こんなにかかるなんて！知っておきたい不動産譲渡時の税金の種類と注意点

不動産を譲渡（売却）するとなったら、気になるのが「どの程度手元に資金が残るか？」ではないでしょうか。
不動産譲渡にはさまざまなお金が関わってきます。そのなかでも、大きな割合を占めるのが不動産譲渡税です。税金がかかるのはわかっていても、不動産譲渡税にはどのような種類があって、どのくらいかかるのか、しっかりと把握していない方も多いのではないでしょうか。
今回は、不動産譲渡税の種類と注意点などについてご紹介していきます。

不動産を譲渡した際に必ずかかる税金の種類

不動産譲渡税には3つの種類があります。

印紙税

不動産売買には当然ですが、契約書があります。その契約書に貼り付けるのが収入印紙です。印紙代は、売り主・買い主それぞれが負担します。そして、印紙税の税額は契約金額に応じて異なり、軽減措置が適用されます（2020年3月31日まで）。
例：契約金額が1,000万円を超え、5,000万円以下の場合、本来の印紙税額は2万円ですが、軽減措置の適用後は1万円となります。

住民税

住民税と次に紹介する譲渡所得税に関しては、売却後に利益が出なければ支払う必要はありません。利益が出た場合にかかる住民税は、さまざまな条件によって税額が異なります。次の譲渡所得税とあわせて詳しくみていきます。

譲渡所得税

譲渡所得税は、住民税と同じように利益が出た際にかかる税金で、譲渡所得によって税額が計算されます。その譲渡所得はどのように計算されるのかみていきましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、不動産を売却した金額から、その不動産を取得した金額（減価償却されます）と売却にかかった諸費用を差し引いたものです。
計算式にすると、以下のようになります。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
この計算で出た譲渡所得の金額に対して、住民税と譲渡所得税がかかるのです。

長期譲渡所得か短期譲渡所得か

先ほど譲渡所得について計算式を説明しましたが、税率は売却する不動産を何年所有したかでも異なります。
不動産を売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年超の場合は“長期譲渡所得”となり、5年以下であれば“短期譲渡所得”となります。
・長期譲渡所得：20％=15％（所得税）＋5％（住民税）
・短期譲渡所得：39％=30％（所得税）＋9％（住民税）
さらに、復興特別所得税として2.1％が上乗せされます。

不動産譲渡税の注意点とは

不動産譲渡税について注意しておきたい点をご説明します。

利益が出ると譲渡所得税が発生する

先ほどの章でご説明しましたが、売却をして利益が出た場合には譲渡所得税が発生します。

利益が出たら確定申告をしよう

利益が出た際には、所得分を納税しなければなりません。忘れずに、確定申告を行いましょう。

譲渡（売却）するタイミングで課せられる税金が異なる

どの期間所有しているかで、税率は異なります。したがって、何か事情や急ぐ必要がない限り、長く所有しておいてから売却したほうが、税金も安く抑えられます。

特例が適用されないかどうか確認する

不動産譲渡で、少しでも税金をおさえるために設けられている特例があります。適用されるものがないか、しっかり確認しておきましょう。どのような特例があるのか、次の章でご紹介します。

少しでも税金をおさえる方法

前項で特例について少し触れましたが、どのような特例があるかご紹介します。

居住用財産の3,000万円特別控除

特例の内容

居住用財産の3,000万円特別控除とは、住んでいる自宅を売却した際に、譲渡所得から最高で3,000万円まで控除できる特例です。
ただし、住宅ローン控除を利用している方はこの特例は使えません。

主な適用要件

・売却する物件が自分の自宅である
・売買する相手が夫婦や親子などではない
・前年と前々年に特例を受けていない

長期譲渡取得の軽減税率

主な適用要件

譲渡した年の1月1日現在で所有期間10年を超える場合に、この特例が適用されます。ただし、前年・前々年と居住用財産の特例を受けている場合は適用されません。
また、この譲渡に関して、ほかの特例（居住用財産の3,000万円特別控除を除く）と併用することはできません。

軽減税率

軽減される税率は、譲渡所得の金額によって異なります。
・譲渡所得金額6,000万円以下：14％（10％（所得税）＋4％（住民税））
・譲渡所得金額6,000万円超：20％（15％（所得税）＋5％（住民税））
さらに復興特別所得税として2.1％が上乗せされます。

特定居住用財産の買い換え等の特例

特例の内容

売却した物件よりも、新しく買い換えた物件が高い金額だった場合に、課税対象となる譲渡益が繰り越されるという制度です。

主な適用要件

・売却する物件が自分の自宅である
・通算して10年以上住んでいる

不動産譲渡税の事例を紹介

ここでひとつ、不動産譲渡税の事例をご紹介したいと思います。
購入してから4年で居住用の自宅を売却するケースを例に、「購入時の価格は取得費不明」「売却時の価格が3,500万円」「譲渡諸費用200万円」として計算してみます。

まずは譲渡所得から計算しよう

今回は取得費が不明なため、概算で計算します。（取得費概算の計算方法「譲渡価格×5％」）
3,500万円－（「3,500万円×5％」＋200万円）＝ 3,125万円
この3,125万円が、譲渡所得となります。

利用できる控除はないか

今回は居住用の不動産であり、親子間などの売買ではなく、さらに過去2年間に特例を受けていないものとします。
すると、今回は居住用財産の3,000万円特別控除が利用できることとなります。この特例は、長期譲渡や短期譲渡に関係なく利用できますが、そのほかの軽減税率の特例と買い換え特例は、条件を満たしていないため利用できません。
先ほど計算で求めた譲渡所得3,125万円から、特別控除3,000万円を引きます。
3,125万円－3,000万円＝125万円

いくらになるか

125万円に対して課税され、今回は4年間所有していたので、短期譲渡になります。
よって、税額は125万円×39.63％（※）＝495,375円となります。
※所得税30％×復興特別所得税2.1%＋住民税9%

まとめ

不動産譲渡税についてご紹介しました。思った以上にさまざまな税金がかかってしまい、仕組みも複雑だと思ったのではないでしょうか。譲渡（売却）してからの手元に残る資金は、次の引っ越しや新居などの資金にも影響するところでもあります。したがって、あらかじめある程度計算しておくことをおすすめします。また、利益が出たときには、必ず忘れずに確定申告をしましょう。

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