STEP4　申込・契約

仲介による不動産売買の場合、購入希望の物件が決まったら、不動産会社（仲介業者）に「購入申込書」（買付け証明）を提出し購入を申し込みます。これを受けて不動産会社は、売買契約の成立に向けて動きます。価格や支払方法、物件の引渡し時期、付帯設備の確認など、取引条件に関する売主、買主の意向をまとめ、条件が整ったら重要事項説明を経て、不動産売買契約を結びます。

なお、申し込みと同時に、金融機関による住宅ローンの事前審査を受けるのが一般的です。ここで、住宅ローンを組むことができるのか、いくら借りられるのかが決まりますが、事前審査が通らないと契約手続きを進めることができいため、無理のない資金計画で臨みましょう。

申し込みから契約までの流れ

購入申込（買付証明）

いくつかの物件を内見し購入したい物件が決まったら、「購入申込書」（買付証明）に諸条件を記入して、不動産会社に申し込みます。

不動産会社は、売主と買主の希望価格を調整し、双方が合意できる価格で売買契約を締結できるよう交渉します。この時、市場動向や類似物件の事例などを参考に、適切な価格を提案します。

最終的に、売買価格、引渡し状態、引き渡し時期など、取引条件に関する売主、買主の意向がまとまり、お互いの合意が得られれば、売買契約に進みます。

売買契約

• 仲介業者が、売買契約書の締結に必要な書類 (重要事項説明書、売買契約書、登記簿謄本など) を準備します。
• 仲介業者の宅地建物取引士が、買主に「重要事項説明」を行い、契約内容を分かりやすく説明します。
• 売主と買主がそれぞれ売買契約書に署名捺印をし、買主が手付金を支払って契約が成立します。

重要事項説明とは

重要事項説明とは、売買契約の締結に先立って、物件にかかわる文字通り重要な事項を説明するものであり、契約を結ぶか否かを判断する為の最も重要なステップです。

重要事項説明は、宅地建物取引士の資格をもつ仲介業者が「重要事項説明書」によって買主に説明を行います。その重要事項説明書には、 登記簿記載の権利関係や、物件の概要、代金の授受の方法、万が一の契約解除の場合の規定などが記載されています。知らなかったことで思わぬ損失や不利益を被るおそれがありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。

重要事項説明のチェックポイント

不動産の表示
不動産の表示は、取引の対象となる物件を特定することが目的です。 原則、登記事項証明書（登記簿謄本）の表題部に記録された事項がそのまま記載されるため、売買対象物が登記記録（登記簿）に記載された物件の一部である場合や、現状が登記記録（登記簿）に記録された内容と異なる場合があります。
売主の表示
登記簿に記載された登記名義人が売主であるのが通常ですが、相続登記が未了の場合や所有権移転登記が未了の場合など、真の所有者が登記名義人でないこともありますので、説明内容をしっかりと確認します。
法令上の制限
所有者だからといって土地を自由に利用できる訳ではありません。土地は法律により利用が制限されており、建築できる建物の規模、形状、用途等が制限されています。利用制限・建築制限の説明がされますので、希望の建物を建てることが可能かどうか確認します。
飲用水等の生活関連施設
飲用水等の生活関連施設では、現に使用可能な施設や将来にわたり整備が予定されている施設について説明されます。場合によっては、そのまま使用できないケースや負担金が生じるケースもありますので、起こり得る負担について確認します。
その他の重要事項
宅建業法で重要事項として説明義務のある項目以外にも、確認が必要なものがあります。例えば、越境物の有無・交通利便・近隣の住環境などです。これらの項目は、重要事項説明書の最後にまとめられて説明されます。

※宅地建物取引士には、重要事項説明時に宅地建物取引士証の提示が義務付けられています。

不動産売買契約とは

不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。 不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。

売買契約を結ぶ時の注意点

約束事は必ず書面にする
売主買主が契約に対して相手に約束したこと、または相手が約束したことは、大小に関係なく契約書に特約として記載しておくことが、約束の証明になり後のトラブル回避になる。
契約内容の確認
この確認は、契約条件について合意した内容が契約条項となっていることの最終確認であり、契約条件の話し合いをするものではない。契約当日に新たな契約条件を出したり変更がないよう、事前に契約書の内容を確認することが必要です。
契約の締結
契約書に押す印鑑は認印でも可能ですが、実印で押印することもあるため、事前に仲介業者に確認をする。契約書をはじめ、様々な書類への押印は、契約の内容を確認して必ず自分で行う。印鑑を預けることは危険なため避ける。
売買代金の支払い方法
売買代金の支払い方法は、契約交渉の際に決めますが、一般的に、売買契約時に手付金を支払い、残金は一括して最後の引渡しと同時に支払います。取引の状況により中間金を支払うこともある。金融機関等からの融資を利用する場合、融資実行が引渡し後になるときは、売主が直接融資金を受け取る「代理受領」手続きや「つなぎ融資」を受けることが必要になるため、その点の確認も必要。
手付金の金額
額に決まりはないが、売買代金の５～10％が一般的です。なお、手付金は売買代金の支払いではないが、一般の取引では、手付金は残金支払いのときに売買代金の一部に充当されるケースがほとんどです。

 

契約に必要なもの

印鑑	本人立会契約の場合、売主買主とも「認印」で可能だが、ローンを利用する場合は「実印」が必要
本人確認資料	＜個人＞運転免許証、パスポート、健康保険証 ＜法人＞商業登記簿謄本、代表者本人確認資料
委任状・印鑑証明書（委任者）	代理契約の場合、委任者は委任状に自署で署名「実印」で押印する。また、契約に同席する受任者の本人確認資料が必要
収入印紙	売主買主とも、売買契約書貼付分として用意する
手付金	買主が用意する。事前に金種（現金、小切手など）を確認する