マンション査定で見られるポイント16選！注意点や相場も解説

マンション査定では、不動産会社はどこを見ているのでしょうか。この記事では、主に見られるポイント16個を解説します。3つの査定方法も紹介するため、自身にどの査定方法が合うかも確認していきましょう。ほかにも、査定を依頼する際の注意点や売却価格の相場など、マンション売却を考える方に必須の情報が満載です。ぜひ参考にご覧ください。

１．マンション査定の流れ

マンション査定は、物件の売却を考える上でとても重要なプロセスです。まずは、信頼できる不動産会社を選ぶことから始まります。不動産会社選びの際は、実績や評判を確認することが大切です。

次に、選んだ不動産会社の担当者がマンションを訪問します。訪問査定では、物件の状態や周辺環境、部屋の向き、日当たり、設備の状態、建物の管理状況などを詳しく調査します。

査定完了後、担当者から査定価格と根拠などの報告を受け、売却の判断材料を得られたところで、売却に向けた次のステップに進むかどうかを決定しましょう。

なお、複数の不動産会社に査定を依頼すると、より正確な相場感をつかめます。

２．マンション査定で見られるポイント16選

マンション査定で見られるポイントにはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、マンション査定で見られる16個のポイントについて紹介します。

立地条件・周辺環境

マンション査定では、立地条件と周辺環境は重要な評価項目です。まず、交通の利便性が大きなポイントとなります。最寄り駅やバス停までの距離が近く、複数の路線を利用できる場合は高評価につながりやすいです。

また、生活面の利便性も重要です。コンビニやスーパー、学校、病院、商業施設などとの近さがチェックされます。

さらに、地域の治安のよさや、全体的な雰囲気も考慮されます。閑静な住宅街や緑豊かな環境といった住み心地は、将来的な資産価値にも影響するため、査定において重要な要素です。

方角・階数

南向きの物件は日当たりが良好で、冬場も暖かく過ごせるため、高い評価を得やすいです。東向きの物件も朝日が入り、夏場は涼しく過ごせるため好まれます。

一方で、西向きの物件は夏の西日が強く、北向きの物件は日当たりが悪いため、やや評価が下がりやすいでしょう。

階数に関しては、一般的に高層階ほど評価が高くなります。眺望がよくなり、街の景色を楽しめることが大きな魅力です。また、高層階はプライバシーが保たれやすく、地上からの騒音も軽減されるため、静かな環境を求める人に好まれます。

広さ・間取り

一般的に専有面積が広いほど査定額は高くなり、それと同時に間取りの機能性も重視されます。使い勝手のよい動線や収納スペースの充実度は、生活の質に直結するため、高評価につながります。

部屋数も重要な要素で、3LDKはファミリー層に人気が高く、最もニーズのある間取りです

将来的に間取りが変更できる物件や、在宅ワークにも適したスペースがある物件など、家族構成やライフスタイルに柔軟に対応できる物件は、より多くの購入希望者にアピールすることが可能です。

築年数

築年数は、物件の価値を大きく左右します。一般的に、築年数が古くなるほど査定額は低くなる傾向にあります。建物の経年劣化や設備の陳腐化が進むためです。

築年数が浅い物件は、最新の設備や内装が整っていることが多く、高い査定額となりやすいでしょう。しかし、築年数だけで物件の価値が決まるわけではありません。

適切なメンテナンスが行われている物件は、築年数が経過していても高い評価が得られるケースもあります。

耐震性

耐震性は、物件の安全性と直結する重要な評価項目です。1981年6月以降に建築確認を受けた「新耐震基準」を満たしているかどうかが、大きな分岐点となります。

新耐震基準は、震度6強から7程度の地震でも倒壊しない構造を基準としており、基準を満たすマンションは高い評価を得やすいです。

また、耐震性能が高い物件は、高く評価されます。耐震等級が2以上の物件や、免震構造・制震構造を採用しているマンションは、通常の耐震構造よりも安全性が高いとされ、査定額にプラスの影響を与えます。

設備・内装

設備や内装の状態もよく見られる評価ポイントです。内装に関しては、クロスのはがれや汚れ、床材の傷みなどが目立つ場合、全面的な張り替えが必要と判断され、査定額が下がりやすいでしょう。

