賢い選択！ 中古住宅がマイホーム購入で注目される理由

「どうせ買うなら新しい方がいいに決まっている！」そう思っていませんか？ もちろん新築には新築の魅力があります。しかし、今、住宅購入において「中古住宅」を選ぶ人が増えています。その背景には、住宅価格の高騰や資材費の上昇だけでなく、「中古にも魅力がある」という考え方の広がりがあるのです。実際、中古住宅には新築にはないたくさんのメリットがあります。

この記事では、中古住宅を選ぶことの賢さ、そして新築との比較を通して、中古住宅があなたのマイホーム購入の有力な選択肢となる理由を徹底解説します。

「中古」＋「リフォーム」で新築よりお得に購入

中古戸建の場合、流通価格のほとんどを占めているのが土地の価格です。木造の建物そのものは、税法上の耐用年数（22年）を参考に、築後20～25年経過すると、価値がほとんど無くなるとみなされるのが一般的だからです。耐震性など構造面で50年前後使用可能な住宅でも、外観や間取りなどにおいては今の時代の流行に合わないというケースもあり、中古戸建は土地の価格だけで取引されることが多くなります。そのような中古戸建を購入した人は、まだ十分使える建物を取り壊して住まいを新築します。

しかし、最近は建物を残したまま、リフォームして住むことを前提に中古住宅を購入する例が増えています。そういったニーズに合わせて、住宅メーカーも中古住宅を購入し、検査・リフォームして再び販売するということを積極的に行っています。「価値再生住宅」と呼ばれる物件は、基礎や躯体をそのまま使うことで、新築価格の６割ほどの価格で新築同様の住宅に仕上げて販売されています。販売が住宅メーカーになるため消費税の課税対象となりますが、それでも割安な建物価格で購入者は増えると見込んでいます。

ここ20～30年の間に建った戸建て住宅の建物としての耐用年数は、大半が50年程度は十分にあり、適切にメンテナンスを続ければさらに長持ちするとの意見が業界では一般的です。中古でも基礎や骨組みなどの構造躯体に問題がないなら、内装をリフォームすれば新築と変わらない住み心地を得られ、土地・建物代にリフォーム費用を足しても、新築住宅を購入するより安く済ませることも可能です。今まで新築しか探していなかった人が中古住宅も視野に入れれば、物件の選択肢が大きく増えるはずです。

法定耐用年数と実際の寿命は違う！家の「事実上の価値」を測る

建物の資産価値を測る目安として「法定耐用年数」が決められています。「法定耐用年数」とは、税法上の減価償却費を計算するために国が定めた期間のことで、住宅などの非事業用であれば、この年数に1.5をかけた年数が減価償却期間となります。もちろん、法定耐用年数を過ぎたからといって、建物自体が住めなくなるわけではありません。

建物（住宅用）の法定耐用年数

この「法定耐用年数」は、建物の「物理的な寿命」とは異なり、実際の中古住宅の耐用年数を決めるには、その住宅の使用可能期間を合理的に見積もって決めることになります。例えば、築年数が経っていても、丁寧に手入れされ、必要な修繕が行われてきた住宅は、法定耐用年数を超えても何十年も快適に住み続けることができます。むしろ、築年数が経っているからこそ、その建物の「履歴」が見えやすく、過去の修繕状況などを確認しやすいというメリットもあります。

• 法定耐用年数： あくまで会計上の数字。この期間を経過したからといって、建物が住めなくなるわけではありません。
• 物理的な寿命： 実際に建物が構造として機能し続けられる期間。これは、適切なメンテナンスや修繕を定期的に行うことで、法定耐用年数をはるかに超えて延ばすことが可能です。

国は、住宅市場の構造改革として、これまでの中古一戸建ての評価手法を根本的に見直し、20～25年で建物の価値をゼロとみなす慣行を改め、30年、40年と築年数が経過しても、一定の住宅についてはしかるべき評価が行われる市場を創ろうという方針を立てました。国土交通省は平成25年6月、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定。インスペクションとは、住宅の劣化状態や不具合の有無、改修すべき箇所などを見極める住宅診断のことであり、ガイドラインでは、中古住宅売買時の利用を前提とした基礎的なインスペクションについて、検査方法やサービス提供の留意事項などの指針が示されています。中古住宅の品質や性能に対する消費者の不安を低減し、住宅流通の活性化を支援するのが目的です。

中古住宅のココがすごい！ 3つの大きなメリット

まずは、中古住宅の具体的なメリットを見ていきましょう。

1. やっぱり魅力！ コストパフォーマンスの高さ

これが中古住宅の最大の魅力と言えるでしょう。

• 購入価格を抑えられる: 新築に比べて、一般的に物件価格を大幅に抑えることができます。浮いたお金をリノベーション費用に充てて自分好みの空間にしたり、頭金を増やして住宅ローンの負担を減らしたりと、資金計画にゆとりが生まれます。
• 固定資産税などの優遇: 築年数によっては、新築時に比べて固定資産税などの税金が安くなるケースもあります。

