東京都心の資産価値!だから落ちない都心の価値

2019年公示地価

 国土交通省が3月20日に、平成31年の地価(1月1日時点)を公示した。全国平均では、全用途平均・商業地は4年連続、住宅地は2年連続の上昇となり、いずれも上昇基調を強めている。
 東京・大阪・名古屋の三大都市圏において上昇基調を強めるとともに、地方圏においても住宅地が平成4年以来27年ぶりに上昇に転じるなど、地価の回復傾向が全国的に広がっている。

 三大都市圏では全用途平均・住宅地・商業地・工業地のいずれについても上昇継続、地方圏でも平成4年以来27年ぶりに、全用途平均・住宅地が上昇に転じた。

 東京圏の住宅地および商業地の平均変動率は、住宅地が1.3%と6年連続の上昇、上昇幅も4年連続で拡大、商業地も4.7%と6年連続の上昇、上昇幅が5年連続で拡大している。

全国の公示地価 高額ランキング

 2019年公示地価【商業地】【住宅地】の全国ランキングです。価格は1平方メートルあたり万円、変動率%、―は比較できず(前年ランク外)。

<商業地>

順位 地点(商業地、すべて東京都) 価格
万円/㎡
前年比
変動率%
前年価格
順位
1位 中央区銀座4-5-6 (山野楽器銀座本店) 5,720 +3.06 5,550
1位
2位 中央区銀座5-4-3(対鶴館ビル) 4,910 +4.47 4,700
2位
3位 中央区銀座2-6-7 (明治屋銀座ビル) 4,260 +4.93 4,060
3位
4位 中央区銀座7-9-19 (ZARA) 4,200 +4.74 4,010
4位
5位 千代田区丸の内2-4-1 (丸の内ビルディング) 3,680 +3.08 3,570
5位
6位 新宿区新宿3-24-1(新宿M-SQUARE) 3,600 +5.88 3,400
6位
7位 新宿区新宿3-30-11 (新宿高野第二ビル) 3,520 +6.02 3,320
7位
8位 中央区銀座6-8-3(銀座尾張町TOWER) 3,120 +7.22 2,910
-位
9位 中央区銀座4-2-15(塚本素山ビルディング) 2,950 +4.98 2,810
9位
10位 千代田区大手町2-2-1 (新大手町ビルヂング) 2,850 +3.64 2,750
8位

<住宅地>

順位 地点(住宅地、すべて東京都) 価格
万円/㎡
前年比
変動率%
前年価格
順位
1位 港区赤坂1丁目1424番1(赤坂1-14-11) 434 +8.83 401
1位
2位 千代田区六番町6番1外(六番町6-1) 393 +2.08 385
2位
3位 港区白金台3丁目55番4外(白金台3-16-10) 356 +5.95 336
3位
4位 港区南麻布4丁目12番1(南麻布4-9-34) 323   データ無
―位
5位 千代田区三番町6番25(三番町6-25) 305 +2.69 297
5位
6位 港区南麻布1丁目35番1外(南麻布1-5-11) 299 +6.41 281
7位
7位 千代田区一番町16番3(一番町16-3) 296 +2.07 290
6位
8位 千代田区九段北2丁目6番26(九段北2-3-25) 284 +2.50 280
8位
9位 港区赤坂6丁目1911番(赤坂6-19-23) 257 +6.64 241
10位
10位 千代田区平河町2丁目2番23(平河町2-4-13) 254 +3.25 246
9位

価格上昇でも強い需要

 地価や建築資材、人件費の高騰などから、ここ数年都心のマンション価格が上昇している。2008年のリーマンショック前のミニバブル時期と異なり、都心中心部だけではなく、山手線外周部も中心部と同様に上昇している。アベノミクスによる資産効果や東京五輪による需要増を見越した投資マネーによる需要が要因と考えられる。

 都心では物件の供給も活発で、昨年より減少したものの、2007年頃のミニバブルに比べると多く、都内でのシェアも高い。都内市部や首都圏3県では価格上昇に伴って需要が落ち込み、供給が低迷しているのとは異なる状況だ。

