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2025年は家を買う！住宅市場（一戸建て・マンション）の動向・推移・買い時を解説
住宅価格の市場動向
次の図は、国土交通省が発表している不動産市場全体の動向を把握するために使用される不動産価格指数（2010年の平均不動産価値を100として、それ以降の価格変動を示す数値）の推移を表すグラフです。グラフが示すように不動産価格は全国で上昇傾向が続いていて、コロナ禍以降に価格の上昇速度が加速、マンション価格はこの１４年で２倍以上に上がっています。住宅地や戸建住宅もマンションほどではないですが上昇しており、東京の上昇率が全国に比べて高いです。
住宅価格高騰の要因としては、労働力不足による人件費の増加や地価の高騰がありますが、さらに建築資材費の高騰もあります。資材費の高騰は建築コスト全体を押し上げ、これが戸建てやマンションの販売価格に転嫁されています。
また、日本では多くの建築資材を輸入に頼っており、円安が進むと輸入コストがさらに増加します。このため、資材費高騰と円安が相乗的に住宅価格を押し上げています。
市場の様子を見ながら住宅の購入や住み替えを検討していた人にとって、このような不動産価格高騰の状況は、もしかしたら買い時を逃してしまったのではないかという不安な気持ちにさせるかもしれません。
住宅ローン金利は上昇傾向へ
住宅ローンの低金利がしばらく続いてきましたが、2024年3月にはマイナス金利政策が解除され、約17年ぶりに政策金利が引き上げられました。7月に追加利上げが決定されると、住宅ローンは固定金利だけではなく変動金利にも上昇圧力がかかり始めました。
今年は、長期金利は1.1%まで上昇（債券価格は下落）し約13年ぶりの高水準をつけ、各大手銀行も固定型の住宅ローン金利の引き上げに動いて、金融政策の正常化がはじまっています。
新規に借りる人向けの最優遇金利は既に上昇し始めており、銀行の多くが利上げ前に借りている人の金利も25年から順次上げる方向です。
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金利動向
変動金利は過去10年間で約1%下落し、最も低い銀行では0.4%以下まで下がりました。 一方、銀行の住宅ローン貸出コストは約0.5%と言われており、変動金利は上がることがあっても、これ以上下がる余地はほとんどないのが現状です。
今後の見通し
2024年7月の短期プライムレートの利上げにより、変動金利の店頭（基準）金利は2.475%から2.625%に上昇しました。既に「底」であると考えられ、今後は金利上昇が予想されています。
それでは、もし金利が上昇すると、どれだけ返済の負担が増えるのでしょうか。
例えば、住宅ローンで6000万円を借り入れた場合、金利上昇に伴う返済額の増加は以下のようになります。
金利上昇した場合の返済額の変化
【借入額6000万円、35年返済、優遇金利0.5％、元利均等返済方式を想定した場合】
※下記はあくまで概算であり、実際の返済額は、金融機関や借入条件によって異なります。
- 金利0.5%：
毎月返済額：16万2021円
総返済額：6804万7150円
- 金利1.0%（+0.5％）：
毎月返済額：17万353円
総返済額：7173万7050円
0.5%からの増加額：毎月8,332円、総額368万9900円
- 金利1.5%（+1.0％）：
毎月返済額：17万8685円
総返済額：7542万6950円
0.5%からの増加額：毎月1万6664円、総額737万9800円
- 金利2.0%（+1.5％）：
毎月返済額：18万7017円
総返済額：7911万6850円
0.5%からの増加額：毎月2万4996円、総額1106万9700円
金利が0.5%から2.0%に上昇すると、毎月の返済額が約2万5千円増加し、35年間の総返済額は約1107万円も増加します。これは借入額の約19%に相当する大きな負担増となります。
金利上昇は長期的に見ると、家計に大きな影響を与える可能性があります。特に、変動金利を選択している場合は、将来の金利上昇リスクに注意が必要です。
金利上昇に備えるためには、可能な限り繰り上げ返済を行うことや、固定金利への切り替えを検討することも一つの選択肢となります。
長期借り入れなら固定金利が有利か？
固定金利は主に10年国債利回りなどの長期金利に影響を受けます。2024年には日本銀行が長期国債の買入れを減額したことにより、長期金利が上昇傾向にあります。また、2024年には追加利上げが行われており、今後も政策金利が引き上げられる可能性があるため、固定金利のベースとなる長期金利も上昇することが予想されます。
さらに、トランプ氏が2024年のアメリカ大統領選挙に勝利したことは、今後の経済や金融市場、国際関係に大きな影響を与えると考えられています。アメリカなど海外の金融政策や経済状況も日本の長期金利に影響を与えるため、固定金利の動向にも影響します。例えば、アメリカの金融政策変更は日本の国債利回りにも波及する可能性があります。
長期固定金利住宅ローン「フラット35」
