マンション売却にかかる税金はいくら？

不動産の売買は、人生にそう何度もあるものではありません。不動産の取引を成功に導くには、何よりも情報収集が大切です。今回は「マンション売却にかかる税金」がテーマです。

マンションを売却したらどんな税金がかかる？

「マンションを売るときに必要な税金を教えて下さい。」という質問を最近よくいただきます。税金を正しく納めることは大切ですが、その仕組みをよく知ることで節税することができるので、知らなければ損をしてしまいます。つまり、不動産売買のような多額のお金が動くときには、税金の制度を知ることが大きなメリットになるのです。ここではマンション売却時にかかる税金の計算方法、税金がかからない場合や特別控除などの特例についても説明いたします。
　マンションを売却して譲渡所得が入ってくると、所得税や地方税の課税対象となります。自分が住むための居住用マンションの場合、利益に対しては3000万円の特別控除が、損益に対しては譲渡損失の繰越控除などの特典があります。
一方、賃貸収入を得るための投資用マンションの場合、これらの優遇措置はありませんが、課税事業者（売上高1000万円超）には消費税が課税されるので、個人のほうが少し得をするといえるでしょう。

税金がかからない場合

マンションを売却しても税金がかからない場合があります。それは購入価格よりも安く売却したときと、譲渡所得が3000万円以下で特例の適用要件を満たした場合です。ただし、非課税となった売却についても、税務署への確定申告は必要です。
　

実際どれくらいいかかる？　計算方法について

それでは実際に課税額がどれくらいかかるか、計算方法を説明します。
まずは譲渡所得を算出します。ここから特別控除を引いたものが課税譲渡所得になります。税金は課税譲渡所得に税率をかけて算出できます。この税率はマンションの所有期間により異なります。税制改正が毎年行われているので、実際の計算では税率や特例の適用などの確認が必要です。

①譲渡所得を算出する

譲渡所得＝譲渡価格－(取得費+譲渡費用）

譲渡価格・・・マンションを売った価格
取得費・・・・マンションの購入価格から建物の減価償却費を引いた価格
譲渡費用・・・売却するためにかかった費用（仲介手数料、登記費用など）

②課税譲渡所得を算出する

課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除

特別控除・・・マイホームを売ったとき適用要件を満たした場合、譲渡所得から3000万円まで控除できる特例（適用要件については下記の「3000万円特別控除」を参照）。

③税額を算出する

税額＝課税譲渡所得×税率

税率は不動産の所有期間により異なります。ここで用いられる所有期間は、売却した年の1月1日時点で計算することになるので注意して下さい。
長期譲渡所得（所有期間 5年超）・・・・20.315％（所得税15.315%、地方税5％）
短期譲渡所得（所有期間 5年以下）・・・39.63％（所得税30.63％、地方税９％）

税金の特例

　税金にはお得な特例が設けられており、これらをよく理解することで賢く税金を納めることができます。特例が適用される条件を満たしていても、特例を知らないまま、確定申告で手続きをしなければ、本来払うべき以上の税金を払うことになってしまいます。

① 3000万円特別控除

マイホームを売ったとき、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から3000万円まで控除できる特例。この特例を受けるための主な適用要件は次の通りです。

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。以前住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

② 所有期間10年超の軽減税率

所有期間が10年を超える場合は税率が軽減されます。この特例は① 3000万円特別控除と合わせて適用できますが、③ 買換え特例とは併用できません。
課税譲渡所得6000万円以下・・・・・14.21％（所得税10.21%、地方税4％）
課税譲渡所得6000万円超の部分・・・20.315％（所得税15.315%、地方税5％）

③ 買換え特例

所有期間10年超の居住用不動産を譲渡し、買換え取得する場合に適用されます。譲渡価格1億円以下、買換えた家屋の床面積が50㎡以上などの制約があります。また、上記の①や②の併用はできません。
買換え代金が譲渡代金以上・・・課税の繰り延べ（買換えた物件の売却時に課税）
買換え代金が譲渡代金未満・・・譲渡代金と買換え代金の差額に長期所有税率を適用

④ 譲渡損失の繰越控除

売却により譲渡損失が生じたときは、その損失を給与所得や事業所得など、他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰越控除することができます。なお、所有期間5年超、住宅ローン残高があること、年間所得3,000万円以下などの適用要件があります。

マンション売却時の税金のまとめ

以上のようなことから、不動産を売ることは買うことよりも、大変なことだと言われています。マンションを売却しようとされる方は、インターネット、書籍やセミナーなどで十分な情報収集が大切です。また、不動産に詳しいファイナンシャル・プランナーや税理士などの専門家に、相談してみるのも有効だと思います。皆様のマンション売却が成功されることをお祈りしております。

投稿者プロフィール

桐龍宏明ファイナンシャル・プランナー: 大阪大学大学院工学研究科修了、大手電機メーカで36年間にわたり海外の火力発電所の設計と建設に従事。退職後にＦＰ事務所「桐龍フロンティア」を立ち上げ、不動産、資産運用、相続に関する講演、執筆、コンサルタントを展開。

（保有資格）ファイナンシャル・プランナー、宅地建物取引士、スマートマスター（省エネ住宅と家電）