中古住宅のメリットは？新築住宅の購入と迷ったら確認したい8つのポイント

中古住宅のメリットは住宅購入費用を安く抑えられる点や内装・外装はリフォームで新しくできる点など様々です。大切なのはメリットとデメリットを見極めて、自分に合ったほうを選択することです。本記事では中古住宅と新築住宅のメリット・デメリットを比較するとともに、成功・失敗事例や注意すべきポイントについて解説します。

中古住宅と新築住宅はどちらを選ぶべき？

中古住宅と新築住宅は、どちらにもメリットとデメリットがあります。自分に合った住宅を判断するためには、それぞれのメリット・デメリットをしっかりと把握する必要があるでしょう。

ここでは中古住宅と新築住宅のメリット・デメリットを紹介するとともに、人によっては中古住宅のほうがメリットが多くなるといわれる理由を解説します。

どちらもメリット・デメリットがある

中古住宅と新築住宅には、どちらにもメリットとデメリットがあり、双方ともにおすすめできるポイントがあります。

例えば、新しい状態で済みたいなら築年数が1年以内かつまだ誰も契約したことがない新築住宅が考えられます。一方で、中古住宅も内装や外装をリフォームすれば新築同然の状態にすることも可能です。

このように、双方のメリット・デメリットを考えるとどちらがよいかは一概には言えません。どのような住宅を希望するか、その条件によってどちらが向いているかがわかります。

人によっては中古住宅のほうがメリットが多くなる

中古住宅と新築住宅を比べたときに、人によっては中古住宅のほうがメリットが多くなることもあります。その大きな理由が、深刻化している空き家問題です。住宅市場は飽和状態にあるため、中古住宅を積極的に売却する動きが出ています。

また、物件自体が安いだけではありません。中古住宅の購入に際して、国がリフォームなどの補助金制度を設けたりインスペクションを義務づけていたりするため、買い手が安心して購入できることも中古住宅市場が盛り上がりを見せている一因です。
なお、インスペクションとは、専門家が住宅の状態を検査して欠陥があれば報告することです。

中古住宅を購入する9つのメリット

中古住宅を購入する代表的なメリットには以下の9つがあります。

1．住宅購入費用を安く抑えられる

中古住宅では住宅購入費用を安く抑えられます。なぜなら、中古住宅の価格は築年数で決まる部分が多いため、時間が経つほど建物としての価値が減っていくからです。具体的には、築10年以内で新築時の価格の約8割が、築15年経過で約7割下がるともいわれています。

中古住宅では価格が下がる結果、同じ予算で物件探しをする場合に、中古住宅なら広い土地を選べたり、より良い立地の家を選べたりなど、新築住宅に比べて条件を良くできる可能性が高くなります。

2．内装・外装はリフォームで新しくできる

中古住宅では内装・外装はリフォームで新しくできるため、あえて安い中古住宅を購入して自分好みにリフォームする人が増えています。

例えば、新築の注文住宅では予算が高額になってしまうこともあるでしょう。また、入居後に不便を感じたとしても、新築では手軽にリフォームしづらい側面があります。一方で、中古住宅のリフォームでは安価で実施できます。家族そろってDIYでリフォームをすれば、家に対してより愛着がわくでしょう。

3．家具・家電がセットになっている物件もある

中古物件のなかでもモデルルームをそのまま購入する場合、家具や家電がセットになっているケースがあります。モデルルームは住居の見本として集客用に設けられるため、おしゃれでインテリア性に優れた家具が家電も多いのも特長です。また、以前の住人のエアコンが付いたままなど、個別で家具や家電を買うより安く済むケースも少なくありません。

ソファやテーブルなどの大型家具がセットになっている場合であれば、引っ越し時に購入したり運んだりするものが少なくなります。このように引っ越し時の手間が省けることもメリットといえるでしょう。

4．完成している住宅を見学できる

中古物件は既に完成している住宅を見学できるため、実際に足を運んで間取りや日当たり、劣化状況などをあらかじめ確認できるのも魅力です。一方の新築物件では、家が建つまで確認できませんし、完成後の物件に瑕疵がないとも限りません。

中古物件を見学して疑問が生じた場合は、担当の不動産会社に確認して、購入までに不安な点を残さないようにしましょう。

5．住みやすい地域なのか見極めやすい

住みやすい地域なのかを見極めやすいのも中古物件のメリットです。例えば、周りの自然環境や近隣住人の年齢層、ゴミステーションの場所なども確認可能なため、購入後のトラブルを予防できます。実際に訪れてみて思いがけない騒音や臭に気づくこともあるでしょう。