次の図は、長期固定金利住宅ローン「フラット35」の金利の推移を表したグラフです。2024年には大きく上昇していませんが、日本銀行の追加利上げや、アメリカの金融政策や国際情勢の変化の影響により、今後フラット35の金利が上昇する可能性があります。ただし、現在のフラット35の金利は長期的に見れば依然として低水準です。金利上昇が予想される中、低金利のうちに住宅購入を検討することも一案かもしれません。
住宅ローン金利は、家計の負担を大きく左右する重要な要素ですので、これから住宅ローンを利用する人は、日銀の政策や金利の動きを確認しながら、家計や資産運用の見直しが必要でしょう。
2025年に家を購入すべき理由は？
2025年は、いわゆる「2025年問題」の年として注目されています。これは団塊の世代が75歳を超え、社会保障制度や不動産価格に大きな影響を与えると予想されているためです。
その影響により、2025年以降に東京で家を買うことには、いくつかの潜在的な利点が発生すると言われています。ただし、不動産市場は複雑で予測が難しいため、これらの利点は確実ではありません。
価格面での利点
- 不動産価格の下落可能性
- 需要と供給のバランス
団塊の世代が75歳を超えることで、以下の影響が予想されます。
・高齢者の増加に伴う空き家の増加
・相続時の不動産売却の増加
・立地適正化計画の進行による郊外の不動産価値の低下
これらの要因により、一部の物件では価格が下がる可能性があります。
人口減少や高齢化により、一部の地域では需要が減少し、買主にとって有利な状況が生まれる可能性があります。
選択肢の拡大
- 物件の選択肢増加
- 良質な中古物件
空き家の増加や相続物件の市場への流入により、より多くの物件から選択できる可能性があります。
新築だけでなく、管理の行き届いた良質な中古物件も増える可能性があり、選択の幅が広がります。
政策面での利点
- 政府の施策
- 都市再生プロジェクト
不動産市場の活性化や人口減少対策として、新たな住宅購入支援策が導入される可能性があります。
東京都の都市再生プロジェクトにより、一部地域では住環境の改善や利便性の向上が期待できます。
考慮すべき事
しかし、以下のような点においては、必ずしも買い時になるとは限らないため注意が必要です。
- 東京の特殊性
- 立地による差
- 物件の質
- 金利動向
- 個人の状況
東京は他の地域と比べて需要が高く、価格下落が限定的である可能性があります。
都心部や交通の便が良い地域では、価格が維持される可能性が高いです。
新築や適切に管理されたマンションは、価値が維持されやすい傾向があります。
金利は上昇圧力がかかり、将来の金利上昇も考慮に入れる必要があります。
家を買うタイミングは、個人の経済状況やライフプランによって大きく左右されます。
結論として、2025年以降に東京で家を買うことには潜在的な利点がありますが、それらは確実ではなく、2025年がマイホームの買い時かどうかは一概に言えません。特に東京においては、様々な要因を考慮する必要があり予想が困難です。
最終的には、個人の状況や具体的な物件の特性を慎重に検討し、専門家のアドバイスも得ながら判断することが重要です。
果たして2025年は家の買い時か？
総じて、2025年の不動産市場は、地域による価格差が拡大し、都市部では高騰が続く一方で、地方では価格が下落する可能性が高いとされています。高齢化や金利の動向を注視しながら、今後の市場の変化に備えることが重要です。2025年の不動産市場においては、特に新築マンションの供給が減少することが予測されています。これにより、都市部の不動産価格は引き続き高騰する可能性が高いです。具体的には、好立地の物件は需要が高く、価格が上昇する傾向が続くと考えられています。
また、2025年問題に関連して、相続による不動産売却が増加することが予想され、これが市場に与える影響も無視できません。相続した空き家が増えることで、売却物件が市場に出回り、特に地方では価格が下落する要因となるでしょう。さらに、金利の上昇が続く中で、住宅ローンの負担が増加し、購入意欲に影響を与えることも考慮する必要があります。これにより、特に若年層の購入者が減少する可能性があり、全体的な市場の冷え込みにつながるかもしれません。
東京に限って言えば、2025年がマイホーム購入の買い時となるかどうかの判断は難しいです。不動産価格の下落予測もありますが、東京の特殊性を考えると、必ずしも当てはまらない可能性があるからです。買い時の判断は最終的に、個人の経済状況、ライフプラン、そして物件の質や立地を総合的に判断して決定することが重要です。また、不動産市場の動向や経済情勢を注視しつつ、自分にとってのベストなタイミングを見極めることをおすすめします。
不動産の買い時は、様々要因や人それぞれの状況にもよるため、個人での判断は難しいです。もし、不動産の売買でお悩みの場合は、不動産のプロにご相談ください。住建ハウジングは東京都心部の不動産に強く、地域密着で1977年から実績を積み重ね、物件の魅力を最大限引き出すノウハウを持っており、丁寧なサポートで納得の不動産取引を実現いたします。
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