 この特例の非課税枠は段階的に限度額が設定されています。2019(平成31)年4月から過去最大規模の2,500(3,000)万円に引き上げられましたが、2020(令和2)年4月からは段階的に引き下げられます。

(表1)贈与税非課税枠の限度額

契約日 消費税10%が適用される方 左記以外の方(※1)
質の高い住宅
(※2)
一般住宅
(左記以外)
質の高い住宅
(※2)
一般住宅
(左記以外)
2014年 1000万円 500万円
2015年 1500万円 1000万円
2016年1月~2019年3月末 1200万円 700万円
2019年4月~2020年3月末 3000万円 2500万円 1200万円 700万円
2020年4月~2021年3月末 1500万円 1000万円 1000万円 500万円
2021年4月~12月末 1200万円 700万円 800万円 300万円

(※1)消費税率8%で住宅を取得した方、個人間売買で消費税非課税で中古住宅取得した方
(※2)省エネ性能、耐震性能等において一定の基準を満たす住宅

 適用される非課税枠は契約の時期によります。なお、非課税枠は贈与される側に対するものであり、祖父や父など複数の人から贈与を受ける場合の合計となります。また、この特例を利用した非課税分の贈与は、相続開始3年以内に行われたものでも相続財産には含まれず、相続税の課税対象にはなりません。

贈与税非課税枠の推移

2.主な適用条件等一覧

  住宅取得等資金贈与の特例
贈与者(意思表明可能な人) 直系尊属(※年齢制限なし)(父母、祖父母、曾祖父母・・・)
※年齢制限緩和の適用期限は2021年12月31日まで
受贈者 その年の1月1日現在20歳以上の直系卑属
その年の合計所得2,000万円以下の者に限る
原則、贈与の時に日本国内に住所を有する者
取得する住宅 適用対象住宅用家屋の床面積は50㎡以上240㎡以下
中古住宅の場合、新築後20年以内(マンションなどの耐火建築物なら25年)、または一定の耐震基準に適合する
増改築の場合、工事費用が100万円以上
控除額(非課税枠) 最大3,000万円 ※段階的に設定(表1参照)
選択手続 贈与を受けた年の翌年3月15日までに申告(入居済であること)
※基礎控除110万円以下なら申告不要
税率 非課税枠を超えた部分について、
暦年課税:超過累進税率 10%~50%(6段階)
相続時精算課税:一律20%
相続発生時の相続財産への加算 非課税の特例のため、相続財産への加算なし
特別控除の複数適用 なし
適用期限 2021年12月31日までの贈与

3.相続時精算課税制度との併用

 住宅取得等資金贈与の特例は、相続時精算課税制度(贈与金額2,500万円まで贈与税がかからない。贈与回数の制限なし)と併用ができます。その為、最大で5,000(質の高い住宅なら5,500)万円が非課税となります。ただし、相続時精算課税分の2,500万円は相続時に相続税の対象となります。2,500万円を超えた贈与金額は、一律20%で課税されますが、相続税の計算時に支払った贈与税分を差し引くことができます。

 贈与者は贈与をした年の1月1日において60歳以上の父母又は祖父母、受贈者は贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の者のうち、贈与者の直系卑属(子や孫)である推定相続人又は孫とされています。なお、特例により、2021(令和3)年12月31日までは、贈与者が60歳未満であっても相続時精算課税を選択することができます。

 相続時精算課税制度は税金をゼロにするものではなく、相続時まで課税を先延ばしにする制度です。これは財産の早期移転を促すもので、資産の少ない若い世代にとって、住宅ローンの負担軽減や、賃貸マンション購入による収益を得られるというメリットがあります。遺産が不動産などの場合、相続の際は贈与時の時価で遺産に加えられることになるため、贈与後に不動産の価値が上がったとしても、その分相続税の計算が有利になります。

 注意点として、相続時精算課税制度を利用すると暦年課税ではなくなり、贈与税の基礎控除が使えなくなります。その為、贈与が110万円以下の場合でも届け出が必要になります。また、相続時精算課税制度を利用するためには事前に税務署への届け出が必要ですが、一度届け出るとその後の取り消しはできません。

生前贈与が得か、相続が得か

 大きなメリットのある贈与税の特例ですが、将来、親の自宅を引き継ぐ予定のある場合は注意が必要です。たとえば、住宅資金贈与を使って家を手に入れた子が、その後亡くなった親の自宅も引き継ぐことになるケースです。故人の住居を相続する際には、相続税の計算で土地の評価が最大80%も下がる「小規模宅地等の特例」という優遇策があります。ただし対象になるためには「同居している」という条件を満たす必要があり、住宅を引き継ぐ子が持ち家に住んでいた場合には使えないことになっています。非課税贈与を使いマイホームを購入したものの、結果的には「5000万円の土地が80%減の1000万円の評価で済む相続税の特例を使った方が得だった」というケースも出てくるかもしれません。将来、土地の相続を予定されている方は注意が必要です。

暦年課税と相続時精算課税の比較

 贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」という2つの課税方法があり、どちらもそれぞれに非課税枠があります。父親、母親それぞれ別々の課税方法を選択することが可能です。例えば、父親から暦年課税でもらい、母親からは相続時精算課税でもらうというやり方は可能です。

  暦年課税 相続時精算課税制度
    一般枠 住宅取得等資金
贈与者(意思表明可能な人) 親族ほか、第三者からの贈与を含む その年1月1日現在60歳以上の父母または祖父母
父母、祖父母等(2021年12月31日まで年齢制限なし
受贈者 年齢制限なし その年1月1日現在20歳以上の直系卑属である推定相続人(通常は子または孫、世襲相続人を含む。養子でもOK)
控除額(非課税枠)

基礎控除(毎年)
年間110万円

特別控除
累積で2,500万円

選択手続 贈与を受けた年の翌年3月15日までに申告
※基礎控除以下なら申告不要
贈与を受けた年の翌年3月15日までに申告
税率 超過累進税率
10%~50%(6段階)
一律20%
制度選択後の贈与の累積額が特別控除額を超過した場合に課税される
相続発生時の相続財産への加算 相続開始前3年以内の贈与財産を相続財産に加算。
相続税を計算し、既に支払った3年以内の贈与税があれば差し引く
制度適用後の贈与財産をすべて相続財産に加算して相続税を計算、既に支払った贈与税があれば差し引く(または還付)
特別控除の複数適用 なし 父母(養父母)から、それぞれ可能
適用期限 なし なし 2021年12月31日までの贈与

申請方法

 納税地の所轄税務署に申請する。なお、暦年贈与で110万円以内なら申告は不要です。



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