見学の際に近隣住人に会えれば、住みやすいかどうかを確認してみるのも一つの方法です。また、家の周りの状況を知りたいのであれば1日だけではなく、平日や週末、日中や夜間など日時を改めて確認することもおすすめします。

6．水道負担金など払わなくてよいお金がある

中古物件を購入する場合、水道負担金など払わなくて良いお金があるため少ない初期費用で済みます。水道負担金とは、新築一戸建てを立てる際に、新たに水道を利用する際にかかる費用のことで、水道局への納付が必要です。

新築の場合は、たとえその土地に水道が引き込み済みであっても支払わなければならないため注意が必要です。中古住宅の場合は、その物件を新築で建てたときの住人が水道負担金を支払っているので、その後に中古で購入した人の支払い義務はありません。

7．新築物件より土地面積が広い可能性がある

中古物件は新築物件よりも土地面積が広い可能性があることもメリットです。新築戸建てを供給する際、分譲会社は利益を大きくするために必要最低限の土地で建物を建てる傾向にあります。

一方で、中古物件の売り主は、不動産会社ではなく個人であることが多いため、土地を分割せずに広い土地とともに売り出されるケースが多くなっています。

2020年に公益財団法人　東日本不動産流通機構が行った「REINS TOPIC 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）」によると、新築から30年までは敷地・建物の面積が右肩上がりで推移する傾向がわかっています。庭や駐車場を設けたいなど、より広い土地の住宅をお探しであれば、中古住宅を検討すると良いでしょう。

8．掘り出し物件を探す楽しみがある

相場よりも価格が安かったり購入者の理想に近い条件を満たす物件を探したりなど、掘りだし物件を探す楽しみがあるのも中古物件ならではの特長です。例えば建材や意匠、間取りにこだわった中古物件は少なくありません。

物件探しに時間的な余裕があったり予算が限られたりしているのであれば、予算内で「安くても素敵な住宅」の購入を目指すのも一つの方法といえるでしょう。

9．生活を大きく変えなくて済むこともある

中古住宅は新築住宅に比べて、さまざまなエリアや価格帯で物件が出回っています。自身の要件や予算に合わせた選択ができるため、学区や立地などを変えずに住宅を購入することも可能でしょう。

できるだけ以前の生活スタイルを変えたくない、と考える方は中古住宅がおすすめです。

中古住宅を購入する6つのデメリット

中古住宅には、メリットがある一方で、デメリットもあります。ここでは、次の6つのデメリットを紹介します。

1．リフォーム費用が上乗せされる

中古物件の状態や築年数によっては、リフォームが必要になるためその費用が上乗せされる可能性があります。一見して安いと感じた物件であっても、リフォーム費用が上乗せされると新築住宅と金額が変わらないケースもあるため注意が必要です。特に床や天井、水回りには留意しましょう。

また、物件費用の中にリフォーム代が含まれていて、一般的な中古住宅の中でも高い金額設定になっている物件もあります。良い物件と巡り合ったからといっても安易には決めず、物件費用に含まれる金額の詳細や相場を確認しておきましょう。

2．設備・家具・家電が古い物件がある

住居は築年数に比例して、経年劣化によって建物自体や設備が傷みます。前の住人の家具や家電が残されていたとしても、古い場合があるので留意してください。例えば、エアコンやキッチンのコンロが古い場合、エコの視点からはエネルギー効率が悪く光熱費がかさむ可能性があるため、買い替える方が良いこともあります。

また、水回りは特に傷みが出やすく、知らない間に劣化している可能性があります。水道管など隠れた場所の劣化を事後的に修理する場合は費用負担のリスクが大きくなるでしょう。

3．耐震性・断熱性・気密性が低い可能性がある

あまりに古い物件の場合は耐震性がない可能性があるため注意が必要です。1981年5月31日以前の建築基準法（旧耐震基準）に従って建築された住宅は、震度6以上の地震への耐震性は期待できません。ただし、同年6月以降の建築物は新耐震基準となり必要壁量が増え、2000年にも筋交いの金具や基礎構造への規定が増える改正が行われました。

断熱性や気密性についても、注意が必要です。これらは法律で規定されていない一方で、住み心地に影響します。また、築年数が経っていると少なからず隙間ができてしまいます。現在では、高気密住宅が注目されていますが、技術に乏しい時代に施工された住宅では気密性に欠けて外気の影響を受けてしまう可能性もあるでしょう。

