セットバックとは?メリットや注意点をふまえて詳しく解説

不動産広告で見かけることのあるセットバックという言葉。セットバックは「建物を道路から後退させて建築すること」を表す言葉ですが、セットバックについて詳しい内容をご存じない方もいらっしゃるのではないでしょうか。今回は、セットバックのメリットとデメリット、注意点などについて詳しく解説していきます。

セットバックの概要や目的

なぜセットバックを行う必要があるのでしょうか。まずはセットバックの概要と目的について見ていきましょう。

セットバックとは

セットバックとは、道路の中心線から2m後退した位置に家を建てることをいいます。つまり、道路との境界線を後退させることになるのですが、これには建築基準法が関係しています。
建築基準法における「道路」とは、道幅が4m以上の国道、都道府県道、市区町村の道のことを指し、ここには都市計画法における都市計画事業などによってつくられた道路も含まれていますが、建築基準法では道幅が4m以上でなければ「道路」とは認められません。そして、土地が接する道の幅が4m以上でないと、家を建ててはいけないというルールになっています。
このような規定がある理由は、「車両の通行を可能とし、万が一のときに消防車や救急車といった緊急車両が入れるようにするため」です。火災や事故が起きた際に車が侵入できないことによる被害の拡大を防ぐべく、法律で家を建てるときの条件を規定しているのです。
しかし当然のことながら、建築基準法が施行される前から存在する道のなかには4mに満たないものもあります。それを無視して、「道幅が4mに満たない道路沿いに家を建ててはいけない」と規定してしまうとどうなるでしょう。
家を建てられないと土地の資産価値が下がるだけではなく、事故や災害で家を失った人たちは別の土地へ引っ越さざるを得なくなります。
このような事態を防ぐため、道幅が4m未満の道路であってもセットバックで4m以上の幅を確保すれば道路として扱えるということが、建築基準法第42条の2項で定められているのです。このような道路のことを「42条2項道路」、または「みなし道路」と呼んでいます。

セットバックの目的

土地のセットバックを行うのには、道幅を確保すること以外にも目的があります。それは、「斜線制限緩和」と「土地の価値の確保」です。
まずは、斜線制限の緩和について解説しましょう。建築物の高さには、敷地と道路の境界線からの距離に応じて制限が設けられています。周辺の日当たりや通風を確保するための制限で、これを斜線制限と呼んでいます。建物をセットバックさせるとこの制限を緩和でき、高い建築物を建てやすくなるのです。
次に、「土地の価値の確保」についてです。前述の通り、セットバックを行うと幅4m未満の道路沿いにも建物を建てられるようになります。家を建てられる土地の方が建てられない土地よりも需要が高くなるわけですから、セットバックをすることで土地の価値を保つことができるというわけです。

セットバックした土地を買うメリット

では、セットバック物件を買うメリットについて見ていきましょう。

人や自転車しか通れない道を広げられる

セットバックを行うと人や自転車しか通れなかったような道を広げることができ、車両の通行も可能となります。道幅が広がることで、車の出し入れのしやすさも変わってくるでしょう。

防犯に役立つ

セットバックを行って道路の幅が広がると、見通しもよくなります。見通しがよくなれば、犯罪者が潜んでいても気づきやすくなるなど安全性の向上にもつながります。

防災に役立つ

先に述べたように、土地のセットバックを行うと緊急車両が侵入しやすくなります。しかし、災害時におけるメリットはそれだけではありません。道幅が広くなると向かい側の家との距離ができるため、火災や地震のときに向かい側の家が燃えたり倒壊したりした場合でも、自分の家に被害がおよぶ可能性が低くなるのです。

安い値段で買えることがある

セットバック物件は基本的に道幅が狭く日当たりが悪い場合もあることから、安く買えることがあります。後述のようにセットバック分の土地にお金はかかりますが、それを考えてもコストをおさえられる場合があるのです。

セットバックした土地を買うデメリット

紹介したようなメリットがある一方で、セットバック物件にはデメリットも存在します。

セットバックした分の敷地は自由に使えない

セットバックした分の土地は、建築基準法上の「道路」として扱われます。そのため使用に制限が発生し、家を建てることはもちろん、花壇の設置もできません。
セットバックは、通常なら家を建てられない土地の一部分を道路として提供し、代わりに家を建てるための権利を得るに等しい行為です。契約書でもセットバック分の面積を引き、残った部分を実質的な敷地面積として扱います。セットバックされた土地を買うのであれば、セットバック分の面積は自由に使えないということを覚えておいてください。

土地を買うときは、セットバックした分の費用も払う

セットバックが行われた土地を買うときは、セットバック分の面積にも費用を払う必要があります。
先に述べたようにセットバック部分には使用制限があるため、「セットバックした分の面積は自由に使えないのに……」と理不尽に感じられるかもしれません。
セットバックした土地に住むときの注意点
セットバックした土地に住む場合には、次のような注意点があります。

セットバックした分の固定資産税は免除される

セットバックした分の固定資産税は免除されます。道路として扱われる土地ですから当然のことです。しかし、自動的に免税となるわけではないので注意してください。
自治体への非課税申請が必要
セットバック分の土地は、自治体に非課税申請を行うことではじめて税が免除されます。新築の一戸建てを買う場合であればすでに手続きが済んでいる場合もありますが、個人間取引をした場合は、手続きが終わっているかどうかを仲介業者に確認しておきましょう。

まとめ

セットバック付きの土地は購入時にメリットとデメリットを確認し、非課税処置を受けるための手続きにも注意する必要があります。手元の資金や土地の条件などを総合して判断し、購入にふみきるかどうかを考えましょう。

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