水回りにおいては、キッチンやバスルーム、洗面所などに錆びや水漏れの跡が見られると、査定額に影響しやすいです。

また、後付けが困難な高機能な設備は、査定額にプラスの影響を与えます。キッチンのディスポーザーや床暖房システムなどは、新たに設置するには大掛かりな工事が必要なため、既に備わっているのは査定で大きな魅力と捉えられます。

マンション内部の音

静かな住環境は居住者の住み心地のよさに直結するため、上下階や隣室からの足音や会話、テレビの音などの生活音や、エレベーターの作動音などが確認されます。

音が目立つ場合、マンションの構造上の問題や遮音性の低さを示唆する可能性があり、評価にマイナスの影響を与える可能性があります。

長年住んでいる人は、音に慣れ気にならないかもしれませんが、新たな購入者にとっては大切なポイントとなるでしょう。

臭い

マンション査定では、室内の臭いがなく清潔な空間は高く評価されます。一方、長年の生活で染み付いた生活臭や喫煙による臭い、カビ臭、湿気臭などはマイナスに評価されます。

ペットを飼っている場合、ペット臭にも細心の注意を払いましょう。ペット臭は強く、部屋全体に染み付きやすいため、購入希望者にとって懸念となります。

カーテンやカーペット、ソファカバーなどの布製品は臭いを吸着しやすいので、可能であれば査定前に交換しておくのがおすすめです。

リフォームの履歴

水回りの設備更新や、床材や壁紙の張り替え、断熱性能の向上といったリフォームが、どの程度の範囲で、いつ行われたかも評価対象となります。リフォーム履歴は、物件の現在の状態と将来的な耐久性を判断する上で、貴重な指標となるためです。

適切なリフォームは物件の傷みを軽減し、維持管理の手間やコストを削減するため、査定額を押し上げる要因となります。

リフォームをする場合は、情報を詳細に記録し、関連書類を保管しておきましょう。

売却理由

不動産会社は、物件の状態だけでなく所有者が売却を決意した背景にも注目します。

転勤や家族構成の変化などに伴う売却はポジティブな理由として受け取られます。自然な生活の変化による売却であり、物件自体に問題がないことが想像できるため購入希望者に安心感を与えるためです。

一方、外部環境を理由にした売却は購入希望者に不安を与える可能性があります。騒音や近隣トラブル、建物の不具合などが原因であれば購入者も同様の問題に悩まされる可能性があるためです。

とはいえ、外部環境が理由であっても購入希望者によっては気にしない場合もあるため、正直に伝えて信頼関係を築くことが大切でしょう。

共用部分

マンション査定では、共用部分の状態も重要なチェックポイントです。エントランスやエレベーター、廊下、玄関扉などの共用スペースのグレード感や清掃状態が評価されます。
床下や天井裏などを共用部分に含める場合もあるので、注意しましょう。

生活の利便性を高める共用施設の充実度も査定に影響します。24時間利用可能なゴミ置き場、キッズルーム、ジム、プール、会議室などが設置されていれば高評価につながります。

また、セキュリティ設備も重視されるため、エントランスのオートロックや24時間警備システムも評価されやすいでしょう。

駐車場

駐車場が付属している物件は査定額が高くなる傾向にあります。特に郊外のマンションでは駐車場の有無が重視され、入居者数に対して十分な台数が確保されているかが判断基準となります。

駐車場のタイプも評価対象です。平置きタイプか機械式タイプかによって使いやすさが異なり、駐車しやすい平置きタイプが好まれる傾向にあります。

また、敷地内に駐車場がなくても、近隣に月極の契約駐車場があればプラスポイントとなり得ます。

管理状態

マンション全体の管理状態は査定額を大きく左右します。エントランスや廊下、エレベーターなどの共用スペースが清潔に保たれ、定期的な点検や修繕が行われているマンションは高評価につながるでしょう。

また、管理組合の活動状況も重視されます。適切な修繕計画の策定や実行、居住者間のコミュニケーションが良好であることは、マンションの長期的な資産価値を高める要因です。

