中古マンション購入に消費税がかかる？課税・非課税を見極めるポイントや活用できる制度を解説

中古マンション購入の売主が法人（課税事業者）である場合は、代金に対して10%の消費税がかかるため、大きな出費となりがちです。本記事では、中古マンションに消費税がかかるかを見極めるポイントや消費税以外にかかる税金や諸費用、負担を軽減させるための方法について解説します。

中古マンションは消費税の課税対象になる可能性がある

中古マンションを購入する場合、消費税の課税対象になる可能性があります。そもそも不動産の売買では、土地は課税対象にならず非課税ですが、建物は消費税の課税対象となります。

ただし、課税されるのは売主が消費税の課税事業者である場合に限られるため、中古マンション購入時に消費税がかかるかどうかは以下のように分けられます。マンションを購入する際は売主の条件を確認し、課税対象になっているかを判断しましょう。

売主が「法人」の場合は消費税がかかる

中古マンション購入時に消費税がかかるのは、売主が消費税の課税事業者としての要件を満たしている場合です。主に、不動産会社などの法人が該当します。

課税事業者とは、消費税の納付義務のある法人や個人事業主を指します。法人であれば前々事業年度の課税売上額が、個人事業者では前々年の課税売上高がそれぞれ1,000万円以上の場合に課税事業者となります。

例えば、法人が所有する中古マンションや個人事業者が投資用の賃貸物件として中古マンションを売却する場合は課税対象となり消費税がかかるのです。また、法人である不動産会社が個人から物件を買い取り、リフォームやリノベーションを施して再販する場合も消費税がかかります。

売主が「個人」の場合は消費税がかからない

一方で、個人から不動産売却の仲介を依頼されて不動産会社が販売しているマンションは売主が個人となるため、購入にあたって消費税はかかりません。また、課税事業者にあたらない法人が所有する中古マンションや個人事業主が自宅用として居住する中古マンションを売却する場合にも消費税は課税されません。

実際に市場に出回っている中古マンションは個人が自宅として所有しているケースが多いので、購入価格に消費税が課されるケースは少ない傾向にあります。

中古マンションに消費税がかかるかチェックする2つの方法

中古マンションに消費税がかかるかどうかのチェックには、以下2つの方法をおすすめします。

取引態様を確認しておく

中古マンションの購入に対して消費税がかかるのは、売主が課税事業者である場合です。不動産会社から中古マンションを購入する際は、取引様態欄を確認しましょう。

取引をする不動産会社が課税事業者である場合に、取引態様が「売主」となっていれば、消費税がかかります。一方で、「代理」「仲介」「媒介」の記載があれば消費税はかかりません。

一般的に不動産価格は税込み表示で記載されるため、取引態様から判断できない場合や不安な場合は不動産会社に確認しましょう。

不動産の価格表示を確認する

不動産の価格表示を確認するのも消費税がかかるかどうかを判断するポイントとなります。

価格欄に「税込」との記載があれば、課税対象であり、かつ消費税がかかっていると判断可能です。一方で、「非課税」と記載されている場合は、そもそも課税対象ではないので消費税はかからないと考えられるでしょう。

ただし、「税込」や「非課税」の表記は法律で義務づけられているわけではありません。確実な情報を知りたい場合は、必ず不動産会社に問い合わせてください。

中古マンションに消費税がかかったらどうなる？

中古マンションに消費税がかかる場合、高額な消費税を支払わなければなりません。ここでは、どの程度の消費税がかかるのか、その金額や物件購入にかかる消費税について解説します。

高額な税金を支払うことになる

中古マンションを購入する場合は、本体価格が大きいため、10%の消費税が高額になることになる点に留意しましょう。また、消費税がかかるのは、基本的に建物（一戸）部分だけという点も踏まえて計算することが必要です。

「いくらかかるか」は建物部分の割合によって変わります。ただ、課税業者から購入すると、基本的に消費税がかかるのは同じです。売主が課税業者でない場合、基本的に消費税はかかりません。

そもそも物件購入における消費税とは？

そもそも消費税とは、商品や製品の販売・サービスなどの取引に対して課せられる税金で、買主である消費者が負担します。納税義務者である事業者は買主から受け取った消費税を国や地方に対して納付します。

中古マンションの購入における消費税を計算する際に気をつけたいのが、不動産会社の仲介手数料に対しても消費税がかかる点です。仲介手数料は売買価格に応じて段階的に設定されており、200万円未満に対しては5%、200万円以上400万円未満では4%、400万円以上の部分には3%が仲介手数料の上限となります。

