固定資産税の課税標準額とは?評価額との違いや計算方法まで詳しく解説

不動産の売買の際に知っておきたいのが「課税標準額」です。不動産を所有していると、目にすることの多い固定資産税や課税標準額という言葉。いったい何が違うのか、税金の申告書や納付通知書などにおいてどんなふうに見ればいいのか、わかりづらいものです。
そこで今回は、課税標準額とは何か、評価額とは何が違うのかなど、課税標準額について詳しく説明します。不動産を所有している方や、これから所有する予定の方にとって知っておきたい内容です。

課税標準額とは何か

課税標準額とは、固定資産税に限らず、税額を算出するうえで基礎となる課税対象を指すものです。税金の種類によって算出方法は異なり、固定資産税における課税標準額のことを「固定資産税課税標準額」といいます。

固定資産税評価額との違い

固定資産税に関しては、課税標準額のほかに「評価額」という用語が使われます。課税標準額と混同してしまう方が多いため、ここではこの2つの違いを解説していきます。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは不動産の価値を評価し算定した価額のことをいい、土地の場合は、一般的に時価の約70%をめどに決められています。この評価額は各市町村が決定していて、固定資産税の納税通知書とともに送られてくる課税明細書の「価格」もしくは「評価額」という欄で確認できます。

固定資産税評価額と課税標準額との違い

では、固定資産税評価額と課税標準額とでは何が違うのでしょうか。評価額は前述の通り、土地の時価をもとに決められた価格のことですが、一方の課税標準額は税額計算の基礎となる金額のことを指し、その金額に一定の税率をかけることで固定資産税の税額が決定されます。
農地や山林などの土地の場合、固定資産税評価額と課税標準額は同じ金額となりますが、市街地の住宅用地(住居用の家屋が建っている土地)については特例や負担調整率が設定されているため、一般的に固定資産税評価額よりも課税標準額の方が低くなります。つまり、住宅用地の場合は固定資産税評価額と課税標準額は一致しません。

住宅用地にかかる課税標準額の特例について

住宅用地にかかる課税標準額に関しては、その税負担を軽減するために特例措置が設けられていて、固定資産税の評価の際には一定の割合で評価額が減額されることとなっています。その特例とは、以下の2つです。

小規模住宅用地

小規模宅地用地とは、住宅用地のうち1戸あたり200㎡までの部分を指します。この場合、固定資産税の課税標準額は評価額の6分の1となり、仮に賃貸住宅の場合だと「200㎡×住戸数」がその対象となるため大幅な減税が可能になります。

一般住宅用地

一方の一般住宅用地は、住宅の敷地が200㎡を超える部分のことを指し、課税標準額は評価額の3分の1。たとえば、敷地が300㎡の場合、200㎡までを小規模宅地用地、残りの100㎡を一般住宅用地として計算することとなります。ただし、相続した実家などが空き家になっていて、倒壊の恐れがあるなどの理由で市町村から是正勧告を受けてしまうと、住宅用地の特例の対象からはずされてしまうことも。空き家のまま長期間放置することのないように注意しましょう。また、固定資産税に住宅用地特例が適用されているかどうか、しっかりと確認することも大切です。

土地の課税標準額の求め方

ここで、土地の課税標準額の求め方を解説します。原則として課税標準額は固定資産税評価額と同額になりますが、住宅用地については評価額に先述した特例率を乗じた額が課税標準額となります。
さらに覚えておきたいのが、土地に関する負担調整措置です。土地の固定資産税評価額は3年に1度の評価替えがあり、この評価替えによって評価額が急激に上昇してしまう恐れがあります。このような急激な地価上昇を受けた場合にも固定資産税の上昇率を緩やかに抑えられるよう、負担調整措置が講じられています。
負担調整率は負担水準が低いほど大きくなるように定められており、その負担水準の求め方は以下の通りです。
「負担水準 = 前年度課税標準額 ÷(当年度の価格×特例率)×100(%)」

土地の固定資産税は課税標準額を見る

固定資産税を計算すると、「こんなに税金がかかるの?」と思う人もいるかもしれません。上述した通り、固定資産税には評価額と課税標準額があり、土地の固定資産税には負担調整措置もあります。固定資産税を計算して「高すぎる」と感じた場合、課税標準額ではなく評価額そのままで計算してしまっている可能性も考えられます。

まとめ

固定資産税の課税標準額について解説しましたが、いかがでしたか? 土地や家屋は、所有しているだけで税金がかかってしまいますし、土地の評価額が高いものであれば税金の負担はかなり大きくなります。また、今回ご紹介したように、課税標準額の特例や負担調整措置などによって税金の負担が軽くなることもあるため、所有している不動産の税金について少しでも疑問に思ったら、ぜひご自身でも課税標準額の計算をしてみてください。もし心配なら専門家に相談することをおすすめします。

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