不動産売却後の確定申告は必要・不要?確定申告の流れや必要書類について

2020.05.04


不動産売却をしたときは、確定申告をしなければいけないケースがあります。
しかし、「確定申告っていったい何?」と、そもそも確定申告を行う理由を知らない方も多いはず。
そこで今回は、確定申告の流れや必要書類、そもそもどんな場合に確定申告が必要なのかを解説していきます。

目次



不動産売却後の確定申告は必ず必要なのか

不動産売却後には、確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。そもそも確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得の合計金額を、税務署に確定申告書や必要書類を提出し、申告・納税することを意味します。

一般的な会社員であれば、会社から配布される年末調整を記入して提出することで済みますが、不動産を売却した際は、給与所得の他に不動産売却によって所得が出た場合、ご自身で確定申告をして納税することが必要です。


不動産売却の確定申告が必要なケース

まずは確定申告が必要なケースについてみていきましょう。
不動産売却では、買った時よりも高く売れたとき、つまり「利益」が出た際に税金がかかる制度となっています。この利益を「譲渡所得(売却益)」と言います。
したがって、この譲渡所得(売却益)が発生した場合は、確定申告が必要となるのです。
譲渡所得(売却益)とは、売却価格から、取得費、譲渡費用などを差し引いたもので、この譲渡所得の金額に応じた「譲渡所得税」を納税することとなります。


不動産売却の確定申告が原則不要なケース

一方、譲渡所得が発生しなかった場合は、確定申告は不要です。
ただし、不動産の売却で損益が発生した場合や、住宅ローンを利用した場合など、一定条件を満たすことによって所得税の還付を受けられることがあるため、確定申告を行うことがおすすめです。


不動産売却における確定申告のやり方


不動産売却の確定申告をおこなう時期

確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日の期間に行います。ただし、この期限は年によって日にちがずれることもあるので注意が必要です。
例えば、その年の期限の日が休日のときは、税務署や金融機関もお休みなので、その翌平日が期限となります。確定申告を行う場合は、その年の申告期間がいつからいつまでなのか、事前にチェックしておきましょう。


確定申告の方法

ご自身で税務署に行き窓口で確定申告を行う方法や、ご自身で確定申告ができない場合は、会計ソフトの利用や、税理士に頼む方法もあります。
時間に余裕のない方は、税理士に頼むことがおすすめですが、依頼する場合は費用がかかるため注意が必要です。


不動産売却の確定申告の流れ

1.譲渡所得を計算
2.確定申告に必要な書類を準備
3.確定申告書の作成
4.確定申告書や必要書類一式を税務署に提出


1.譲渡所得を計算

まずは売却に際して譲渡所得(売却益)が発生したのかを確認しましょう。
譲渡所得の計算方法は下記のとおりです。

譲渡所得(売却益)=譲渡価格―(取得費+譲渡費用)

なお、譲渡所得は特別控除の特例があり、条件を満たした場合は譲渡所得から「特別控除額」を差し引くことができます。
この控除後の所得を「課税譲渡所得」と言います。
課税譲渡所得の計算方法は下記のとおりです。

課税譲渡所得=譲渡所得(売却益)-特別控除額(一定の場合)

譲渡所得税の納税額は、この譲渡所得または課税譲渡所得に対して税率をかけて計算されます。
なお、不動産の所有期間(長期譲渡所得か短期譲渡所得)によって、適用する税率が異なるポイントに注意が必要です。
下記のように所有期間が5年を超えるかどうかで適用する税率が異なるのです。
このように不動産の譲渡所得税は、所有期間が長いほど、税率が低くなる仕組みとなっています。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得(5年を超える場合) 15.315% 5%
短期譲渡所得(5年以下の場合) 30.63% 9%

※上記は、復興特別所得税の税率を、所得税に合算して表示しています。


特別控除などの特例を受けられるケース

ここからは、特別控除などの特例を受けられるケースをいくつかご紹介します。
ご自身の状況に照らし合わせて、適用されるかチェックしてみましょう。

<3000万円の特別控除の特例>
自宅を売却して譲渡所得が発生した場合、一定の要件を満たせば最高3,000万円の控除を受けられる可能性があります。
例えば、譲渡所得(売却益)が5,000万円発生した場合、そこから3,000万円を差し引いた残りの2,000万円が課税譲渡所得です。したがって、この2,000万円に税率をかけて計算された金額が譲渡所得税の納税額となります。
ただし、3,000万円の特別控除の特例は、買換え特例や、住宅ローン控除など他の特例との併用ができない場合もあるので注意が必要です。

