マンション売却にかかる手数料・税金はいくら？費用を抑える方法も解説！

マンションを売却するとき手数料はどのくらいかかるのでしょうか。この記事ではマンション売却時の税金、相場、計算方法などを解説します。手数料を安くする方法や賢く売却するためのポイントも紹介するので、マンション売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

マンション売却にかかる仲介手数料

マンションを売却する際には、不動産会社に仲介手数料を支払うことが必要です。仲介手数料は、売却価格に応じた割合で算出され、上限は法律で定められています。

売却価格ごとの仲介手数料の上限額は、以下の計算式で求められます。

仲介手数料の計算式

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

たとえば、売却価格が1,000万円の場合、仲介手数料の上限は36万円（消費税込みで39.6万円）になります。仲介手数料の上限が実際の相場と考えてよいでしょう。

なお、仲介手数料の支払いは売買契約時と引き渡し時に分けて行います。

マンション売却にかかる仲介手数料以外の費用

マンション売却には仲介手数料以外にどのような費用がかかるでしょうか。ここでは、マンション売却にかかる仲介手数料以外の費用について紹介します。

印紙税

印紙税は、売却時に契約書に貼付する印紙を購入する際に発生する税金です。印紙税額は契約書に記載される売買価格によって異なります。

たとえば、1,000万円から5,000万円の売買価格の場合、印紙税は2万円です。マンション売却は高額な取引が多いため、印紙税は無視できないコストといえます。

事前に印紙税の金額を把握し、全体の売却費用に組み込みましょう。費用を抑える方法として、印紙税が適用される範囲を理解し計画的な対処が重要です。

出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

登録免許税（抵当権抹消費用）

登録免許税は、マンション売却時に抵当権を抹消する登記を行う際にかかる税金です。抵当権とは、住宅ローンなどを利用して購入した不動産に設定される担保を指します。

売却時にはこの担保を解除する必要があり、その際に抹消登記を行います。登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。

司法書士報酬(抵当権抹消費用)

マンション売却時にかかる費用の1つに、司法書士報酬があります。これは、抵当権抹消の登記を司法書士に依頼する際に支払う報酬です。

抵当権抹消の登記は自分でも行えますが、書類作成や手続きが複雑で時間がかかるため、司法書士に依頼する方が安心できます。

司法書士報酬は一般的に1〜3万円程度です。売却時の費用を正確に把握し、スムーズに手続きを進めるために、事前に司法書士報酬も考慮しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却した際に得られる譲渡所得に対して課される税金です。譲渡所得は、売却価格から取得費（購入時の価格や関連費用）や売却にかかった費用（仲介手数料やリフォーム費用など）を差し引いた金額で計算されます。

　【譲渡所得の計算方法】

　【譲渡所得にかかる税金】

譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、5年以下の所有期間の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得として扱われます。短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は、39.63%、20.315%と大きく異なります。

マンションを売却する際には所有期間を考慮し、長期所有として税負担を軽減するのが1つの有効な方法です。

住宅ローンの一括返済手数料

住宅ローンを一括返済する際には、金融機関に対して一括返済手数料を支払う必要があります。一括返済手数料は金融機関によって異なりますが、一般的には5,000円から3万円程度です。

マンションを売却して得た資金で住宅ローンを完済する際には、一括返済手数料も考慮しておきましょう。事前に金融機関に手数料の詳細を確認し、売却計画に組み込めば予想外の費用負担を回避できます。

証明書類の発行にかかる手数料

マンションの売却の際は各種証明書類が必要となります。では、証明書類の発行にかかる手数料はどのくらいでしょうか。

• 印鑑証明書

マンションを売却する際に、印鑑証明書が必要となるシーンがあります。具体的には、売買契約の締結時や登記手続き時などです。

印鑑証明書の取得には、1通につき300円から450円程度の手数料がかかります。取得方法はさまざまで、区役所などの窓口やオンラインサービスのほか、コンビニ交付に対応している自治体もあります。

• 住民票

マンション売却の際に、住民票が必要となるシーンも多いです。たとえば、売主の身分証明として住民票が求められることがあります。ただし、現住所と登記する住所が同じ場合は住民票の提出は不要です。

住民票の取得には1通につき約300円の手数料がかかります。手数料を抑えるために、必要な場合にのみ住民票を取得するようにしましょう。

• 固定資産税評価証明書

売却手続きでは、固定資産税評価証明書は重要な書類の1つです。固定資産税評価証明書は、登録免許税を計算する際に必要となります。

東京都23区の場合、固定資産税評価証明書の取得には1件目400円、2件目以降は1件につき100円の手数料がかかります。
（出典：東京都「固定資産に関する証明書などの手数料について」）

同じ所有者の物件であっても、「土地または家屋」や「償却資産」ごとに400円の手数料が発生する点に注意しましょう。

その他の費用

その他の費用にはどのようなものがあるでしょうか。ここでは、その他の費用について紹介します。

• 引っ越し費用

売却後、引き渡しまでに引っ越しする際、引っ越し業者に支払う費用が発生します。引っ越し費用は、荷物の量や移動距離、引っ越しの時期によって大きく変動するものです。

引っ越し費用を抑える方法として、3月から4月の繁忙期を避けることをおすすめします。この時期は料金が高騰するため、それ以外の閑散期を選ぶことで費用を節約できます。また、事前に複数の引っ越し業者から見積もりを取り、比較検討することも費用を抑えるために有効です。

引っ越し費用に、不要な家具や家電の処分費用が含まれることもあるため、事前に処分する家具などがないか確認しておきましょう。

• ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングは任意ですが、売却前に行うことで物件の印象が良くなり、売れやすくなる可能性があります。とくに水回りのクリーニングは買い手の印象を大きく左右するため、重点的に行うのがおすすめです。