例えば、3,000万円の中古マンションを購入する場合、仲介手数料は96万円です。この金額に10%の消費税がかかるので、買主は9万6,000円を消費税として負担しなければならないのです。

消費税以外にかかる税金も把握しておこう

中古マンションの購入にあたっては、消費税以外にもかかる税金があります。ここでは、購入時にかかる主な3つの税金と、購入後にかかる税金について解説します。

中古マンションの購入時にかかる税金は主に3つ

中古マンションの購入時は、主に3つの税金がかかります。

中古マンションを購入してからかかる税金にも注目

中古マンションは購入後にも2つの税金がかかります。

中古マンションの購入では諸費用も計算に入れる

中古マンションの購入では、住宅代金や各種税金の他にも以下のような手数料や登記費用などの諸費用がかかります。どのような費用がかかるかを確認し、物件購入時の予算に入れておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社が売買を仲介する際に、不動産会社に対して支払う手数料です。

売買価格に応じて段階的に設定されており、200万円未満に対しては5%、200万円以上400万円未満では4%、400万円以上の部分には3%が仲介手数料の上限となります。
400万円以上の物件の場合、「物件価格×3%+6万円」にて、仲介手数料の上限が求められます。

例えば、5,000万円の中古マンションを購入する場合、5,000×3%+6万円＝156万円が仲介手数料の上限です。この金額に10%の消費税が加わるため、仲介手数料の最大額は合計で171.6万円になります。

事務手数料

事務手数料とは、金融機関で住宅ローンを契約する際にかかる事務的な手数料で、融資事務手数料とも呼ばれます。

金額は金融機関によって異なりますが、メガバンクの多くは3万円に消費税を加えた3万3,000円に設定されています。

登記費用（司法書士代行手数料）

登記費用は、マンション購入にあたっての所有権移転登記やローン契約で必要となる抵当権設定登記を司法書士に代行してもらう際に必要となる手数料です。

金額は依頼する司法書士や事務所、地域によって異なります。都内などの都市圏では所有権移転登記と抵当権設定を合わせ10万円以上が相場です。

その他諸費用

上記以外に、以下のような諸費用がかかります。

住宅ローン控除で消費税の負担を軽減させるのがコツ

中古マンションを購入するさいに消費税がかかる場合は、住宅ローン控除によって消費税の負担額を軽減させるのが得策です。ここでは、住宅ローン控除の基礎知識と住宅ローン控除を受けるために必要な手続きについて解説します。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、住宅借入金等特別控除のことで、住宅購入時に住宅ローンを契約すると最大で13年間にわたって所得税や住民税が軽減される制度です。
対象となる住宅は幅広く、新築・中古を問わず、戸建てやマンション、リフォームにも適用されます。

ただし、住宅ローンを適用するためには、建築から取得まで25年以内であることや新耐震基準適合物件であること、10年以上の住宅ローンを利用することなど、様々な条件があります。

また、消費税がかかるかどうかによって控除額や控除期間が異なります。入居時期や年末時点でのローン残高なども影響しますので、事前にどの程度の金額がかかるのかを合わせて確認しておきましょう。

住宅ローン控除を受けるために必要な手続き

住宅ローン控除を受けるためには、手続きが必要です。中古マンションを購入した翌年に以下の書類を揃えて確定申告を行います。

会社員の場合は、初年度に確定申告をすれば、翌年度以降は年末調整で控除されます。住宅ローンを契約後に税務署から届く「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と金融機関が発行する「住宅取得資金にかかわる借入金の年末残高等証明書」を会社の年末調整を担当者に提出します。

毎年確定申告を行う個人事業主や自営業者の場合は、初年度だけでなく、翌年度以降も同様に確定申告を行ってください。

中古マンションの購入に消費税がかかる場合は住宅ローン控除を活用しよう

中古マンションに消費税がかかるかどうかは、売主が法人であるか、個人であるかによって異なります。通常、不動産会社は個人が所有する中古マンションを仲介や媒介、代理として販売しますが、「売主」として販売する場合には代金に対して10%の消費税がかかるため留意してください。

住宅ローン控除では最大で13年に渡り所得税や住民税を軽減できるので、ぜひ活用してみましょう。

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投稿者プロフィール

石川充

宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

1996年より大手不動産デベロッパー勤務。首都圏の新築マンション販売のプロジェクトマネージャーに従事。多くの物件の担当し、引き渡しまで一気通貫で経験。
その後ベンチャー系広告代理店にて不動産系クライアントのインターネット集客の支援を行う。
現在は広告代理業と併せ、老舗不動産会社として地域ニーズに合わせた事業を展開。

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