4．住宅ローン審査が厳しいケースがある

中古住宅は、住宅ローン審査が厳しいケースがある点もデメリットです。住宅ローンは住宅を担保として金融機関から融資を受けられる仕組みです。担保価値は周辺の類似物件の売価を基準に築年数や構造などの評価を加えて算出されるので、物件の価値が高いほど融資額も大きくなるのです。

ところが、中古物件では、築年数の経過によって建物価値が下がるため金融機関が設定する担保価値も低く見積もられてしまいます。中には資産価値がないと評価されるケースもあるので留意しておきましょう。

5．築年数が古いと住宅ローン控除が受けられない

物件の築年数が古すぎる場合には住宅ローン控除が受けられない点にも気をつけましょう。そもそも住宅ローン控除は新耐震基準の場合に利用できる制度だからです。

先述した通り、新耐震基準とされるのは主に1981年6月以降に建てられた住宅です。1981年5月以前に建てられた住宅は基本的に旧耐震基準の扱いとなり、住宅ローン控除の適用範囲外になってしまいます。住宅ローン控除の適用を検討されている場合は、新耐震基準に適合する住宅かどうかを必ず確認しましょう。

6．物件購入後のトラブルが発生するリスク

物件購入後にトラブルが発生するリスクも中古物件購入時には意識しておきましょう。内見時は通常、水道や電気などのライフラインは止まっている状態のためトラブルがないかの確認ができないからです。

また、建物のシロアリ被害などは専門家による調査をしてもらわないとわからないため、購入前には確認しづらいでしょう。建物が古い場合には、天井からの雨漏り被害も考えられます。

隣人との境界線トラブルも起こりえます。トラブル回避のためには購入前に測量によって境界線を明らかにし、隣人と境界線を決めておくと良いでしょう。

中古住宅の購入によって成功した事例2選

中古住宅を成功させるには、事前の住宅の確認やリフォーム、住宅ローンの活用がポイントです。ここでは、中古住宅の購入によって成功した以下の2つの事例を紹介します。

【成功事例①】新築のような理想の住宅に生まれ変わった

リフォームによって新築のような理想の住宅に生まれ変わらせるのは中古住宅ならではの魅力です。例えば、以下のようなケースがあげられます。

• 中古住宅を購入後に、自分好みの内装や外装へとリフォームをして住み心地を良くした
• 中古物件の間取りが気になっていたのを、購入を機にリフォームをして生活動線や脱衣所の面積などをできる限り快適になるように変更した
• 購入した物件の土地の広さや住宅の大きさなどが理想的だった状態でリフォームを行い、より理想的な住宅に仕上げられた

【成功事例②】住宅ローンが安く済んだからお金に余裕が生まれた

住宅ローンの活用によって予算を安く済ませられるのも、中古住宅の購入を成功させるポイントです。具体的に、以下のケースがあげられます。

• 新築の建売物件や注文住宅の購入では何かを妥協しない限り予算で購入できないことがあるが、中古なら予算の範囲で掘り出し物件を探せる
• 中古住宅なら住宅ローンが安く済むため、リフォーム代を上乗せしたとしても新築住宅よりも安く済む
• 住宅ローンが安く済むと返済額も低く抑えられるため、お金に余裕が生まれ、当初の予算の範囲内で理想の住宅が手に入る

中古住宅の購入によって失敗した事例2選

中古住宅の購入によって失敗した事例は、住宅購入時の参考になるでしょう。ここでは、以下の2つの失敗事例をご紹介します。

【失敗事例①】急いで購入したら住みづらかった

十分に物件を検討しないために急いで購入した結果、実は住みづらい物件であった失敗例は少なくありません。このような事態を回避するためにも、物件購入前に状況をよく確認しましょう。

• 内装、外装が良いため即決したが、隠れた瑕疵や購入後の不具合が多かった
• 住んでみて初めて断熱性や耐震性の低さ、生活動線の悪さがわかった
• 夏や冬など気候の変化とともに不具合が発覚した

【失敗事例②】近所でトラブルが多発している

近隣トラブルは、住宅に住む前にはわかりにくい問題です。一方で、住宅購入後、さらに売却となるとハードルが高くなってしまいます。なるべくトラブルを減らすためにも物件見学時はできる限り目を光らせて近所の環境などを確認したり、できる範囲で情報を集めたりしておきましょう。具体的には以下のような失敗例があげられます。

• 住宅情報のみを調べていたため、近隣住民の雰囲気や関係性を調べていなかった
• 両隣や真向いの住民にトラブルがあって住みづらくなった
• ゴミ出しや回覧板、町内会の役回りでのトラブルがあった

