東京都心の地価（資産価値）・不動産・戸建・マンション相場情報！だから落ちない都心の価値

［記事公開日］:2015/03/20［最新更新日］:2023/07/15

2023年公示地価

　国土交通省が3月22日に発表した公示地価（2023年1月1日時点）によると、全用途の全国平均が前年比で1.6％上昇しました。

上昇は２年連続で、上昇幅も2008年以来の伸び率になるなど拡大。都市部を中心に地方にも上昇範囲の広がりが見られます。

また、住宅地の全国平均が前年比1.4％上昇、商業地の全国平均が同1.8％上昇と、同じく2年連続上昇しています。住宅地の上昇は低金利や住宅取得支援策などが支えとなり、生活スタイルの変化は郊外の地価上昇の要因と考えられます。商業地は、コロナの感染拡大が始まった20年以来の伸びで、都市部を中心に店舗需要が回復傾向にあり、オフィスやマンション用地需要も堅調です。さらに、国内からの客足や人出が戻りつつある観光地や繁華街では店舗などの需要が増し、地方の地価回復の傾向を見せています。

公示地価2023年全国ランキング

2023年公示地価【商業地】【住宅地】の全国ランキングです。
（価格は１平方メートルあたり万円、前年比が変動率％）

＜商業地＞

順位	地点（商業地、すべて東京都）	価格万円／㎡	前年比変動率	前年価格順位
1位	中央区銀座4丁目2番4（中央区銀座4-5-6）【山野楽器銀座本店】	5,380	+1.5％	5,300 1位
2位	中央区銀座5丁目103番16（中央区銀座5-4-3）【対鶴館ビル】	4,600	+1.1％	4,550 2位
3位	中央区銀座2丁目2番19外（中央区銀座2-6-7）【明治屋銀座ビル】	3,950	+1.0％	3,910 3位
4位	中央区銀座7丁目1番2外（中央区銀座7-9-19）【ZARA】	3,860	+1.0％	3,820 4位
5位	千代田区丸の内2丁目2番1外（千代田区丸の内2-4-1）【丸の内ビルディング】	3,670	±0.0％	3,670 5位
6位	新宿区新宿3丁目807番1外（新宿区新宿3-24-1）【NEWNO・GS新宿】	3,660	+0.8％	3,630 6位
7位	新宿区新宿3丁目30番13外（新宿区新宿3-30-11）【新宿高野第２ビル】	3,500	+1.4％	3,450 7位
8位	千代田区大手町2丁目4番2外（千代田区大手町2-2-1）【新大手町ビルヂング】	2,880	±0.0％	2,880 8位
9位	中央区銀座4丁目103番1外（中央区銀座4-2-15）【塚本素山ビルディング】	2,860	+1.4％	2,820 9位
10位	中央区銀座6丁目4番13外（中央区銀座6-8-3）【銀座尾張町TOWER】	2,850	+1.1％	2,820 9位
10位	渋谷区宇田川町77番14外（渋谷区宇田川町23-3）【渋谷第一勧銀共同ビル】	2,850	+2.5％	2,780 11位

＜住宅地＞

順位	地点（住宅地、すべて東京都）	価格万円／㎡	前年比変動率％	前年価格順位
1位	港区赤坂1丁目1424番1（赤坂1-14-11）	512	+2.4％	500 1位
2位	千代田区六番町６番１外（六番町6-1）	428	+3.1％	415 2位
3位	港区白金台3丁目55番4外（白金台3-16-10）	399	+2.8％	388 3位
4位	港区南麻布4丁目12番1（南麻布4-9-34）	375	+2.7％	365 4位
5位	港区南麻布1丁目35番1外（南麻布1-5-11）	339	+4.3％	325 5位
6位	千代田区三番町6番25（三番町6-25）	334	+3.1％	324 6位
7位	千代田区一番町16番3（一番町16-3）	318	+3.2％	308 7位
8位	千代田区九段北2丁目6番26（九段北2-3-25）	311	+3.3％	301 8位
9位	渋谷区恵比寿西2丁目20番1（恵比寿西2-20-7）	304	+5.2％	289 9位
10位	港区赤坂6丁目1911番（赤坂6-19-23）	291	+3.6％	281 10位

