不動産売却を成功させるポイント5つ！売却の流れや税金などの費用についても解説

2020.03.06

不動産の売却時には、不動産に関する法律や税金、商慣習など、普段馴染みのない知識や手続きが必要となってきます。不動産売却を成功させるためには、事前にポイントを押さえておくことが重要です。そこで今回は、不動産売却の流れと注意すべきポイント、売却に掛かる手数料や税金などの諸費用について詳しく紹介していきます。

まずは不動産売却の流れについて把握しましょう

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。
不動産売却の完了までには、大きく分けて5つのステップがあります。

最初に、自身の不動産がどの程度の価格で売却可能かを調べるため、「不動産査定」を不動産会社へ依頼します。ここで納得できる査定価格が提示されれば、不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動を行っていきます。その後、購入検討者が現れれば、売買に係る条件等を調整し、不動産売買契約の締結および引渡しを行います。

なお、売却完了までの平均期間は約6ヶ月といわれています。ただし、物件の状態や売出し価格、諸条件等によって期間は大きく異なり、早ければ1ヶ月程度、長ければ数年を要する場合もあります。そのため、いつまでに売る必要があるのか、手元にいくら残れば良いのかなど、本格的な売却活動を始める前にご自身で整理しておきましょう。

納得のいく不動産売却をするためのポイント5つ

ここからは、不動産売却時のおさえておきたいポイントを5つご紹介していきます。

①不動産の査定は複数の会社に依頼する

不動産会社によって査定方法が異なっていたり、エリアにおける営業力に差があったりするため、提示される査定価格に差が生じる場合があります。そのため、不動産査定を行う際には複数社に依頼することがおすすめです。できれば3社以上に依頼するのがよいでしょう。

不動産査定の方法には、大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の２種類があります。おおまかな査定価格を知りたい場合は、不動産の所在や大きさ、築年数などの基本的な内容を伝え、簡易的に価格を算出する「机上査定」を依頼します。より具体的な査定価格を知りたい場合は、不動産会社の担当者に来訪してもらい、不動産の周辺環境や部屋内部の状況を細かく見てもらうことで、具体的な査定価格を算出する「訪問査定」を依頼します。

どちらの方法で査定を受けるかについては、査定依頼をする際に売却完了までの希望スケジュールを伝え、不動産会社に判断してもらうとよいでしょう。

また、査定時には不動産会社の担当者のエリア知識や、接客対応等をしっかりと見極めておくことも重要です。不動産売却が成功するか否かは、不動産会社や担当者の知識量、営業力も影響してきます。
さらに販売活動が始まってしまうと、不動産会社を頻繁に変えることが難しくなってしまいます。査定を依頼するタイミングで、ご自身の大切な不動産を預けて心配ないか、担当者との相性など、打合せをする中で判断していきましょう。

なお、東京都内であれば地域密着に特化した「住建ハウジング」への相談がおすすめです。住建ハウジングは設立から40年以上、東京都心部を中心にサービスを提供している不動産会社です。不動産の売却について、手厚くサポート致します。

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②不動産会社と契約を結ぶ前に、自分でも相場を調べる

不動産会社から査定価格が提示されたら、その価格が適当であるかご自身でも調べてみましょう。その際は、不動産の相場価格を調べられる国土交通省が運営しているサイトなどが便利です。ただし、この相場価格はアンケート調査によるものなので、参考程度にしましょう。

実際の売出し価格を決定する際は、査定価格を参考にしたうえで担当者と相談して決めていきます。この売出し価格については、一般的に「早期売却が必要な場合」と「売却期間を長く確保できる場合」で異なります。

早期売却が必要な場合は、現在周辺で売り出されている類似物件と同等、もしくは低い価格で売り出すのが一般的です。一方、売却期間を長く確保できる場合、市場価格よりも高い価格から売り出していき、購入希望者が現れない場合は徐々に価格を下げていく、という手法をとることが多いです。ご自身の事情を担当者へ伝えたうえで、綿密な販売計画を提案してもらいましょう。

③不動産売却に関する税金や手数料などの費用を把握しておく

不動産の売却には、仲介手数料、所得税、住民税や測量費用などの諸費用が発生する場合があります。この諸費用は、物件の状態や売却金額、住宅ローンの残債有無などにより大きく異なります。販売活動を行う前に不動産会社へ相談し、概算金額を確認しておきましょう。

④不動産会社の売却の方法について把握しておく

不動産会社では、大きく分けて2種類の売却方法があります。

不動産会社に仲介を依頼する方法では、次に解説する媒介契約を不動産会社と締結し、一般消費者に向けた販売活動を依頼します。

不動産会社に買取りを依頼する方法では一般的に、周辺相場よりも売却価格は低くなる一方で、早期に売却することができます。

⑤不動産会社との媒介契約にも種類がある

不動産会社へ売却を正式に依頼するには、不動産会社と媒介契約を締結することが必要です。媒介契約には以下のように3つの種類があります。

「一般媒介契約」では、売却活動を複数社に対して一斉に依頼することができます。一見、成約の率が高そうにも思えますが、そうとも言い切れません。不動産会社にとっては、他の不動産会社で成約してしまうリスクに加え、法令上は不動産会社だけが閲覧できる「レインズ」という情報媒体への登録義務や依頼主への活動報告義務が課せられません。不動産仲介手数料は基本的に成果報酬であるため、一般媒介契約の物件は他の媒介契約の物件よりも営業注力度が低くなる傾向にあります。

