東京都心の地価（資産価値）・不動産・戸建・マンション相場情報！だから落ちない都心の価値

2025（令和７）年の公示地価

国土交通省より、令和7年(2025年)地価公示が発表されました。全国的な傾向として、 全国の地価は4年連続で上昇し、上昇幅も拡大。全用途平均、住宅地、商業地のいずれも4年連続で上昇しています。景気が緩やかに回復している中、地域や用途により差はあるものの、全体として上昇基調が続いています。

東京圏の全用途平均は5.2％上昇しました。令和7年の東京圏における地価変動率は以下の通りです。

• 住宅地: +4.2％
• 商業地: +8.2％
• 工業地: +7.1％

これらの数値は全国平均を大きく上回っており、東京圏の不動産市場の活況を示しています。とくに、東京23区は下落地点がなく全てで上昇、上昇率は11.8%と前年の7.0%から拡大しました。

東京の地価上昇の要因としては、次のことが考えられます。

• インバウンド需要の回復
• 再開発事業の進展
• 低金利環境の継続
• 都市部への人口集中

令和7年の地価公示結果は、東京圏の不動産市場の強さを改めて示すものとなりました。特に、住宅地や商業地での大幅な上昇は、都市としての魅力や経済活動の活発さを反映しています。

2025年公示地価の全国ベストテン

2025（令和7）年の公示地価、【商業地】と【住宅地】の全国ランキングです。
（価格は１平方メートルあたり万円、前年比が変動率％）

商業地

順位 （前年）	地点（商業地、すべて東京都）	価格（前年） 万円／㎡	前年比 変動率
1位（1）	中央区銀座4丁目2番4（中央区銀座4-5-6） 【山野楽器銀座本店】	6,050 （5,570）	+8.6％
2位（2）	中央区銀座5丁目103番16（中央区銀座5-4-3） 【対鶴館ビル】	5,170（4,760）	+8.6％
3位（3）	中央区銀座2丁目2番19外（中央区銀座2-6-7） 【明治屋銀座ビル】	4,440 （4,090）	+8.6％
4位（4）	中央区銀座7丁目1番2外（中央区銀座7-9-19） 【ZARA】	4,310 （3,990）	+8.0％
5位（5）	新宿区新宿3丁目807番1外（新宿区新宿3-24-1） 【NEWNO・GS新宿】	4,000 （3,800）	+5.3％
6位（6）	新宿区新宿3丁目30番13外（新宿区新宿3-30-11） 【新宿高野第２ビル】	3,860 （3,690）	+4.6％
7位（7）	千代田区丸の内2丁目2番1外（千代田区丸の内2-4-1） 【丸の内ビルディング】	3,710 （3,680）	+0.8％
8位（8）	渋谷区宇田川町77番14外（渋谷区宇田川町23-3） 【渋谷第一勧銀共同ビル】	3,350 （3,130）	+7.0％
9位（9）	中央区銀座4丁目103番1外（中央区銀座4-2-15） 【塚本素山ビルディング】	3,210 （2,960）	+8.4％
10位（10）	中央区銀座6丁目4番13外（中央区銀座6-8-3） 【銀座尾張町TOWER】	3,080 （2,930）	+5.1％

参考：令和7年地価公示（国土交通省）

住宅地

順位 （前年）	地点（住宅地、すべて東京都）	価格（前年） 万円／㎡	前年比 変動率％
1位（1）	港区赤坂1丁目1424番1（赤坂1-14-11）	590 （535）	+10.3％
2位（2）	千代田区六番町６番１外	483 （439）	+10.0％
3位（3）	港区白金台3丁目55番4外（白金台3-16-10）	470 （426）	+10.3％
4位（4）	港区南麻布4丁目12番1（南麻布4-9-34）	432 （392）	+10.2％
5位（5）	港区南麻布1丁目35番1外（南麻布1-5-11）	407 （370）	+10.0％
6位（6）	千代田区三番町6番25	396 （360）	+10.0％
7位（7）	千代田区一番町16番3	374 （340）	+10.0％
8位（8）	千代田区九段北2丁目6番26（九段北2-3-25）	368 （334）	+10.2％
9位（9）	渋谷区恵比寿西2丁目20番1（恵比寿西2-20-7）	349 （322）	+8.4％
10位（10）	港区赤坂6丁目1911番（赤坂6-19-23）	339 （307）	+10.4％