価格上昇でも強い需要

　地価や建築資材、人件費の高騰などから都心のマンション価格が上昇している。2008年のリーマンショック前のミニバブル時期と異なり、都心中心部だけではなく、山手線外周部も中心部と同様に上昇傾向にある。

　都心では物件の供給も活発で、昨年より減少したものの、2007年頃のミニバブルに比べると多く、都内でのシェアも高い。都内市部や首都圏３県では価格上昇に伴って需要が落ち込み、供給が低迷しているのとは異なる状況だ。

　都心の資産性の高さは、中古市場で分譲時の何倍の価格で流通しているかを示す数値（ＰＢＲ）からも分かる。数値が高いほど資産性が高く、１を越えると分譲時より高く売られていることになる。都心でＰＢＲの高い駅を見ると、どこも１を大きく越えている。

　■都心１４区のマンションPBR上位４０位

沿線名	駅名	新築価格①	中古価格②	マンションＰＢＲ
千代田線	新御茶ノ水	8869万円	1億5524万円	1.75
南北線	六本木一丁目	1億419万円	1億5200万円	1.46
都営大江戸線	赤羽橋	8967万円	1億2644万円	1.41
山手線	新橋	6771万円	9353万円	1.38
山手線	品川	4297万円	5847万円	1.36
日比谷線	神谷町	8383万円	1億1353万円	1.35
丸ノ内線	新宿御苑前	7233万円	9736万円	1.35
都営大江戸線	汐留	7556万円	9872万円	1.31
都営浅草線	高輪台	7521万円	9721万円	1.29
都営大江戸線	新宿西口	6038万円	7801万円	1.29
りんかい線	お台場海浜公園	5232万円	6751万円	1.29
東急池上線	旗の台	4965万円	6384万円	1.29
南北線	麻布十番	9204万円	1億1766万円	1.28
都営三田線	御成門	6715万円	8481万円	1.26
有楽町線	東池袋	7138万円	8939万円	1.25
東急田園都市線	池尻大橋	7332万円	9154万円	1.25
東急東横線	中目黒	8372万円	1億421万円	1.24
都営新宿線	馬喰横山	5455万円	6773万円	1.24
有楽町線	永田町	9284万円	1億1493万円	1.24
総武線	信濃町	7365万円	9037万円	1.23
小田急線	代々木上原	9134万円	1億1172万円	1.22
銀座線	三越前	7351万円	8988万円	1.22
千代田線	明治神宮前	6440万円	7869万円	1.22
東急田園都市線	二子玉川	7298万円	8914万円	1.22
銀座線	外苑前	8410万円	1億219万円	1.22
都営大江戸線	西新宿五丁目	6436万円	7805万円	1.21
りんかい線	東雲	4791万円	5787万円	1.21
都営大江戸線	築地市場	6826万円	8198万円	1.20
山手線	田町	7044万円	8444万円	1.20
京浜急行本線	立合川	4446万円	5327万円	1.20
山手線	原宿	8254万円	9887万円	1.20
総武線	飯田橋	9337万円	1億1149万円	1.19
銀座線	日本橋	6376万円	7610万円	1.19
千代田線	赤坂	8314万円	9870万円	1.19
山手線	御徒町	5020万円	5851万円	1.17
総武線	水道橋	6631万円	7704万円	1.16
銀座線	表参道	1億133万円	1億1751万円	1.16
都営大江戸線	国立競技場	8398万円	9661万円	1.15
西武新宿線	中井	4564万円	5243万円	1.15
東西線	神楽坂	7159万円	8222万円	1.15

※新築価格①は、2008年1月～2017年12月に分譲されたマンションの平均価格（70㎡換算）　
※中古価格②は、①から発生した中古流通事例の平均価格（70㎡換算）　
●PBR=②÷①　＜データ元：東京カンテイ＞

　一方価格の上昇で収益性を示すＰＥＲ値は上がり気味。ＰＥＲはマンションの分譲価格が募集賃料の何年分に相当するかを示すデータで、数値が小さいほど短い年数で投資価格を回収でき、収益性が高いとなる。一般的に価格よりも賃料は変動幅が小さいので、価格が上昇すると収益性は下がりやすい。とはいえ都心の上位駅は首都圏平均の２７．３より良好な数値を示す。逆に、再開発などで利便性の向上が賃料を押し上げて、ＰＥＲ値を下げている場合もある。