 都心の資産性の高さは、中古市場で分譲時の何倍の価格で流通しているかを示す数値(PBR)からも分かる。数値が高いほど資産性が高く、1を越えると分譲時より高く売られていることになる。都心でPBRの高い駅を見ると、どこも1を大きく越えている。

 ■都心14区のマンションPBR上位40位

沿線名 駅名 新築価格 中古価格 マンション
PBR
千代田線 新御茶ノ水 8869万円 1億5524万円 1.75
南北線 六本木一丁目 1億419万円 1億5200万円 1.46
都営大江戸線 赤羽橋 8967万円 1億2644万円 1.41
山手線 新橋 6771万円 9353万円 1.38
山手線 品川 4297万円 5847万円 1.36
日比谷線 神谷町 8383万円 1億1353万円 1.35
丸ノ内線 新宿御苑前 7233万円 9736万円 1.35
都営大江戸線 汐留 7556万円 9872万円 1.31
都営浅草線 高輪台 7521万円 9721万円 1.29
都営大江戸線 新宿西口 6038万円 7801万円 1.29
りんかい線 お台場海浜公園 5232万円 6751万円 1.29
東急池上線 旗の台 4965万円 6384万円 1.29
南北線 麻布十番 9204万円 1億1766万円 1.28
都営三田線 御成門 6715万円 8481万円 1.26
有楽町線 東池袋 7138万円 8939万円 1.25
東急田園都市線 池尻大橋 7332万円 9154万円 1.25
東急東横線 中目黒 8372万円 1億421万円 1.24
都営新宿線 馬喰横山 5455万円 6773万円 1.24
有楽町線 永田町 9284万円 1億1493万円 1.24
総武線 信濃町 7365万円 9037万円 1.23
小田急線 代々木上原 9134万円 1億1172万円 1.22
銀座線 三越前 7351万円 8988万円 1.22
千代田線 明治神宮前 6440万円 7869万円 1.22
東急田園都市線 二子玉川 7298万円 8914万円 1.22
銀座線 外苑前 8410万円 1億219万円 1.22
都営大江戸線 西新宿五丁目 6436万円 7805万円 1.21
りんかい線 東雲 4791万円 5787万円 1.21
都営大江戸線 築地市場 6826万円 8198万円 1.20
山手線 田町 7044万円 8444万円 1.20
京浜急行本線 立合川 4446万円 5327万円 1.20
山手線 原宿 8254万円 9887万円 1.20
総武線 飯田橋 9337万円 1億1149万円 1.19
銀座線 日本橋 6376万円 7610万円 1.19
千代田線 赤坂 8314万円 9870万円 1.19
山手線 御徒町 5020万円 5851万円 1.17
総武線 水道橋 6631万円 7704万円 1.16
銀座線 表参道 1億133万円 1億1751万円 1.16
都営大江戸線 国立競技場 8398万円 9661万円 1.15
西武新宿線 中井 4564万円 5243万円 1.15
東西線 神楽坂 7159万円 8222万円 1.15

※①新築価格は2008年1月~2017年12月に分譲されたマンションの平均価格(70㎡換算) ※②中古価格は①から発生した中古流通事例の平均価格(70㎡換算) ●PBR=②÷① <データ元:東京カンテイ>

 一方価格の上昇で収益性を示すPER値は上がり気味。PERはマンションの分譲価格が募集賃料の何年分に相当するかを示すデータで、数値が小さいほど短い年数で投資価格を回収でき、収益性が高いとなる。一般的に価格よりも賃料は変動幅が小さいので、価格が上昇すると収益性は下がりやすい。とはいえ都心の上位駅は首都圏平均の27.3より良好な数値を示す。逆に、再開発などで利便性の向上が賃料を押し上げて、PER値を下げている場合もある。