参考：令和7年地価公示（国土交通省）

押し上がるマンションの価格水準

首都圏においてリセールバリュー算出可能な駅は445駅で、その平均値は139.5％でした。　地価や建築資材、人件費の高騰などから都心のマンション価格が上昇。2008年のリーマンショック前のミニバブル時期と異なり、都心中心部が主だった投資用ではなく、一般勤労者の実需ニーズによる東京都下や周辺３県の近郊から郊外エリアでも、新築分譲時の販売価格を上回ることが常態化しています。

都心の資産性の高さは、中古市場で分譲時の何倍の価格で流通しているかを示す数値（リセールバリュー）からも分かります。数値が高いほど資産性が高く、100％を越えると分譲時より高く売られていることになります。

　■2023年中古マンション（首都圏）のリセールバリュー上位30位

●リセールバリュー（％）＝中古流通時の価格÷新築分譲時の価格×100　＜データ元：東京カンテイ＞
※中古マンションは竣工から10年間（築後9年～11年）が経過した分譲マンションのうち、現在中古流通している物件を抽出

一方、価格の上昇で収益性を示すＰＥＲも、首都圏平均の26.36と前年から0.69ポイント上昇しました。ＰＥＲはマンションの分譲価格が募集賃料の何年分に相当するかを示すデータで、数値が小さいほど短い年数で投資価格を回収でき、収益性が高いとなります。一般的に価格よりも賃料は変動幅が小さいので、価格が上昇すると収益性は下がりやすい傾向となります。マンション価格の上昇が著しい都心においては、首都圏平均の26.36を大きく上回っており、割高感が強まっています。

　■2023年新築マンション（首都圏）のPER値上位20（賃料水準に対して価格が割安な駅）

■2023年新築マンション（首都圏）のPER値下位20（賃料水準に対して価格が割高な駅）

●PER=70㎡価格÷（70㎡賃料×12）　＜データ元：東京カンテイ＞

2025年分の路線価

国税庁は7月１日、相続税や贈与税の算定基準となる2025年分（1月1日時点）の路線価を発表しました。

全国の平均変動率は前年比プラス2.7％で、昨年の同2.3％を上回り、４年連続で上昇しました。上昇幅は、リーマン・ショックで下落した09年以降では最大。インバウンド（訪日外国人客）に人気の観光地で高い上昇率がみられたほか、再開発の進展やマンション需要などを背景に都市部でも上昇傾向が目立ちました。

＜令和７年分都道府県庁所在都市の最高路線価＞

路線価は主要な道路に面した土地１平方メートルあたりの価格。国土交通省が毎年３月に公表する公示地価の８割を目安に、売買実例も参考にして算出します。
調査地点数が多いため、土地取引の指標などとして活用します。

