住宅ローン減税の基礎知識2023

期間

2025（令和７）年12月31日までの入居

「住宅ローン減税（控除）」とは、住宅ローンなどを利用して住宅を購入したり新築または増改築工事をしたりしたときに、一定の条件を満たせば、毎年の住宅ローン残高の0.7％を入居した年から最大13年間にわたり所得税の還付または控除を受けることができる制度です。また、所得税で控除しきれない分は住民税からも一部控除されます。

住宅ローン減税による最大控除額

最大控除額は一般住宅で273万円、認定長期優良住宅または認定低炭素住宅ならば455万円です。新たな制度は、省エネルギーなど住宅の環境性能に応じて減税対象とするローン残高の上限額を、新築に関しては４つに分けています。

2023年までの入居について認定住宅はこれまでと同じく5,000万円を維持し、新たに太陽光発電などでエネルギー消費を実質ゼロとする『ZEH（ゼッチ）＜ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス＞』を対象要件に入れ、上限を4,500万円に設定。さらに、国が定める省エネ基準に適合する住宅は4,000万円、その他の住宅は3,000万円になります。

2024年、2025年の入居については、減税対象とする借入残高の上限が認定住宅の場合は500万円下がり、残りの３つの分類はそれぞれ1,000万円ずつ下がります。

ZEH（ゼッチ）とは

「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の意味で、使用するエネルギー量とつくるエネルギー量の収支が概ねゼロとなる住宅のことです。

外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により室内環境の質を維持しつつ、大幅な省エネルギーを実現した上で、太陽光発電システム（PV）などの再生可能エネルギーを導入し、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロとすることを目指します。

→詳しくは「経済産業省資源エネルギー庁　省エネポータルサイト」をご覧ください

令和４年度の税制改正点

前年の改正では、住宅ローン減税の適用期限が2025年まで４年間延長され、引き続き制度が利用できるようになりました。内容的には、所得税などから差し引く控除率が今までの１％から0.7％に引き下げられ、減税期間が原則10年間から原則13年間へと延長されています。これは、低金利を背景に控除額が支払利息額を上回る「逆ざや」で高額所得層が恩恵を受けやすい制度となっていたことを改め、納税額が少なく減税枠を使い切れていなかった中低額所得層に恩恵が及びやすくすることを目的としています。また、一般住宅と高性能住宅との間に恩恵の差を設けて、住宅分野における脱炭素化を促すなど、国の方針を反映させた改正内容となっています。

前回、2022（令和４）年度税制改正において、次のように住宅ローン減税の内容が改正されました。

改正点まとめ

入居期限を２０２５（令和７）年１２月３１日まで４年間延期
控除率をローン残高の１％から0.7％へ引き下げ
新築住宅の減税期間を原則１０年から原則１３年へ延長（中古住宅は１０年）
　※省エネ基準適合の要件化のため、一般住宅は2024年以降の入居の場合は１０年へ
一般住宅の場合、借入限度額を4000万円から3000万円に引き下げ
　※省エネなどに配慮した認定住宅ならば最大5,000万円
減税を受けられる所得要件が、上限3,000万円から2,000万円に引き下げ

住宅ローン控除を受けるための主な要件

新築住宅の場合

①住宅取得日から6ヶ月以内に入居し、そのまま居住し続けること
②控除を受ける年の所得合計額が2,000万円以下
③入居年とその前後2年以内に、譲渡所得の課税の特例（3,000万円特別控除、買い換え特例など）を受けていないこと
④ローンの返済期間が10年以上
⑤床面積（登記簿面積）50㎡以上で、その1/2以上が居住用
　※2023年までに建築確認取得すれば40㎡に緩和（所得要件：1000万円以下）

既存住宅（中古住宅）の場合

①~⑤新築住宅の条件のほか以下を満たすこと
⑥築後20年以内（耐火建築物は25年以内）であること。
　または次のいずれかの耐震基準をクリアしていること
（新耐震基準適合証明書取得、既存住宅性能評価書で耐震等級１以上、既存住宅売買瑕疵保険に加入）
⑦生計をひとつにする親族からの購入ではないこと
⑧贈与された家ではないこと

リフォームの場合

①~⑤新築住宅の条件のほか以下を満たすこと
⑥自己所有の居住するための住宅のリフォーム
⑦一定の省エネリフォーム、バリアフリーリフォーム、耐震リフォーム、または大規模な間取り変更や修繕など
⑧工事費用が100万円以上
⑨店舗併用住宅等の場合、居住部分のリフォーム費用が2分の1以上占めること

必要書類と申請方法

　住宅ローン控除を受けるためには確定申告が必要です。なお、会社員の場合は初年度のみ税務署に確定申告しなければなりませんが、2年目以降は年末調整で行います。税務署から送られてくる「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と、金融機関から送られてくる、年末にいくらの残債があるかが記載された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の２つの書類を勤務先の年末調整を担当している部署に提出するだけです。ただし、毎年の確定申告が必要な個人時業主や自営業の人は、2年目以降も同様に確定申告を行います。

必要な書類	入手先
給与所得の源泉徴収票	勤務先
住宅取得資金にかかわる借入金の年末残高等証明書	金融機関等から送付される
控除を受ける人の住民票の写し	市町村役場、区役所
家屋の売買契約書の写し	本人
敷地の売買契約書の写し	本人
家屋の登記事項証明書	法務局＝登記所
敷地の登記事項証明書	法務局＝登記所