販売会社・マンションブランド

信頼性の高い大手デベロッパーや有名なマンションブランドの物件は高い査定額を得やすいでしょう。

どこの大手デベロッパーの物件が建築品質や耐久性、アフターサービスなどが充実しているかといった情報は不動産業界で共有されています。また、有名なマンションブランドは、デザイン性や快適性、先進的な設備など、特徴的な強みを持っており一部の購入希望者に強く希望されることがあります。

そのため、信頼性やブランド力のあるマンションは、資産価値が長期的に維持されやすいと考えられ査定時に評価されます。

大規模修繕の履歴

定期的に大規模な修繕が行われているマンションは、建物の耐久性が高く保たれ美観も維持されているため、高い評価を得やすくなります。

査定の際、不動産会社は過去の大規模修繕の内容や時期を詳細にチェックします。外壁の塗装や防水工事、給排水管の更新など、計画的に実施されているかが重要です。

また、今後の修繕計画についても確認されます。長期的な修繕計画が立てられ着実に工事が進められている物件は、将来的な資産価値の維持が期待できるため、高評価につながります。

売却を考えている方は、自身のマンションの大規模修繕の履歴や今後の計画をしっかりと把握し、査定時に適切に情報提供できるよう準備しましょう。

告知事項の有無

告知事項とは、過去にその物件や周辺で発生した事件や事故など、購入者の判断に影響を与える可能性のある情報を指します。具体的には、自殺や殺人などの心理的瑕疵、大規模な水漏れ事故、近隣とのトラブルなどが該当します。

告知事項が存在すると査定額にマイナスの影響を及ぼします。特に心理的瑕疵のような深刻な事案は、物件の価値を大きく下げる要因です。

しかし、軽微な修繕履歴や一時的なトラブルなどは、必ずしも告知が必要とは限らないため、告知事項に該当するか判断に迷うケースも少なくありません。査定を依頼する不動産会社の担当者に詳細を伝え、専門家の判断を仰ぎましょう。

３．マンション査定方法の種類

マンションの査定方法にはどのような種類があるでしょうか？ここでは主な査定方法である3つについて紹介します。

机上査定

机上査定とは、マンションを実際に見ることなく物件情報から概算の価格を算出する方法です。過去の取引データや市場動向、提供された物件情報をもとに、おおよその査定金額を割り出します。

机上査定のメリットは、遠方にある物件や訪問対応が難しい物件を手軽に依頼できることです。同様の情報を複数の不動産会社に一斉に送ればおおよその相場が確認できるでしょう。

ただし、机上査定はあくまで概算であり、物件の細かな状態や周辺環境などを考慮できない可能性あります。正確な評価を得るには、他の査定方法と併用することが望ましいでしょう。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際にマンションを訪れて行う方法です。

訪問査定の最大のメリットは、物件の実際の状態を反映した正確な査定額が提示されることです。リフォームの状況、日当たり、騒音レベルなど、書類上では判断しづらい要素も考慮されます。

売却を具体的に検討している方や、机上査定のあとの精密な価格設定を望む方におすすめです。

ＡＩ査定

AI査定とは人工知能を活用した最新の査定方法です。膨大なデータを瞬時に分析し、数秒で査定額を算出します。過去の取引データや市場動向を反映した精度の高い結果が期待できます。

AI査定の大きなメリットは、個人情報の入力不要かつインターネットで、手軽かつスピーディーにできることです。

ただし、物件の細かな特徴や状態は反映されないため実際の売り出し価格と差が生じる可能性があります。最近行ったリフォームや周辺環境の変化などが反映されにくい点も注意しましょう。

おおよその相場を知りたい場合に、参考値として活用するのがおすすめです。

４．マンション査定する前にやっておくとよいこと

マンション査定を依頼する際、事前の準備によって評価が変わってくるケースもあります。では、査定前にどのような準備をしておくとよいのでしょうか。ここでは4つのポイントを解説します。

掃除と片付けをしておく

マンション査定を受ける際、掃除と片付けは重要なポイントです。部屋が清潔で整理されていると、査定士に良い印象を与えることができます。査定額に直接影響するわけではありませんが、査定をスムーズに進める上で有利に働きます。

