不動産を持つならおさえておきたい!再建築不可物件の基礎知識

親から遺産として古い家屋を譲り受けた場合や、自身の引っ越しにともない長年住んだ住居が空き家となる場合などには、いったん解体してから建て替えて売却したり、賃貸に出したりすることを検討する人も多いことでしょう。
このような場合に注意しておきたいのが、その家屋が「再建築不可物件」にあたるかどうかということ。
再建築不可物件とはその名のとおり、いったん解体してしまうと、基本的には二度とその場所に家屋を建てることができない物件を指します。
では一体、そんな再構築不可物件を手にした場合はどうすればよいのでしょうか。
本稿では、再建築不可物件の定義やメリットやデメリット、利用方法についてもご紹介します。

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再建築不可物件とは?

まずは、再建築不可物件について説明します。
通常の建物は、建ててから年数が経ち、古くなったり傷んだりしてくると、必要に応じて取り壊して新しい建物に建て替えます。
しかし、再建築不可物件は法律上、この“再建築”が禁止されているのです。
再建築不可物件に該当するかどうかは、「接道義務」を満たしているかどうかで判断されます。
具体的には、建築基準法で定められた“幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接していない”場合は、再建築不可物件とみなされます。

再建築不可物件のメリットとデメリット

一見、デメリットばかりのように思える再建築不可物件ですが、もちろんメリットも存在します。
まず挙げられるのが、購入費用の安さ。
再建築不可物件は建て替えができないことから、一般的には敬遠されがちです。
そのため、販売する側も価格を下げて売り出す傾向にあります。
また、税金の安さもメリットのひとつ。建物を所有する際の維持費で大きな割合を占める固定資産税などの税金も、一般的な住宅より当然安くなるのです。
さらに、基本的に再建築不可物件は古い住宅であることから、古民家に住みたいと考える人にとって魅力的な物件ともいえます。
購入費用や税金面で出費をおさえることができる分、リフォームやリノベーションにお金をかけることができ、自分好みの住宅をつくれるということも大きなメリットといえるでしょう。
デメリットは、なんといっても再建築ができないという点です。
どれだけ古くボロボロになっていても、さらには自然災害や人災で倒壊したとしても建て直すことはできません。
また、築年数が経っているため、どうしても一般住宅よりメンテナンス費用が高くなってしまいます。
購入費用は安くおさえられる反面、資産価値が低いために住宅ローンが使えないことが多い点にも注意が必要です。

再建築不可物件の相場

前項で、再建築不可物件の購入費用は一般住宅より安い傾向にあることをご紹介しました。では実際に、その相場はどれぐらいなのでしょうか。
一般的に再建築不可物件は、周辺エリアにあるほかの物件に比べて6割から7割程度の価格で取引されています。
仮に、ある一般住宅の価格を4,000万円とすると、その近くにある再建築不可物件は2,400万円から2,800万円ということになります。この差は、とても大きいといえるでしょう。

価値がなくなってしまった再建築不可物件の利用方法

では実際に、相続や転居などによって自身の所有する物件が再建築不可物件に該当してしまった場合、どのように利用すればいいのでしょう。
まず考えられるのは、再建築不可物件を扱っている専門の買取業者に売却する方法です。
通常の不動産会社では、利益が出にくい再建築不可物件を扱うことは多くありません。
一方、再建築不可物件の専門買取業者に依頼すれば、時には市場価値と同等の値で買い取ってもらうこともできます。
また、自分で住めるようにしたり、賃貸に出したりできるようにリフォームやリノベーションをするのもひとつの方法です。近年の古民家ブームにより、最近では古い住宅に住みたいと考える人も多く見受けられます。
再建築不可物件は購入費用や税金をおさえることができるため、リフォーム費用や貸し出す際の家賃をしっかり検討すれば、十分利益を出す物件にできるでしょう。

再建築不可物件でも建て替えを可能にする方法がある?

では、再建築不可物件は将来的に一切建て替えができないのかというと、そうとは限りません。冒頭で、「接道義務」を満たしていない物件が再建築不可物件とみなされるとご説明しました。つまり、「接道義務」を満たしさえすれば、再建築が可能になるというわけです。
例えば、敷地に接している道路の幅が4mに満たない場合は再建築不可物件となりますが、道路中心線から2mの位置に建物を後退させる、つまり、道路幅が4m以上になるよう“セットバック”を行うことで、建て替えが可能となります。この場合、セットバックした部分には、住居の建設はもちろんガレージなどを設置することもできません。道路として自動車が往来できるようにしておく必要があることを覚えておいてください。
また、敷地が2m以上道路に接していない場合は、隣の土地を購入して間口を広くすることで、接道義務を満たすことも可能です。

まとめ

再建築不可物件は処分の難しさやその後の資産価値を考えると、所有する物件としては望ましくないかもしれません。
しかし、購入費用や税金の安さなど、再建築不可物件にしかないメリットもあります。
デメリットを十分に考慮し、後々の計画さえ事前にしっかり立てておけば、再建築不可物件にも十分な価値があるといえるのではないでしょうか。興味があれば、一度検討してみることをおすすめします。

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