<軽減税率の特例>
先ほど5年を超えるかどうかで税率が変わるとお伝えしましたが、自宅売却の場合は、さらに売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているときは、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に軽減税率の特例が受けられます。
この特例は、要件が合えば先ほどの3,000万円控除との併用も可能です。

課税長期譲渡所得 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10.21% 4%
6,000万円超えの部分 15.315% 5%

※上記は、復興特別所得税の税率を、所得税に合算して表示しています。

また、自宅を売却して「譲渡損失」が生じた場合は、譲渡所得税が非課税であるだけでなく、特例により「損益通算」及び「繰越控除」の適用を受けられるケースもあります。
損益通算とは、譲渡損失の金額をその年の給与所得など他の所得から控除することをいいます。さらに、損益通算をしても譲渡損失の金額が上回ってしまう場合には、3年間損益通算を行うことができます。それにより、所得税の税額を減らすことができるのです。
ただし、この特例を利用する場合にも、自宅の売却であることや所有期間が5年を超えていることなどの要件が必要となりますので、国税庁のホームページや不動産会社へ問い合わせるなどして確認をしておきましょう。

≫不動産売却|売却時にかかる税金について詳しく知る≪


2.確定申告の必要書類の準備

確定申告に必要な書類には、税務署で取得する書類と、自分で用意できる書類の2種類があります。
提出に必要な書類は、基本的にご自身で揃える必要がありますので注意しましょう。
詳しい必要書類については下の「不動産売却の確定申告に必要な書類」を参考にしてみてください。


3.確定申告書を作成する

確定申告書には、ご自身で必要事項などを記入して作成します。
この確定申告書は、最寄りの税務署または国税庁のホームページから入手することができます。
あまり慣れない作業で大変ですが、国税庁のホームページの「確定申告書作成コーナー」でパソコンを使って必要事項を記入し簡単に作成することもできるので、ぜひ利用してみてください。


4.確定申告書や必要書類一式を税務署に提出

作成した確定申告書や必要書類は、税務署の窓口に提出するのが一般的です。
ただし申告期間中、特に期間終盤になると窓口は大変な混雑が予想されます。そんなときは、窓口ではなく郵送や、電子申告・納税システム(e-tax)を使って提出することが便利です。

≫不動産売却|売却時の全体の流れや税金について詳しく知る≪


不動産売却の確定申告に必要な書類

続いて、確定申告の必要書類について解説していきます。

・確定申告書の用紙
・譲渡所得内訳書
・不動産売却時/購入時の売買契約書(写し)
・登記事項証明書
・仲介手数料や登記費用などの領収書(写し)
・特例に必要な書類(特例を受ける場合)


確定申告書用紙

確定申告書用紙は税務署で入手、または税務署の公式ホームページからダウンロードできます。
なお、確定申告用紙には申告書「A」と「B」がありますが、不動産所得の場合は「B」の用紙となりますので、こちらを使用してください。


譲渡所得内訳書

譲渡所得内訳書は、譲渡した不動産の概要や売却金額などを記載する書類です。
こちらも税務署で入手、または税務署の公式ホームページからダウンロードできます。


売却時や購入時の売買契約書

不動産を購入した際の不動産売買契約書の写しと、不動産売却時の不動産売買契約書の写しを準備しましょう。


登記事項証明書

登記事項証明書は、売却した不動産の所在地や所有者が記載された書類です。
こちらは不動産の所在地を管轄する法務局で取得できるほか、法務局が運営するサイトから申請することも可能です。


仲介手数料や登記費用などの領収書

売却時に支払った仲介手数料や登記費用などの経費の領収書の写しを準備しましょう。
また測量費など、売却準備に要した費用についても課税譲渡所得額を計算する際の必要書類となります。売却するためにかかった費用については、もれなく領収書を保管しておきましょう。


各種特例に必要な書類

3,000万円の特別控除など各種特例を受ける際には、戸籍の附票が必要です。
ただし、売却前の住所票の住所と売却した不動産の所在地が異なる場合にのみ必要となるため、同一である場合は不要となります。
特例を受ける場合は、特例の種類によって必要書類が異なるため、事前に把握しておくと良いでしょう。

≫不動産売却|売却時に必要な書類を詳しく知る≪


不動産売却後の確定申告は事前準備で期限内に行いましょう

今回は不動産売却後の確定申告について解説しました。確定申告は譲渡所得が発生した際に必要となりますが、ここまで解説したように、譲渡所得が発生しなかった場合でも、確定申告をすることで節税できるケースもあるのです。
まずは、この記事を参考に確定申告の基礎知識をつけて、スムーズな手続きができるよう準備しましょう。
さらに確定申告について知りたい方、またこれから不動産売却をご検討の方は、まずは不動産会社への相談がおすすめです。
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