中古住宅を購入する前に注意したいポイントは8つ

中古住宅を購入する前には、以下の8つのポイントに注意してください。

１．契約前に物件情報を改めてよく確認する

住宅購入を失敗しないためにも、契約前に物件情報の詳細を確認しておきましょう。特に、再建築不可物件ではないか、・購入後のリフォームが可能かは必ず確認してください。また、不可能な場合は理由もあわせて確認し、疑問があれば不動産会社に問い合わせましょう。

２．建物の状態に不具合がないか再確認する

中古住宅の購入前には建物の状態に不具合がないかよく確認することも重要です。一度だけではなく、数度に分けて再確認してください。

雨漏りやシミ、劣化状態など内見で確認できる点はすべて調べましょう。また、床下や屋根裏など目に見えない部分の不具合や耐震性、耐熱性といった物件性能も確認しておくと安心です。

３．売りに出された理由や経緯を聞いておく

物件や土地、周辺環境のリスクを把握するためにも、売り出された理由や経緯も聞いておきましょう。

例えば、建物の修理履歴やリフォーム履歴がないか必ず確認してください。また、住んでからトラブルに巻き込まれては大変です。これまでに物件周辺でのトラブルや事件、事故などがないか確認しておくことも重要です。さらに、住み心地も所有者に確認しておくと、購入後に安心して生活できるでしょう。

４．契約不適合責任の期限をチェックする

契約不適合責任の起源がいつまであるのか、どの範囲で責任を負うのかも確かめてください。契約不適合責任とは、不動産売買において売主が売った物件に問題が生じた場合に売主が補修などの責任を負い、また、売主が契約内容と異なる物件を売却した場合には債務不履行の責任を負い、買主が保護されるという責任規定です。

例えば、不具合はないとされていたはずの住宅にシロアリ被害などの問題が起きたときは、買主は売主に対して契約不適合責任を追及し修繕費用の負担や代金の減額請求が可能となります。

５．購入費用を細かく計算しておく

住宅の購入には様々な費用がかかるため、細かく計算しておきましょう。事前にいくらかかるかを計算しておけば、その物件を購入できるかどうかが判断しやすくなります。

特に、中古物件を購入する際は、物件代のほかにも土地と建物の所有権移転登記の費用など諸費用がかかります。購入時に総額でいくらかかるのか、いくら用意すれば良いのかも合わせて算出しておきましょう。

６．リフォームや修繕を検討しておく

短期的、長期的な計画でリフォームや修繕を検討することも大切です。特に築20年以上経過している住宅は、不具合が現れやすくなります。築20年、30年と経過するほど設備の老朽化は進み、外壁や屋根の塗装剥がれなどの修繕も必要になります。

リフォームや修繕は費用がかさむため、将来的にどの程度費用がかかるのかも調べておくと良いでしょう。

７．住宅ローンの仮審査を済ませる

住宅ローンは高額な融資を受けられる一方で、何十年もかけて長期的に返済する制度です。そのため、本審査とは別に仮審査（事前審査）があります。

仮審査に通れば、本審査が行われます。仮審査は1～2日で終わりますが、信用情報に問題があったり、年齢・年収が条件と合わなかったりする場合には、仮審査に通らないことがあるため留意しておきましょう。

中古住宅の購入を成功させるためにもメリット・デメリットをよく検討しよう

中古住宅を購入するメリットは、新築住宅の購入に比べて費用を安く抑えられることや自分の好みに内装や外装をリフォームできる点にあります。ただし、築年数が経つにつれ建物の老朽化や設備の不具合が出やすくなったり住宅ローン審査が厳しかったりするデメリットもあります。新築住宅の購入と迷った際は、本記事を参考に中古住宅を選ぶべきかどうかをよく検討してください。

「TOKYO＠14区」を運営する住建ハウジングでは、一戸建て物件を多数掲載しています。中古住宅だけでなく新築住宅もご希望の条件に応じた方法で検索可能ですので、ぜひお気軽にご利用ください。

投稿者プロフィール

石川充

宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

1996年より大手不動産デベロッパー勤務。首都圏の新築マンション販売のプロジェクトマネージャーに従事。多くの物件の担当し、引き渡しまで一気通貫で経験。
その後ベンチャー系広告代理店にて不動産系クライアントのインターネット集客の支援を行う。
現在は広告代理業と併せ、老舗不動産会社として地域ニーズに合わせた事業を展開。

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