一戸建ての購入に必要な初期費用まとめ!3つのシミュレーション付き

一戸建ての購入は「初期費用がいくらかかるか」を計算して検討するのが大事です。初期費用を少なくしすぎると住宅ローンなどの借入額が大きくなりますし、多くしすぎると準備が大変です。
そこで、本記事では一戸建ての購入に必要な初期費用を紹介し、具体的に「どれだけ準備すれば良いのか」を全国平均のデータからシミュレーションして紹介します。 一戸建てを購入する際、おもに頭金、手付金、諸費用という3つの初期費用が発生します。それぞれいくらかかるかの目安は以下をご覧ください。 それぞれの費用について詳しく解説します。 住宅ローンを組んで一戸建てを購入する場合、基本的には頭金が発生します。
頭金とは、住宅価格から住宅ローン借入額を引いた部分の金額を指します。
例えば、住宅価格が3,000万円で住宅ローンが2,500万円だった場合、頭金は500万円です。頭金は、一般的に売買契約から引き渡しまでの間に支払います。

頭金の相場は物件価格の10~20%です。ただ、頭金をいくらにするかはある程度自由に決められます。頭金が多くなればなるほど、住宅ローンが少なくなります。
例えば、3,000万円の住宅を購入する際に頭金を2,000万円にすれば、住宅ローンは1,000万円で済むのです。

反対に、頭金をゼロ、もしくは限りなくゼロに近づけることもできます。ただ、頭金をゼロにして住宅ローンを借りるのはさまざまなデメリットもあるので注意してください。 手付とは、おもに土地を買うときに発生する費用のことです。目的によって証約手付、違約手付、解約手付といった3つの種類がありますが、多くの場合は解約手付です。
解約手付には、容易に契約解除されてしまうことを防ぐための役割があります。
手付金は、一般的に購入する土地に対する売買契約を結ぶ際に支払います。

手付金の相場は土地購入代金の5~10%です。契約に関わる法的な意味も含まれているため、頭金と違って基本的にゼロにすることはできません。「かならず支払わなければならない」と考えておくのが大事です。 戸建ての購入には、ひとくくりにできないさまざまな費用も発生します。
例えば印紙税や不動産取得にかかわる費用などです。

契約内容や購入方法によって大きく変化しますが、注文住宅では物件価格の3~6%、新築・中古一戸建てでは6~9%が一般的と考えてください。詳しい内訳は次で説明します。 一戸建て購入に必要な諸費用を「土地・建物の諸費用」「住宅ローンの諸費用」に分けて紹介します。ぜひ一戸建てを購入する際の参考にしてください。
目安
印紙税 2万円(購入代金が1,000万~5,000万の場合
不動産取得税 土地・住宅の3%。宅地に対しては軽減税率が課せられており、令和6年3月31日までに宅地等(宅地及び宅地評価された土地)を取得した場合、1/2となる。
登記費用 登録免許税:0.4%(建物のみ、2024年3月31日まで軽減措置あり)
司法書士報酬:1万~13万円が相場
抵当権設定登記費用(※住宅ローンを使う場合):住宅ローン借入額×0.4%
固定資産税
都市計画税
固定資産税:固定資産税評価額×税率1.4%(標準税率)
都市計画税:固定資産税評価額×税率0.3%(上限)
仲介手数料 売買価格×3%+6万円+消費税(売買価格400万円以上)
目安
印紙税 2万~6万円程度
融資の事務手数料 3万~5万円程度。または借入額の1~3%程度
※金融機関によって異なる
保証料 借入額の0~2%程度
※フラット35の場合は不要
※金融機関によってはゼロ、毎月の金利に上乗せするケースもある
物件調査手数料 2万~8万円程度
※金融機関によって異なる
団体信用生命保険料 通常金利+0.1~0.3%程度
保険料 ・相場は火災保険のみで1年あたり3~6万円(保険期間5年)
・地震保険込みで1年あたり6~10万円(保険期間5年)
※建物の構造や所在地、保険の期間、補償範囲などによって変化する
以下の記事では、ここで紹介した諸費用の詳しい情報や正確な支払時期も説明しています。
一戸建てを購入する際の初期費用は、注文住宅か建売住宅か、それとも中古戸建かによって異なります。ここではそれぞれの平均を紹介し、いくらかかるかのシミュレーションを紹介します。