　■都心１４区の新築マンションPER上位４０位

沿線名	駅名	新築価格③	賃料（月）④	新築マンションＰEＲ
山手線	目黒	8310万円	40万1640円	17.24
京浜東北線	蒲田	5454万円	24万6438円	18.44
京王線	千歳烏山	5221万円	23万0984円	18.83
千代田線	新御茶ノ水	8744万円	37万4955円	19.43
総武本線	飯田橋	9638万円	40万7552円	19.71
都営大江戸線	勝どき	7366万円	30万5074円	20.12
有楽町線	豊洲	5929万円	24万4344円	20.22
山手線	田町	7560万円	30万9609円	20.35
有楽町線	月島	7316万円	28万6114円	21.31
半蔵門線	半蔵門	1億4347万円	54万5873円	21.90
東西線	木場	6141万円	23万1384円	22.12
小田急線	喜多見	5283万円	19万7991円	22.24
山手線	大塚	7274万円	26万9953円	22.46
東急東横線	学芸大学	7725万円	28万6436円	22.47
山手線	東京	8400万円	31万755円	22.53
都営三田線	芝公園	1億539万円	38万9533円	22.55
都営三田線	西巣鴨	6237万円	22万9812円	22.62
中央線	荻窪	6899万円	25万3736円	22.66
総武線	東中野	8190万円	30万902円	22.68
丸ノ内線（支線）	中野富士見町	6608万円	23万5773円	23.35
都営三田線	白山	8361万円	29万8228円	23.36
総武線	馬喰町	7947万円	28万441円	23.62
都営三田線	白金高輪	9714万円	34万2621円	23.63
東急田園都市線	桜新町	7653万円	26万9260円	23.68
りんかい線	天王洲アイル	7062万円	24万8039円	23.73
山手線	駒込	7358万円	25万4825円	24.06
中央線	御茶ノ水	8372万円	28万9920円	24.06
都営浅草線	東日本橋	7839万円	26万8329円	24.35
日比谷線	広尾	1億1048万円	37万7902円	24.36
京浜東北線	大森	7148万円	24万2314円	24.58
有楽町線	江戸川橋	8318万円	27万8405円	24.90
都営新宿線	浜町	8457万円	28万973円	25.08
都営新宿線	曙橋	8367万円	27万7933円	25.09
京王新線	初台	8451万円	28万71円	25.15
丸ノ内線	茗荷谷	8456万円	27万9688円	25.19
丸ノ内線	中野坂上	8434万円	27万6755円	25.39
東急東横線	中目黒	１億64万円	32万9718円	25.44
東急田園都市線	用賀	7779万円	25万4113円	25.51
都営三田線	白金台	1億3321万円	43万967円	25.76
日比谷線	小伝馬町	8223万円	26万2056円	26.15

※新築価格③は2017年1月～2017年12月に分譲されたマンションの平均価格（70㎡換算）　
※賃料④は2015年1月～2017年12月に流通した築3年未満の分譲マンション募集賃料（70㎡換算・月額）　
●PER=③÷（④×12）　＜データ元：東京カンテイ＞

　マンション価格の高騰に危機感を覚える声も聞かれるが、日銀のマイナス金利政策により資金の流動性が高まって、都心での不動産投資が活発化するとの見方も増えた。今後株価が上昇すれば、再び資産効果で都心のニーズも高まりそうである。

2023年分の路線価

　東京国税局が７月３日に、相続税や贈与税の算定基準となる2023年分の路線価（１月１日時点）を発表しました。2023年（令和5年）分の路線価は、全国平均で前年から1.5％上回り、2年連続で上昇しています。29の都市で最高路線価が上昇しており、コロナが落ち着いて活性化したインバウンド需要の増加も含め、企業における社会的責任の観点から、都心部の不動産市場が活況を呈しているとされています。

＜令和５年分都道府県庁所在都市の最高路線価＞

路線価は主要な道路に面した土地１平方メートルあたりの価格。国土交通省が毎年３月に公表する公示地価の８割を目安に、売買実例も参考にして算出する。
調査地点数が多いため土地取引の指標としても活用します。

