成功例・失敗例から学ぶ!不動産投資について

近年、経済の不透明さや将来の年金問題などさまざまな経済問題が騒がれているなか、不動産投資が注目を浴びています。
しかし、不動産投資には多くの資金が必要といったイメージから、実際には手を出せない方もいるでしょう。今回は、不動産投資の種類やメリット・デメリット、事例などについて解説します。

1棟投資だけではない不動産投資の種類

不動産投資というと多くの人は1棟投資を思い浮かべるかもしれませんが、そのほかにもいくつかの種類があります。
1棟投資を含め、不動産投資の種類について代表的なものをご紹介します。

1棟投資

1棟投資は、マンションやアパート、商業ビルなど不特定多数の入居者およびテナントが入る建物まるごと1棟に対し投資することです。

区分投資

1棟投資は建物まるごと1棟であるのに対して、区分投資は建物の1部屋もしくはいくつかの部屋に投資する方法です。

戸建て投資(中古)

1棟投資や区分投資は、マンションやアパートなど不特定多数の入居者やテナントが入る建物に対する投資方法でしたが、戸建て投資は一軒家に対する投資になります。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資と一口にいっても、先にご紹介したとおり種類はさまざまで、各投資方法につきメリットとデメリットがあります。
それぞれの投資について、メリットとデメリットをご紹介します。

1棟投資

1棟投資は大きな資産を形成しやすいことから、投資効率がよい方法といえます。
部屋数が多いことから安定した収益を得ることができ、建物の修繕および建て替えなども自身の判断で自由に行えます。
その反面、投資資金が多額となることがデメリットとして挙げられ、分散投資ができないことからリスクも大きくなります。
1棟投資をする際には、入念な事前準備が必要といえるでしょう。

区分投資

投資対象が1棟まるごとではなく部屋単位になるため、1棟投資に比べると投資資金を少額におさえることができます。
分散投資がしやすくリスク管理も容易になること、また、売却のしやすさもメリットのひとつです。
ただし、投資効率にすぐれているとはいいがたく、せっかく投資して所有した部屋でも空室では収入が得られません。
1棟投資の規模にまで所有する部屋を増やそうとすると、その分の手間と時間、資金が必要となります。
もし、不動産投資に関する十分な知識と経験、投資資金があるのであれば、区分投資より1棟投資の方が効率よく収入が得られるでしょう。

戸建て投資(中古)

物件の築年数にもよりますが、区分投資よりもさらに投資資金を少額に、また、リスクをおさえることができるのが戸建て投資です。
区分マンションで必要となる管理費や修繕積立金も必要なく、メンテナンス費用もアパートやマンションほどかかりません。
区分投資ではリフォームやリノベーションにも制限がありますが、戸建て投資の場合は比較的自由に行えるのもメリットのひとつです。
また、戸建てはとても需要が高く、マンションやアパートなどの集合住宅よりも高い家賃を設定できます。
戸建てを必要としている人はファミリーが大部分で、駅から多少離れていたとしても購入したい人が多いのです。
さらに、運用のしやすさも魅力です。ファミリーが多いことから入居期間が長く、一度入居してもらえれば空室リスクの心配が当面なくなります。
売却時においても、戸建てはマンションやアパートに比べて安価で、購入者の目的も投資から一般まで幅広いため売却しやすい傾向にあります。
しかし、区分投資同様、投資効率はよくありません。メンテナンス費用はおさえられてもリフォーム費用や退去時の費用が割高になる傾向があり、専門的な知識も必要になります。
また、入居期間が長くなると安定した収入にはつながりますが、退去時の汚損がひどくなることも考えられます。

実際におこった不動産投資の成功例と失敗例

では実際に、不動産投資をするとどのような成功を手にするのでしょうか。
また一方で、どのような失敗があるのでしょう。
ここで、一例を紹介します。

成功例:退職金を使った資産運用

会社に勤めている方であれば、退職金をマンション投資にあてることも1つの手段です。
大きな自己資金があることから、ローンの金額をおさえ、投資リスクを下げることが可能です。

成功例:新築マンションと中古マンションの平行運用

マンションにおいて、新築は長期の安定運用が可能な一方、物件価格が高価となり収支は悪くなる可能性があります。
それに対し、中古は安価で収支がよくなるため早期のローン返済が期待できますが、修繕費用の負担が大きくなる可能性もあります。
資産や運用面で問題がなければ、新築と中古の両方を運用し、お互いのデメリットを補いつつメリットを生かす運用が望ましいでしょう。

失敗例:毎月のローン返済の停滞

不動産投資の際にローンを組んでいる方の多くは、早期返済を考えることでしょう。
しかし、これには注意が必要です。
毎月、無理をしながら繰り上げ返済をしつづけたことで、資金繰りが苦しくなり支払いができない月が出てしまった場合、金融機関からの信用が一気に落ちることになるのです。
早期返済を意識することも大切ではありますが、毎月の返済が確実に行えるよう気をつけましょう。

失敗例:ローン残額に対する売却査定額の低さ

新築物件を所有する際に頻発する事例です。
購入後数年がたち物件の売却を検討した際、現状のローン残高よりも売却査定額が少なくなることがあります。
新築物件の場合、広告宣伝費や人件費、そのほか関係者の利益などが含まれるため、土地や建物だけの費用より販売額が高めに設定されています。
また、購入後5年以内の売却には短期譲渡として課税割合が高い税率が売却益にかかってしまいます。
中古物件に比べて、新築の購入時にはより一層の注意が必要です。

まとめ

現在では、FXや株式、ビットコインなど不動産にかぎらず投資の方法はさまざまであり、それぞれにリスクがあります。
そのなかでも不動産投資は、運用を間違えなければ確実な利益を生み出す投資方法といえます。
各不動産投資方法のメリットやデメリットを把握したうえで、自身にあった方法を選びリスクを極力おさえることが、将来の安定した収入につながるでしょう。

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