順位 （前年）	地点	最高路線価 (千円／㎡)		対前年変動率 （％）
		令和7年分	令和6年分	令和7年分	令和6年分
1位（1）	東京都中央区銀座５丁目　銀座中央通り	48,080	44,240	8.7	3.6
2位（2）	大阪市北区角田町　御堂筋	20,880	20,240	3.2	5.4
3位（3）	横浜市西区南幸１丁目　横浜駅西口バスターミナル前通り	17,200	16,960	1.4	1.0
4位（4）	名古屋市中村区名駅１丁目　名駅通り	12,880	12,880	0.0	0.6
5位（5）	福岡市中央区天神２丁目　渡辺通り	9,680	9,440	2.5	4.4
6位（6）	京都市下京区四条通寺町東入２丁目御旅町　四条通	8,320	7,520	10.6	7.9
7位（7）	札幌市中央区北５条西３丁目　札幌停車場線通り	7,740	7,280	6.3	9.0
8位（9）	さいたま市大宮区桜木町２丁目　大宮駅西口駅前ロータリー	5,920	5,290	11.9	11.4
9位（8）	神戸市中央区三宮町１丁目　三宮センター街	5,840	5,320	9.8	6.4
10位（11）	広島市中区胡町　相生通り	3,710	3,570	3.9	5.3
11位（10）	仙台市青葉区中央１丁目　青葉通り	3,700	3,630	1.9	4.6
12位（12）	千葉市中央区富士見２丁目　千葉駅東口駅前広場	2,480	2,230	11.2	14.9
13位（13）	熊本市中央区手取本町　下通りアーケード	2,100	2,060	1.9	1.0
14位（14）	岡山市北区本町　市役所筋	1,920	1,790	7.3	9.1
15位（15）	那覇市久茂地３丁目　国際通り	1,560	1,500	4.0	3.4
16位（16）	静岡市葵区紺屋町　紺屋町名店街呉服町通り	1,180	1,150	2.6	0.9
17位（17）	金沢市堀川新町　金沢駅東広場通り	1,020	940	8.5	4.4
18位（18）	鹿児島市東千石町　天文館電車通り	930	920	1.1	1.1
19位（19）	奈良市東向中町　大宮通り	870	790	10.1	8.2
20位（20）	長崎市浜町　浜市アーケード	790	780	1.3	1.3
21位（21）	松山市大街道２丁目　大街道商店街	690	690	0.0	3.0
22位（22）	大分市末広町１丁目　大分駅北口ロータリー	580	560	3.6	3.7
23位（23）	富山市桜町１丁目　駅前広場通り	540	520	3.8	2.0
24位（24）	岐阜市吉野町５丁目　岐阜停車場線通り	520	510	2.0	4.1
25位（25）	新潟市中央区東大通１丁目　新潟駅前通り	500	470	6.4	4.4
26位（26）	福井市中央１丁目　福井駅西口広場大通り	400	380	5.3	8.6
27位（27）	高松市九亀町　高松九亀町商店街	380	370	2.7	2.8
28位（27）	和歌山市友田町５丁目　ＪＲ和歌山駅前	370	370	0.0	2.8
29位（29）	宇都宮市宮みらい　宇都宮駅東口駅前ロータリー	340	330	3.0	3.1
30位（30）	徳島市一番町３丁目　徳島駅前広場通り	295	295	0.0	1.7
30位（31）	長野市大字南長野　長野駅前通り	295	285	3.5	1.8
30位（31）	大津市春日町　ＪＲ大津駅前通り	295	285	3.5	1.8
33位（33）	甲府市丸の内１丁目　甲府駅前通り	265	260	1.9	0.0
34位（34）	宮崎市橘通西３丁目　橘通り	240	230	4.3	0.0
35位（37）	佐賀市駅前中央１丁目　駅前中央通り	235	215	9.3	2.4
36位（35）	盛岡市大通２丁目　大通り	230	225	2.2	2.3
37位（36）	水戸市宮町１丁目　水戸駅北口ロータリー	220	220	0.0	0.0
38位（38）	高知市帯屋町１丁目　帯屋町商店街	215	210	2.4	0.0
39位（39）	福島市栄町　福島駅前通り	200	200	0.0	0.0
40位（40）	津市羽所町　津停車場線通り	195	195	0.0	2.6
41位（41）	山形市香澄町１丁目　山形駅前大通り	175	175	0.0	0.0
42位（42）	青森市新町１丁目　新町通り	160	155	3.2	0.0
43位（43）	山口市小郡黄金町　山口阿知須宇部線通り	145	145	0.0	0.0
43位（46）	秋田市中通２丁目　秋田駅前通り	145	135	7.4	3.8
45位（44）	松江市朝日町　駅通り	140	140	0.0	0.0
46位（45）	前橋市本町２丁目　本町通り	135	135	0.0	3.8
47位（47）	鳥取市栄町　若桜街道通り	91	94	▲3.2	▲3.1

　（１平方メートル当たり、単位千円、▲はマイナス）　出典：国税庁報道発表資料