 ■都心14区の新築マンションPER上位40位

沿線名 駅名 新築価格 賃料(月) 新築マンション
PER
山手線 目黒 8310万円 40万1640円 17.24
京浜東北線 蒲田 5454万円 24万6438円 18.44
京王線 千歳烏山 5221万円 23万0984円 18.83
千代田線 新御茶ノ水 8744万円 37万4955円 19.43
総武本線 飯田橋 9638万円 40万7552円 19.71
都営大江戸線 勝どき 7366万円 30万5074円 20.12
有楽町線 豊洲 5929万円 24万4344円 20.22
山手線 田町 7560万円 30万9609円 20.35
有楽町線 月島 7316万円 28万6114円 21.31
半蔵門線 半蔵門 1億4347万円 54万5873円 21.90
東西線 木場 6141万円 23万1384円 22.12
小田急線 喜多見 5283万円 19万7991円 22.24
山手線 大塚 7274万円 26万9953円 22.46
東急東横線 学芸大学 7725万円 28万6436円 22.47
山手線 東京 8400万円 31万755円 22.53
都営三田線 芝公園 1億539万円 38万9533円 22.55
都営三田線 西巣鴨 6237万円 22万9812円 22.62
中央線 荻窪 6899万円 25万3736円 22.66
総武線 東中野 8190万円 30万902円 22.68
丸ノ内線(支線) 中野富士見町 6608万円 23万5773円 23.35
都営三田線 白山 8361万円 29万8228円 23.36
総武線 馬喰町 7947万円 28万441円 23.62
都営三田線 白金高輪 9714万円 34万2621円 23.63
東急田園都市線 桜新町 7653万円 26万9260円 23.68
りんかい線 天王洲アイル 7062万円 24万8039円 23.73
山手線 駒込 7358万円 25万4825円 24.06
中央線 御茶ノ水 8372万円 28万9920円 24.06
都営浅草線 東日本橋 7839万円 26万8329円 24.35
日比谷線 広尾 1億1048万円 37万7902円 24.36
京浜東北線 大森 7148万円 24万2314円 24.58
有楽町線 江戸川橋 8318万円 27万8405円 24.90
都営新宿線 浜町 8457万円 28万973円 25.08
都営新宿線 曙橋 8367万円 27万7933円 25.09
京王新線 初台 8451万円 28万71円 25.15
丸ノ内線 茗荷谷 8456万円 27万9688円 25.19
丸ノ内線 中野坂上 8434万円 27万6755円 25.39
東急東横線 中目黒 1億64万円 32万9718円 25.44
東急田園都市線 用賀 7779万円 25万4113円 25.51
都営三田線 白金台 1億3321万円 43万967円 25.76
日比谷線 小伝馬町 8223万円 26万2056円 26.15

※①新築価格は2017年1月~2017年12月に分譲されたマンションの平均価格(70㎡換算) ※②賃料は2015年1月~2017年12月に流通した築3年未満の分譲マンション募集賃料(70㎡換算・月額) ●PER=①÷(②×12) <データ元:東京カンテイ>

 マンション価格の高騰に危機感を覚える声も聞かれるが、日銀のマイナス金利政策により資金の流動性が高まって、都心での不動産投資が活発化するとの見方も増えた。今後株価が上昇すれば、再び資産効果で都心のニーズも高まりそうである。

2018年分の路線価

 国税庁は2018年7月2日、相続税や贈与税の算定基準となる2018年分の路線価(1月1日時点)を発表した。全国平均で前年比0.7%プラスとなり、前年同0.4%プラスから伸び率が拡大、3年連続で上昇した。
 47都道府県の中で前年比プラスの都市は、昨年の13都道府県から18都道府県と増加した。全国で最も高い伸びを示したのは、同5.0%の沖縄県、次に同4.0%の東京都。一方、下落は29県と昨年の32県を下回った。
 都道府県庁所在地の最高路線価をみると、プラスは33都市で前年の27都市から増加。下落は前年の3都市から水戸市の1都市へと減少した。残り13都市が横ばい。路線価トップは引き続き東京都中央区の銀座中央通りで、1平方メートル当たり4432万円だった。

<都道府県庁所在都市の最高路線価ランキング>

(1平方メートル当たり、単位千円、カッコ内は変動率%、▲はマイナス)