まずはそれぞれの全国平均価格と首都圏平均価格を見てみましょう。
全国平均 首都圏平均
新築戸建(注文住宅) 土地なし:3,534万円
土地あり:4,397万円
土地なし:3,808万円
土地あり:5,162万円
新築戸建(建売住宅) 3,495万円 3,922万円
中古戸建 2,480万円 3025万円
上述したデータをもとに、全国平均の価格を用いて初期費用をシミュレーションしてみます。 ※参考 2020年度フラット35利用者調査
頭金 土地なし:353万円~706万円
土地あり:438万円~879万円
手付金 土地なし:-
土地あり:177万円~353万円
諸費用 土地なし:106万円~318万円
土地あり:132万円~396万円
合計 土地なし:459万円~1,102万円
土地あり:747万円~1,628万円
頭金 350万円~700万円
手付金 175万円~350万円
諸費用 105万円~315万円
合計 630万円~1,365万円
頭金 248万円~496万円
手付金 124万円~248万円
諸費用 74万円~223万円
合計 446万円~967万円
初期費用はけっして安い金額ではありません。ただ、場合によっては相場より安くすることもできます。ここでは一戸建て購入の初期費用を安くする方法を4つ紹介します。 まず、仲介手数料を売主と交渉してみましょう。仲介手数料は法律の範囲内であれば、不動産会社がある程度自由に決められるからです。

詳しく説明すると、不動産会社へ支払う仲介手数料は法律で上限が設定されています。例えば、400万円超の物件では”物件価格×3%+6万円+消費税”が仲介手数料の上限です。

このように仲介手数料には上限が定められていますが、下限はありません。したがって理論上、上限を超えないまでは売主と交渉することが可能なのです。
一方で、しつこく交渉すると不動産会社の印象を損ねてしまい、担当者が契約に対して消極的になる恐れがあります。 火災保険料の見直しでも、数千円~数万円程度安くできる可能性があります。支払い方や保証内容によって金額が変わるからです。

具体的には、10年間一括払いにする、不要な補償をカットするなどといった方法があります。購入する土地・住居には「どんな災害リスクがあるのか」を考えて必要な保証だけにし、もっとも安くなる支払い方法を選択するのがおすすめです。 上述したとおり、頭金は自分たちである程度決められます。頭金を減らすと現金が手元に残りやすくなるため、突発的な出費が出ても対応しやすくなります。
一方で、借り入れ額が大きくなり、毎月の返済額が増えてしまう点に注意してください。また、頭金が少なすぎると、住宅ローンの審査に通りにくくなるというデメリットもあります。 金融機関によっては、保証料が無料の住宅ローンもあります。例えば、フラット35やネット銀行などです。保証料が無料の住宅ローンを使えば、費用を抑えることができます。
その分、審査が厳しくなる点に注意してください。 フラット35の場合、諸費用を住宅ローンにまとめて借り入れることができます。また、民間金融機関のなかには諸費用ローンが用意されているケースもあります。
対象となるのはおもに仲介手数料や保証料、火災保険料、登記料、引越し費用などです。これらを利用すると、初期費用が払えなくなるという心配は必要ありません。

ただし、諸費用をローンに組み込むのはさまざまなデメリットがあります。
第一に、オーバーローンとなるため金利が高くなる傾向にあります。また、物件を売却しづらくなりかねません。事前に金融機関の担当者に相談するのが大事です。 戸建てを選ぶ際は、初期費用の計算も大事ですが維持費も検討しなければなりません。初期費用は1回だけですが、維持費は生活していくうえで常に支払わないといけないからです。

戸建ての維持費が、一般的に1年間で約40万円かかると言われています。内訳は、大きく分けて税金・修繕費・保険料の3つです。

このようにけっして高くない維持費ですが、コツを心得ておけばある程度抑えられる可能性があります。一戸建ての維持費を抑えるコツは下の記事を参考にしてください。
一戸建ての初期費用には、頭金や手付金、その他の諸費用といった種類があります。
基本的にすべて現金で支払わなければなりませんが、今回紹介した方法で安くすることも可能です。ただし、頭金を安くするのはいくつかデメリットもあるので注意してください。
大事なのは「身の丈に合った物件価格」であることを前提として、”理想をすべて実現できる家を探すこと”です。ぜひあなたの理想を実現できる家を見つけてください。

投稿者プロフィール

石川充
宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

1996年より大手不動産デベロッパー勤務。首都圏の新築マンション販売のプロジェクトマネージャーに従事。多くの物件の担当し、引き渡しまで一気通貫で経験。
その後ベンチャー系広告代理店にて不動産系クライアントのインターネット集客の支援を行う。
現在は広告代理業と併せ、老舗不動産会社として地域ニーズに合わせた事業を展開。

ABOUTこの記事をかいた人

宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士 1996年より大手不動産デベロッパー勤務。首都圏の新築マンション販売のプロジェクトマネージャーに従事。多くの物件の担当し、引き渡しまで一気通貫で経験。 その後ベンチャー系広告代理店にて不動産系クライアントのインターネット集客の支援を行う。 現在は広告代理業と併せ、老舗不動産会社として地域ニーズに合わせた事業を展開。