査定士が部屋を確認しやすくするために、不要な物は処分しすっきりした空間を作りましょう。内覧時には全室見られることも考慮し、隅々まで片付けておくのがおすすめです。

相場を事前に調べておく

マンション査定を受ける前に相場のチェックをしておきましょう。査定された金額を鵜呑みにせず、自分でも市場価値を把握しておくことでより適切な判断ができます。

同じ地域や築年数、間取りなどの条件でAI査定を利用するとおおよその相場がわかるでしょう。

また、「レインズマーケットインフォメーション」も便利です。過去の不動産取引データを検索でき、実際の取引価格を知れます。国土交通大臣の承認を受けたサービスなのでその点も安心です。

資料を準備しておく

マンション査定を受けるときに準備しておく主な資料は、売買契約書、重要事項説明書、管理規約、修繕履歴、間取図、購入時のパンフレットなどです。求められて慌てて探すことのないように事前に準備しておきましょう。

「売買契約書」には購入時の条件や価格が、「重要事項説明書」には物件の詳細情報が記載されています。「管理規約」はマンションの運営ルール、修繕履歴、建物の維持管理状態を証明する資料です。

「間取図」は部屋の構造や広さを正確に伝えられ、「購入時のパンフレット」にはマンションの特徴やセールスポイントが記載されています。

瑕疵にあたる箇所を把握しておく

マンション査定では、瑕疵（かし）の把握と開示は重要です。瑕疵とは、傷や汚れ、不具合、故障、老朽化した設備といった物件の価値に影響を与える要素を指します。あらかじめ把握し、まとめておきましょう。

壁のひび割れや水漏れ、設備の不具合などは、修繕費用の観点から価格が下がる要因となります。しかし、瑕疵の隠蔽は絶対に避けましょう。瑕疵を隠して売却すると買主から損害賠償を求められる可能性があり、大きなトラブルに発展する恐れがあります。

５．マンション査定をする際の注意点

マンション査定を依頼する際の注意点は上記２点です。それぞれ詳しく解説します。

複数の不動産会社に見積もりを依頼する

マンション査定を依頼する際は、複数の不動産会社に見積もりを依頼しましょう。査定額は法令などで定められた明確な基準がありません。そのため不動産会社によって算定される額が異なります。

1社の結果だけでその数字が妥当かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。複数の不動産会社に依頼することで、おおよその妥当な数字が見えてくるでしょう。

信頼できる不動産会社に依頼する

マンション査定において、信頼できる不動産会社に依頼することは重要です。高額な査定額を提示する会社が最適とは限りません。妥当な金額を提示し、根拠となる詳細な査定内容を明確に説明できるのが信頼のできる会社です。

信頼できる不動産会社を探すには、会社の取引実績や顧客の口コミ評価を見てみましょう。また、担当者の対応力も重要なため、担当者が保有する資格を確認するのがおすすめです。

「宅建士」の資格を有している担当者は、不動産売買に関する基本的な知識を持っています。「不動産鑑定士」を保有する担当者は、査定についてかなり詳細な知識を持っているでしょう。

６．マンションの売却価格の相場

マンションの売却価格は地域によって大きく異なります。例えば東京都内であれば同じ23区内でも下記の表のように場所によって価格が大きく違います。

【～70㎡のマンションの不動産相場価格】

具体的な価格相場は、立地、築年数、間取り、設備などさまざまな要因で変動しますが、地域の一般的な相場を知ることは売却を検討する上で重要な指標です。

自身のマンションがどの価格帯に位置するかを把握し、適切な売却戦略を立てましょう。

７．東京でマンションを査定・売却するなら住建ハウジング

東京で不動産の売買をお考えなら、1977年創業の住建ハウジングがおすすめです。東京都内にこだわり地域密着での営業を行っています。

マンション査定・売却はもちろん、住み替え、事業用地、相続相談など幅広い相談に対応可能です。ここでは、住建ハウジングで希望の売却を実現させたお客様の声を紹介します。

８．マンション査定のポイントを理解して後悔のない売却をしよう

マンション査定では、立地や築年数、間取り、設備など多くのポイントが評価の対象となります。また、事前の準備でも評価が変わってくるケースもあるため、準備も怠らないのが大切です。

この記事を参考に、物件の特徴や強みを把握してより希望に近い査定額での売却を目指しましょう。売却を検討される方は、まず信頼できる不動産会社を選ぶのが非常に重要です。

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