順位（前年）	地点	最高路線価 (千円／㎡)	対前年変動率（％）
１位（１）	東京都中央区銀座５丁目　銀座中央通り	42,720	1.1
２位（２）	大阪市北区角田町　御堂筋	19,200	1.3
３位（３）	横浜市西区南幸１丁目　横浜駅西口バスターミナル前通り	16,800	1.4
４位（４）	名古屋市中村区名駅１丁目　名駅通り	12,800	2.6
５位（５）	福岡市中央区天神２丁目　渡辺通り	9,040	2.7
６位（６）	京都市下京区四条通寺町東入２丁目御旅町　四条通	6,970	3.6
７位（７）	札幌市中央区北５条西３丁目　札幌停車場線通り	6,680	8.4
８位（８）	神戸市中央区三宮町１丁目　三宮センター街	5,000	2.0
９位（９）	さいたま市大宮区桜木町２丁目　大宮駅西口駅前ロータリー	4,750	8.0
１０位（１０）	仙台市青葉区中央１丁目　青葉通り	3,470	2.4
１１位（１１）	広島市中区胡町　相生通り	3,390	3.0
１２位（１２）	熊本市中央区手取本町　下通りアーケード	2,040	▲1.0
１３位（※１５）	千葉市中央区富士見２丁目　千葉駅東口駅前広場 ※2022年所在地（千葉市中央区富士見２丁目　千葉駅前大通り: 1,240）	1,940	―
１４位（１３）	岡山市北区本町　市役所筋	1,640	9.3
１５位（１４）	那覇市久茂地３丁目　国際通り	1,450	2.1
１６位（１６）	静岡市葵区紺屋町　紺屋町名店街呉服町通り	1,140	0.0
１７位（１７）	鹿児島市東千石町　天文館電車通り	910	1.1
１８位（１８）	金沢市堀川新町　金沢駅東広場通り	900	1.1
１９位（１９）	長崎市浜町　浜市アーケード	770	1.3
２０位（２０）	奈良市東向中町　大宮通り	730	5.8
２１位（２１）	松山市大街道２丁目　大街道商店街	670	1.5
２２位（２２）	大分市末広町１丁目　大分駅北口ロータリー	540	1.9
２３位（２３）	富山市桜町１丁目　駅前広場通り	510	2.0
２４位（２４）	岐阜市吉野町５丁目　岐阜停車場線通り	490	4.3
２５位（２５）	新潟市中央区東大通１丁目　新潟駅前通り	450	237
２６位（２６）	和歌山市友田町５丁目　ＪＲ和歌山駅前	360	0.0
２６位（２６）	高松市九亀町　高松九亀町商店街	360	2.9
２８位（２８）	福井市中央１丁目　福井駅西口広場大通り	350	6.1
２９位（２９）	宇都宮市宮みらい　宇都宮駅東口駅前ロータリー	320	3.2
３０位（３０）	徳島市一番町３丁目　徳島駅前広場通り	290	▲1.7
３１位（３１）	長野市大字南長野　長野駅前通り	280	0.0
３１位（３２）	大津市春日町　ＪＲ大津駅前通り	280	1.8
３３位（３３）	甲府市丸の内１丁目　甲府駅前通り	260	0.0
３４位（３４）	宮崎市橘通西３丁目　橘通り	230	0.0
３５位（３５）	盛岡市大通２丁目　大通り	220	▲2.2
３５位（３６）	水戸市宮町１丁目　水戸駅北口ロータリー	220	0.0
３７位（３７）	高知市帯屋町１丁目　帯屋町商店街	210	0.0
３７位（３８）	佐賀市駅前中央１丁目　駅前中央通り	210	2.4
３９位（３９）	福島市栄町　福島駅前通り	200	2.6
４０位（４０）	津市羽所町　津停車場線通り	190	0.0
４１位（４１）	山形市香澄町１丁目　山形駅前大通り	175	0.0
４２位（４２）	青森市新町１丁目　新町通り	155	0.0
４３位（４３）	山口市小郡黄金町　山口阿知須宇部線通り	145	0.0
４４位（４４）	松江市朝日町　駅通り	140	0.0
４５位（４５）	前橋市本町２丁目　本町通り	130	0.0
４６位（４６）	秋田市中通２丁目　秋田駅前通り	130	4.0
４７位（４７）	鳥取市栄町　若桜街道通り	97	▲3.0