おさえておきたい!住宅建築の際に注意すべき建ぺい率と容積率

住宅を建てるための土地を探す際に、必ず知っておきたいのが建ぺい率です。せっかく土地が見つかったと思っても、建ぺい率の基準により希望の住宅を建てられないこともあるため、正確に把握しておくことが重要です。今回は建ぺい率について解説します。また、あわせて把握しておきたい容積率についても紹介します。

建ぺい率とは

まずは、建ぺい率について紹介します。「土地を購入したのに希望する家を建てられない」という事態に陥ってしまわないよう、十分に理解してください。

建ぺい率とは

建ぺい率とは、真上から見た敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。
建ぺい率=建築面積/敷地面積
の計算式で、求めることができます。
建築面積とは、外壁と柱の中心線で囲まれた部分をさします。
防火や防犯面を考慮し、また、お互いが快適な生活を送るためにも隣家との適切な距離を保てるように設定されているもので、定められた建ぺい率の上限をオーバーしないように建物を建てなければなりません。たとえば、購入した60坪の土地の建ぺい率が50%と定められている場合、建物を建てられる面積は30坪以下ということになります。

建ぺい率の上限の調べ方

建ぺい率の上限は、建築基準法により定められています。建物の用途によって30%から80%までの範囲で上限が指定されていますが、具体的な建ぺい率は各市町村(建築指導課、都市計画課など)が定めていますので、市町村の担当課に問い合わせをすれば確認できます。もしくは、住宅会社、不動産会社に相談するとスムーズです。

建築面積から除外される場所

建築面積から除外されるスペースもあります。

軒、庇、バルコニー

外壁、柱の中心線より1m以上突き出た軒、庇、バルコニーがある場合、幅1m分が建ぺい率から除外されます。

車庫、カーポート、倉庫

屋根と柱だけでつくられたような車庫であれば軒や庇と同じ扱いとなり、車庫の柱から1m分は建ぺい率から除外されます。

小規模な倉庫、物置

人が立ち入れないほどの小規模な倉庫や物置の場合は、建築物としてはみなされないため、建築面積から除外されます。ただし、人が中に入って作業できるような倉庫の場合は、建築面積に含まれますので、あらかじめ具体的に確認しておくとよいでしょう。

建ぺい率の緩和について(住居用の場合)

条件によっては、建ぺい率の緩和が受けられる場合があります。特定行政庁が指定する地域内において、以下の条件を満たした場合、建ぺい率が緩和されます。

角地

敷地が2面以上の道路に面している場合、10%緩和されます。

防火地域内の耐火建築物

防火地域内に建築する鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物は、10%緩和されます。

上記2つの条件を同時に満たした場合

2つの条件が当てはまる場合は、建ぺい率は20%分緩和されます。

制限の異なる地域に敷地がまたがっている場合

敷地面積が異なる建ぺい率の地域にまたがっている場合、それぞれの地域ごとに建ぺい率を算出し、敷地面積の割合に応じて按分計算をします。

建ぺい率と容積率の違いとは

建ぺい率と似ていて混同しやすいのが容積率です。建ぺい率と容積率の違いについて紹介します。

容積率とは

容積率とは、敷地面積に対する延べ面積の割合のことをいいます。
容積率=延べ面積/敷地面積
の計算式で求めることができます。建ぺい率が上空から見た時の平面での面積の割合であるのに対して、容積率は家のすべての階の床面積を足した面積の割合ということになります。たとえば、2階建ての住居の場合、敷地面積における1階と2階の合計床面積の割合が容積率ということになります。容積率は、街の機能や環境を確保するために定められています。
つまり、60坪の敷地面積で建ぺい率50%、容積率100%の場合、1階30坪+2階30坪=延べ床面積60坪の2階建て住宅が建築できるということになります。

容積率の調べ方

容積率についても、建ぺい率と同様に建築基準法によって原則が、各市町村によって具体的な容積率が定められています。自治体の窓口か、住宅会社、不動産会社に、建ぺい率とあわせて確認するとよいでしょう。

容積率に含まれない場所

住宅を建築するときに、容積率に含まれない箇所もあります。容積率をオーバーせずに住宅の機能を追加したり、スペースを広げたりしたい場合に便利ですので簡単に紹介します。

吹き抜け

吹き抜け部分は、2階の延べ面積に含まれません。開放感があり、家全体が明るく感じられる効果があるため有効な活用をおすすめします。

ベランダ、バルコニーなど

壁で囲まれていないベランダやバルコニーなどは、幅2m分が延べ面積から除外されます。

ロフト

高さが1.4m以下のロフトは、延べ面積から除外されます。

地下室

地下室についても延べ面積から除外されます。ただし、地盤面から地下室の天井が1m以下であることなどの一定の条件があります。また、地下室を設計する場合、湿気のこもりやすさや水害などにも注意する必要があります。

スキップフロア(小上がり)

空間を広く見せる効果もあることで人気を集めているスキップフロアも、容積率の延べ面積からは除外されます。

車庫、カーポート

車庫を敷地内に設置する場合、建物の床面積の合計の1/5を上限として容積率の延べ面積からは除外されます。

小規模な倉庫、物置

建ぺい率と同じく、人が立ち入れない程度の小さな倉庫、物置であれば容積率の延べ面積からは除外されます。

建ぺい率や容積率以外の制約にも注意

住宅を建てる際には、建ぺい率や容積率以外の規定のほかに建物の高さに関する規定にも注意が必要です。建物の高さに関する規定としては、「絶対高さの制限」、「道路斜線制限」、「隣地斜線制限(隣地高さ制限)」、「日影規制」など、日照や採光などの近隣の住環境の確保や街の景観を守るためのものがあります。
建物や土地ごとに条件が異なるため詳細を把握することはむずかしいですが、大まかにイメージしておき、詳細を住宅会社や不動産会社に確認するとよいでしょう。
また、高さの条件を把握しておくと、自宅の南側に将来どのような建物が建つ可能性があるかなど、周辺環境の変化予測をする際にも役立ちます。

まとめ

建ぺい率や容積率は、防火や住宅の機能を保全するために制定されているとても重要な規定です。具体的にはそれぞれの市町村が規定していますので、土地を購入する前に必ず確認しましょう。これらの規定を無視して住宅を建てることはできないため、万が一、建ぺい率や容積率の確認を怠ってしまった場合には、希望の家が建てられなくなる可能性もあります。高さ制限などの規定もありますので、専門家である住宅会社・不動産会社に相談するのが最もスムーズです。規定を把握して、ぜひ希望の家づくりを叶えて下さい。

東京で住宅をお探しの方はこちらから
購入者の声も動画配信中です