ハウスクリーニングの費用は、物件の広さやクリーニングの範囲、依頼する業者によって異なりますが、一般的には1万5,000円から10万円程度かかります。物件をより良い状態で売却するために、適切なハウスクリーニングを検討してみましょう。

ハウスクリーニング代をなるべく抑えるために、事前に複数の業者から見積もりを取り、最適なサービスを選ぶことが重要です。

マンション売却でかかる費用をシミュレーション

マンション売却前に、最終的にかかる総費用のイメージを把握しておくことをおすすめします。総費用は、売却価格や市場状況により変動するため、専門家と相談しシミュレーションを行うのがよいでしょう。

ここでは、ある売却条件における総費用のシミュレーションを出しました。1つの目安として参考にしてみてください。

マンションを売却する手数料を抑える方法

マンションを売却する際、工夫次第で手数料は抑えられるのでしょうか。ここでは、マンション売却の費用を抑える方法について紹介します。

サービスが充実している不動産会社に売却を依頼する

サービスが充実している不動産会社に売却を依頼することは、マンション売却にかかる手数料を抑える1つの方法です。さまざまなサービスを包括的に提供する不動産会社を利用すれば、各サービスにかかる費用を削減できます。

最近は、売却だけでなくハウスクリーニングや室内の写真撮影などの追加サービスを提供する会社もあります。ハウスクリーニングや写真撮影は、個別に依頼すると費用がかさむことが懸念されます。

提供しているサービス内容を比較し、最適な不動産会社を選ぶことが、費用を抑えてマンションを売却するポイントです。

譲渡所得税を抑える控除・特例を活用する

マンション売却にかかる手数料や税金を安くするために、譲渡所得税を抑える控除や特例を活用しましょう。譲渡所得税にはいくつかの控除や特例があり、適用することで大きな節税効果が期待できます。

特例や控除の適用には細かい条件がありますので、事前に税務署や専門の税理士に相談し、適切な手続きを踏むことが大切です。

【譲渡所得の特別控除の種類】

仲介手数料は値引き交渉できる？

多くの不動産会社では、仲介手数料に一定の柔軟性があり値引き交渉が可能です。値引き交渉はタイミングと方法を見極めることが重要で、売却活動の状況に応じて交渉を進めるのがよいでしょう。

値引きを成功させるポイントとしては、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶことや、中小の不動産会社を利用することが挙げられます。また、仲介手数料の値引き交渉にはデメリットもあるため、メリットとのバランスを考えたうえで行うことが大切です。

仲介手数料の値引き交渉で生じるデメリット

仲介手数料の値引き交渉でどのようなデメリットが生じるでしょうか。ここでは、仲介手数料の値引き交渉で生じるデメリットについて紹介します。

売却活動の優先度が下がる可能性がある

仲介手数料の値引き交渉を行うと、不動産会社が他の物件と比較し売却の優先度を下げる可能性があります。不動産会社が広告やマーケティングにかける費用を抑えてしまうと、物件の露出が減少し、潜在的な購入者に物件情報が届きにくくなると考えられるでしょう。

その結果、売却までの時間が長引き、物件の価格が下がるリスクも高まります。

売却活動の優先度が下がるリスクを避けるためには、必要以上の値引き交渉はしないことが重要です。値引き交渉を行う場合でも、不動産会社と良好な関係を保ち、適度な手数料で契約することで効果的な売却活動を期待できます。

囲い込みをされる可能性がある

仲介手数料の値引き交渉のもう一つのリスクは、囲い込みです。囲い込みとは、物件情報を市場に公開せず、自社内での取引を優先する行為です。囲い込みが生じると、物件は適正な価格で売買される機会を失い、市場での露出が不足してしまいます。

結果として、他社からの問い合わせがあっても紹介されず、物件がなかなか売れないという状況に陥るでしょう。囲い込みによって売却期間が長引けば、物件の価格が下がるリスクも高まります。

囲い込みの問題を避けるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことと、契約時に囲い込みを防止する条件を確認することが重要です。適切な仲介手数料を支払ったうえで、透明性のある取引を心掛けましょう。

マンション売却にかかる手数料・費用に関するよくある質問

Q. マンション売却の仲介手数料を無料にする方法はある？

A. 仲介手数料を無料にする方法はいくつかあります。たとえば、不動産会社が売主と買主の双方から手数料を受け取る「両手取引」を行う場合、売主側の手数料を無料にすることがあります。

また、不動産会社が直接マンションを買取る場合も、仲介自体が発生しないため仲介手数料は発生しません。

さらに、不動産会社によっては、売却にかかる経費を削減し(オンライン仲介や広告費の節約など)、その分を仲介手数料の無料化に充てるケースもあります。

Q. マンション売却にかかる費用で最も高額になるのは？

A. マンション売却にかかる費用の中で最も高額になるのは、一般的に仲介手数料です。仲介手数料は、基本的には「売買金額の3％＋6万円＋消費税」で計算されます。売却するマンションが高額なほど、仲介手数料の金額も上がっていく仕組みです。

これ以外にも印紙税や登録免許税、司法書士報酬などの費用が発生しますが、仲介手数料が最も高額な支出となるでしょう。

マンション売却にかかる手数料・税金を理解し売却しよう

マンション売却には、さまざまな手数料や税金がかかります。各費用を抑えるためには、控除や特例の活用、信頼できる不動産会社の選択が重要です。

また、仲介手数料の値引き交渉や、売却前の費用をシミュレーションすることで、予想外の出費を防げます。計画的に準備を進め、賢くマンションを売却しましょう。

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