2. 立地の選択肢が豊富！ 理想の住環境を見つけやすい

新築の場合、どうしても開発されたばかりの郊外や、都心部から離れた場所に限定されがちです。一方で中古住宅は、すでに地域の様子がわかる点も安心材料。近隣住民の雰囲気、交通の便、騒音や治安などを事前に確かめられ、長年住み継がれてきた魅力的な立地から選ぶことができます。

• 駅近や生活利便施設が充実したエリア: 既存の街並みにあるため、駅やスーパー、病院、学校などが近く、生活しやすい環境を見つけやすいのが特徴です。通勤・通学の利便性を重視する方には特に大きなメリットです。
• 希望する学区や地域に住める可能性が高い: お子さんのいるご家庭であれば、希望する学区や、住みたいと思っていた地域に物件が見つかる可能性が高まります。

3. 個性を活かせる！ リノベーションで理想の空間を実現

中古住宅は「買って終わり」ではありません。むしろ「これから自分色に染める」楽しみがあります。近年はリノベーションの自由度が高く、築年数の古い家でも、まるで新築のように生まれ変わらせることができます。好みに合わせて間取り変更や内装デザインを楽しむ人も増えています。

• 自由な間取り変更やデザイン: 新築では難しい大胆な間取り変更や、壁紙やフローリングなどの素材選びまで、あなたのセンスを存分に活かしたリノベーションが可能です。既成概念にとらわれず、思い通りの住まいを創り上げることができます。
• こだわりの素材や設備を導入できる: 浮いた予算で、グレードの高いキッチンやお風呂、こだわりの建材などを導入することも夢ではありません。

新築と中古、どっちを選ぶ？ 徹底比較！

では、新築と中古住宅、それぞれの特徴を比較してみましょう。

このように比較してみると、新築には新築の「真新しい」「最新設備」といった魅力がある一方で、中古住宅には「価格」「立地」「自由度」という明確なアドバンテージがあることがわかります。

中古住宅購入で失敗しないためのポイント

中古住宅にはメリットがたくさんありますが、購入する際にはいくつか注意しておきたいポイントもあります。

中古住宅をもっと安く買う方法

リフォーム済みを避ける

リフォーム済みだと300～500万円ほど高くなります。自分でリフォームする必要がないのでお得と感じられるかもしれないですが、思ったようなリフォームがなされていなければ、改めて自費でリフォームを発注する必要が出てくるため、最初から自分でリフォームすることを前提に物件探しするのが良い。

住宅ローン控除は中古でも受けられる

住宅ローン控除とは、その年の所得税から一定の金額が控除される制度。一定条件をクリアすれば中古購入でも受けられる。

控除を受けられる条件

• 住宅ローンの返済期間が10年以上
• 住宅の床面積は50㎡以上
• 築25年以内で必要な耐震構造が基準に適合
• 控除を受ける年の合計所得が3000万円以下
• 控除を受ける年の12月31日までに入居

消費税ゼロで中古物件を買う

不動産会社などの法人が所有の中古物件を購入するときは消費税が発生するが、個人所有の場合なら消費税は発生しない。

一定条件を満たせば税金が軽減される

対象となる税金と条件

• 登録免許税: 自己住宅用で、築25年以内の床面積50㎡以上（登記上）の物件で、取得後1年以内になされた登記
• 不動産取得税: 床面積が50㎡以上240㎡以下、自己の居住用で、取得日前20年（耐火構造なら25年）以内に新築された住宅

夫婦共有名義でローン返済にメリット

二人でローンを組めば控除が２倍に

• 物件の購入に際して、夫婦がそれぞれ資金を出し合って購入した場合、これをどちらかの単独名義にしてしまうと、非名義人へ譲る場合に贈与税が発生しますが、共有名義にすれば発生しません。共有の割合は一般的に出資額になります。また、共有名義にすることは住宅ローンを組んだ場合でも有効で、それぞれの名義で住宅ローン控除の対象にすることができます。

選択肢を広げて、理想のマイホーム探しを！

かつては「中古＝安いけど妥協」というイメージがありました。しかし今では、費用対効果の高さや、自由度のある暮らし方を実現できる選択肢として、中古住宅は合理的で賢い選択だと言えるでしょう。マイホーム購入は人生の大きな決断です。だからこそ、「新築だけ」ではなく、「中古住宅も視野に入れる」という柔軟な発想が、後悔しない選択につながるかもしれません。

「新築にこだわっていたけれど、中古も良いかも！」そう思っていただけたら幸いです。ぜひこの機会に、中古住宅も視野に入れて、あなたの理想のマイホーム探しを始めてみませんか？ きっと、想像以上に素敵な出会いが待っているはずです。

▶【ページ２】「住宅リフォームの心得」へ

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住建ハウジング編集部

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