住み替えの失敗例から学ぶ8つの注意点！減税措置や不動産会社の選び方も解説

住み替えは絶対に失敗したくない一大イベントです。万が一失敗してしまうと、今後の人生を大きく左右することになりかねません。

本記事では、住み替えの失敗例やポイント、住み替えの際に活用したい減税措置などについて解説します。

住み替えの失敗例

住宅の住み替えには、ありがちな失敗パターンが存在します。以下では、「住み替えでよく見られる失敗パターン」の代表的なケースを紹介します。

売却価格で失敗する

家の売却額は慎重に決めましょう。高くしすぎると、なかなか買い手が現れません。一方で、低くしすぎると早く売れるものの、手元に残る資金が減ってしまいます。

不動産会社の中には、査定額を相場よりも高くするところがあります。市場の動向などを見て、適正な価格で売り出すことが大切です。

スケジュールやタイミングで失敗する

住み替えはスケジュールやタイミングもしっかり検討しましょう。家の売却は、すぐに終わるものではありません。

基本的には、3ヵ月〜半年程度かかるといわれています。ただ、なかなか売れない場合、1年以上かかることも少なくありません。

特に、家を売却してから新しく購入する「売り先行」の場合、家が売れない限りどんどん住み替えが遅くなってしまいます。

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ローンや税金で失敗する

そもそも「ローンに通らない」という可能性があるでしょう。ローンの審査で通らなかった場合、他の金融機関を利用するなど他の選択肢を検討する必要があります。

家を購入してから現在の戸建てを売却する「買い先行」の場合、ダブルローンになることに注意してください。家がなかなか売れないと、ダブルローンの返済が生活費を圧迫してしまう可能性があるでしょう。

住み替えにはさまざまな諸費用や税金がかかることも覚えておきましょう。

▶家を購入する際の諸費用について詳しくはこちら

新居選びで失敗する

住み替え先の新居は慎重に選ぶことが大切です。万が一、問題があれば、非常に大きい後悔を強いられることになってしまうでしょう。

特に、時間がない場合、よく調べずに購入してしまうことも珍しくありません。建物だけでなく、駅や病院などへのアクセス、エリアの環境などもリサーチしましょう。

住み替えで失敗しないためのポイント

家は「一生で一番高い買い物」といわれることも珍しくありません。住み替えで失敗してしまうと、後悔するどころか家計に大きなダメージを与えることになりかねないでしょう。

ここでは住み替えで失敗しないためのポイントをいくつか紹介します。

住み替えの目的を明確にする

まずは住み替えの目的を明確にしましょう。目的に応じて、現在の住居を売るタイミングを考えることが重要です。

例えば、「子どもが産まれて今の家が手狭になった」という場合、住み替え先は慎重に決めましょう。両親が若いと子どもが増える可能性がありますし、安易に住み替え先を決めると「調べてみたら教育環境が良くなかった」とわかるケースもあります。この場合、「売り先行」でじっくりと探すことをおすすめします。

一方、転勤先で賃貸物件がなかった場合など、買い先行で急いで住み替えすることもあるでしょう。この場合、高くて広い家は必要ない可能性が高いです。このように、「なんのために住み替えるのか」を考えましょう。

売り先行か買い先行かを決定する

売り先行と買い先行はどちらにもメリット・デメリットがあります。自分に合った方法をよく考えて決定することが大切です。

物件の相場や査定額を把握する

物件の売却時には、売却する物件の価値を調べ、相場を知っておく必要があります。不動産会社から提示された査定額を鵜呑みにせず、適切な価格なのかを調べましょう。

ただし、自分だけで売却金額を決めるのはおすすめできません。安易に売却金額を決めてしまうと、相場より低く売ることになり、損をする可能性があるでしょう。

おすすめは「その土地に強い不動産会社に依頼する」というものです。その土地に根ざした不動産会社なら、エリアのニーズや市場の動向から適切な価格を算出してくれます。都内で不動産売却を考えている場合、住建ハウジングにご相談ください。

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住み替えのスケジュールを入念に計画する

住み替えをスムーズに行うためには、余裕のあるスケジュールを計画することが大切です。

住み替えにはハウスメーカーや管理会社（不動産会社）、ローンを組んでいる金融機関などとの手続きも発生します。あらかじめスケジュールを立てておかないと住み替えのタイミングがズレて仮住まいが必要になったり、引っ越しが増えたりしてしまうこともあるでしょう。

住み替えのスケジュールだけでなく、返済のスケジュールも確認しておきましょう。

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住み替えで活用できる減税措置や特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホーム（居住用財産）を売ったとき、軽減税率の特例の適用を受けられます。一定の要件に当てはまると、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算できます。

ただ、軽減税率の特例には以下の条件がある点に注意してください。

詳しくは「国税庁｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご覧ください。

マイホームを売ったときの特例

マイホーム（居住用財産）を売ったときには、次のような特例があります。

「所有期間に関係なく」というのが大きなポイントです。この特例を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

大きな控除ができるためありがたい特例といえますが、いくつか条件がある点に注意してください。条件は次の通りです。

詳しくは「国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご覧ください。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

令和5年12月31日までに住み替えたときは、一定の要件のもと、課税を将来に繰り延べることができます。これが「特定の居住用財産の買換えの特例」です。

特定の居住用財産の買換えの特例には以下の要件があります。

詳しくは「国税庁｜No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」をご覧ください。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

令和5年12月31日までに住み替えたときは、一定の要件のもと、譲渡損失を他の所得から控除（損益通算）することが可能です。これを「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

詳しくは「国税庁｜No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」をご覧ください。

▶住宅ローン控除について詳しくはこちら

失敗のない住み替えのために

住み替えは、目的に応じた新居を見つける段階から現在の住居を売る手続き、資金の計画に至るまで数多くのステップが必要です。失敗例などを参考に、後悔のない住み替えにしましょう。

住み替えるうえで大切なのが不動産会社選びです。できればそのエリアに強い不動産会社を選びましょう。

「TOKYO＠14区」を運営する住建ハウジングでは、都内の一戸建てを多数ご用意しています。立地や価格、新築か中古かなどご希望に合わせて物件を絞り込めるので、ぜひお気軽にご利用ください。

投稿者プロフィール

石川充監修者

宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

1996年より大手不動産デベロッパー勤務。首都圏の新築マンション販売のプロジェクトマネージャーに従事。多くの物件の担当し、引き渡しまで一気通貫で経験。
その後ベンチャー系広告代理店にて不動産系クライアントのインターネット集客の支援を行う。
現在は広告代理業と併せ、老舗不動産会社として地域ニーズに合わせた事業を展開。20年以上にわたり住建ハウジングと共同でマーケティング活動を行う。

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