買い換え等の場合の譲渡損失の繰越控除

適用期間

2025（令和7）年12月31日までの譲渡

マイホーム（旧居宅）を売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得などの所得から控除（損益通算）することができます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)できます。

控除の概要

　（1）損益通算：買い換えなどで損が出た場合、所得から譲渡損失を控除できる

　（2）繰越控除：控除し切れなかった譲渡損失は、最長３年間繰り越して控除できる

控除を受けるための主な条件

自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
- 取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。
災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）に売ること。
譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

適用除外となる要件

繰越控除が適用できない場合
- 合計所得金額が3000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。
損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
- マイホームの売主と買主が、親子や夫婦など特殊な関係にある場合。
  - 生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。
- マイホームを売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
  - 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(措法31の3)
  - 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35)
  - 特定の居住用財産の買い換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
  - 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
- マイホームを売却した年の前年以前3年以内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合
- マイホームを売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（措法41の5第1項）の適用を受ける場合又は受けている場合