「専任媒介契約」では、不動産会社は契約をしてから7日以内にレインズに物件情報を登録する義務と、依頼主に対して売却活動の状況を14日に一度以上のペースで報告する義務が課せられます。また、この契約は不動産会社1社との単独契約であるため、不動産会社にとっては他不動産会社での成約リスクがありません。したがって、広告活動なども積極的に行ってくれる傾向にあります。ただし、依頼主が知人等と直接に売買契約をする場合に限っては、この不動産会社に仲介させる義務が発生しません。これを「自己発見型取引」と言います。この契約形態は、双方にとって非常にバランスのとれた設計となっていることから、一番多く採用されています。

「専属専任媒介契約」は、不動産会社は契約をしてから5日以内にレインズに情報登録
する義務と、依頼主に対して売却活動の状況を7日に一度以上の頻度で報告する義務が課せられます。専任媒介契約との違いは、自己発見型取引の場合でも契約した不動産会社に仲介させる義務がある点です。この契約は双方の制約が多いため、あまり採用されない傾向にあります。

不動産を売却する際に知っておきたい注意点

続いて、不動産売却をする際に知っておきたい注意点を解説します。

不動産売却後の確定申告の有無

不動産売却益が発生した際には、売却後に確定申告をする必要があります。
不動産売却益とは、売却価格から、取得費、譲渡費用などを差し引いた後に残った利益のことを言います。この不動産売却益が発生した場合、「譲渡所得税」が課せられるため、確定申告が必要なのです。

一方、不動産売却で損益が出た場合でも、一定の要件を満たすことで所得税の還付を受けられる可能性があるので、確定申告を行いましょう。また、この確定申告には各種書類を準備する必要があります。さらに詳しく知りたい方は、下記をチェックしてみてください。

不動産売却に必要な書類について

不動産は高価な資産であるため、取引を進める際に個人や資産を証明するための様々な書類が必要です。不動産売却時に必要な書類の例は、以下の通りです。

不動産売却に必要な書類例

不動産の種別や権利関係等により、その他にもさまざまな書類が必要となります。スムーズに売却の手続きを行うために、計画的に必要書類を準備しておきましょう。
さらに詳しく不動産売却時の必要書類について知りたい方は、下記をチェックしてください。

不動産売却に必要な費用・不動産会社の仲介手数料・税金について

不動産売却には、さまざまな費用が発生します。一般的に、不動産売却にかかる費用は以下の通りです。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却において費用が発生するタイミング 　

不動産売却における諸費用は、契約時と決済時に発生するものが大半です。ただし、購入検討者から購入条件として住宅診断（ホームインスペクション）を依頼された場合は、その診断費用が契約前に発生する可能性もあります。

諸費用は、案外高くつくものです。事前に費用が発生する項目やタイミングを把握し、計画をたてることが重要です。

不動産売却の税金（所得税、住民税など）について

不動産売却の際には、所得税や住民税などの税金が課せられる場合があります。売却価格や所有期間など、状況によって課税有無や税率が異なるため注意が必要です。

不動産の譲渡所得（売却益）の税金について

不動産売却の際には、買った時よりも高く売れた時に発生した利益（売却益）が「譲渡所得」として課税の対象となります。譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得には、所得税と住民税が課税されます。ただし、譲渡した不動産の所有期間（所有期間が5年以下か、5年を超えるか）によって、長期保有物件と短期保有物件に区別され、それぞれ別々の方法で税額計算されます。

不動産売却の仲介手数料について

不動産売却を不動産会社に依頼する際には、報酬として仲介手数料を支払います。なお、仲介手数料は成果報酬であり、売買契約が成立した場合に支払うこととなります。支払い時期は、契約時に一部を支払い、決済・物件の引き渡しの際に残金を支払う方法が一般的です。また仲介手数料は「宅地建物取引業法」により、報酬額に上限が設定されています。この上限額の算出方法については、下記のとおりです。

仲介手数料 の上限
仲介手数料の上限は、下記のように売買価格によって計算方法が異なります。売買価格が高ければ高いほど、上限額が低くなります。

仲介手数料の上限は、売買金額を「200万円以下の部分」「200万円を超えて400万円以下の部分」「400万円を超える部分」の3つに区分してそれぞれ計算し、それを合計することで算出します。

例として、3,000万円の不動産を売却した場合の仲介手数料の上限額を計算します。

3,000万円を、200万円以下の部分（200万円）、200万円超～400万円以下の部分（200万円）と、400万円を超えた部分（2,600万円）に分け、それぞれに定められた率をかけて計算した後、合計します。

3,000万円の不動産を売却した場合の仲介手数料は、

となります。

不動産仲介手数料の速算式

上述のとおり、仲介手数料の上限額は各価格部分を計算し合計して算出しました。しかし、この計算方法は非常に手間がかかるため、下記のような速算式があります。

例えば先ほどと同じように、売買代金が3,000万円と仮定して速算式に当てはめた場合、

です。

先ほど例に出した3,000万円の仲介手数料は税抜き96万円でした。つまり、400万円超を超える売買価格の場合、全体を3%に調整額として6万円を加算することで、簡単に上限額を算出することができます。

なお、仲介手数料には消費税が課税されるため注意が必要です。

不動産売却は、実績のある不動産会社への相談がおすすめ

不動産売却は大切な資産の売却であるとともに、高額な取引です。不動産売却を成功させるために、ご自身でも不動産売却の流れやポイントを事前に知っておきましょう。
また、売却にかかる費用は売却物件や売却方法によっても異なるため、まずは不動産会社へ相談し、見積りをとっておくと安心でしょう。

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