※路線価は主要な道路に面した土地1平方メートルあたりの価格。国土交通省が毎年3月に公表する公示地価の8割を目安に、売買実例も参考にして算出する。調査地点数が多いため土地取引の指標としても活用される。

順位
(前年)
地点 最高路線価 変動率
1位(1) 東京都中央区銀座5丁目銀座中央通り 44,320 9.9
2位(2) 大阪市北区角田町御堂筋 12,560 6.8
3位(4) 横浜市西区南幸1丁目横浜駅西口バスターミナル前通り 10,240 13.3
4位(3) 名古屋市中村区名駅1丁目名駅通り 10,000 13.6
5位(5) 福岡市中央区天神2丁目渡辺通り 7,000 11.1
6位(6) 京都市下京区四条通寺町東入2丁目御旅町四条通 4,750 21.2
7位(7) 札幌市中央区北5条西3丁目札幌停車場線通り 4,240 15.2
8位(8) 神戸市中央区三宮町1丁目三宮センター街 3,920 22.5
9位(9) さいたま市大宮区桜木町2丁目大宮駅西口駅前ロータリー 3,300 10.4
10位(10) 広島市中区胡町相生通り 2,800 9.4
11位(11) 仙台市青葉区中央1丁目青葉通り 2,540 12.4
12位(12) 熊本市中央区手取本町下通り 1,500 22.0
13位(15) 岡山市北区本町市役所筋 1,260 6.8
14位(13) 静岡市葵区紺屋町紺屋町名店街呉服町通り 1,180 0.9
15位(14) 千葉市中央区富士見2丁目千葉駅前大通り 950 4.4
16位(16) 鹿児島市東千石町天文館電車通り 830 2.5
16位(18) 金沢市堀川新町金沢駅東広場通り 830 7.8
18位(17) 長崎市浜町浜市アーケード 740 1.4
18位(19) 那覇市久茂地3丁目国際通り 740 10.4
20位(20) 松山市大街道2丁目大街道商店街 640 3.2
21位(21) 奈良市東向中町大宮通り 590 5.4
22位(22) 富山市桜町1丁目駅前広場通り 480 2.1
23位(24) 岐阜市吉野町5丁目岐阜停車場線通り 460 4.5
25位(23) 新潟市中央区東大通1丁目新潟駅前通り 430 0.0
24位(25) (変更前)大分市府内町1丁目中央通り
(変更後)大分市末広町1丁目大分駅北口ロータリー
440 12.8
26位(26) 和歌山市友田町5丁目JR和歌山駅前 360 0.0
27位(27) 高松市九亀町高松九亀町商店街 320 3.2
28位(28) 徳島市一番町3丁目徳島駅前広場通り 295 0.0
29位(29) 長野市大字南長野長野駅前通り 285 0.0
30位(30) 宇都宮市馬場通2丁目大通り 280 0.0
30位(31) 福井市中央1丁目福井駅西口広場大通り 280 3.6
32位(32) 大津市春日町JR大津駅前通り 260 4.0
33位(32) 甲府市丸の内1丁目甲府駅前通り 255 2.0
34位(34) 水戸市宮町1丁目水戸駅北口ロータリー 235 ▲2.1
34位(35) 盛岡市大通2丁目大通り 235 0.0
36位(36) 宮崎市橘通西3丁目橘通り 230 0.0
37位(37) 高知市帯屋町1丁目帯屋町商店街 205 0.0
38位(38) 津市羽所町津停車場線通り 195 0.0
39位(39) 山形市香澄町1丁目山形駅前大通り 165 0.0
39位(39) 福島市栄町福島駅前通り 165 3.1
39位(39) 佐賀市駅前中央1丁目駅前中央通り 165 3.1
42位(42) 青森市新町1丁目新町通り 155 0.0
43位(43) 山口市小郡黄金町山口阿知須宇部線通り 145 0.0
44位(44) 松江市朝日町駅通り 135 0.0
45位(45) 前橋市本町2丁目本町通り 130 0.0
46位(46) 秋田市中通2丁目秋田駅前通り 120 ▲4.0
47位(47) 鳥取市栄町若桜街道通り 110 0.0