3種類ある媒介契約の違いと手数料について

不動産を売却する場合、不動産会社に買主を探してもらうために「仲介(媒介)」の依頼をすることが一般的です。その際に、不動産会社と売主で交わす契約を「媒介契約」といいます。
なお、不動産を探す場合も不動産会社と媒介契約を取り交わしますが、実際の取引においては、物件が見つかり購入の契約の段階で同時に取り交わすことが多いです。
媒介契約を取り交わす目的としては、価格、報酬額などの条件面をはっきり決めて、売主または買主に売却・購入の意思をしっかり固めさせ、今後の計画を確認し合うところにあります。

媒介契約の種類

不動産売却の際に取り交わす媒介契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
媒介依頼可能数

1社

1社

複数

自分で探した買主との契約

不可
※契約する場合違約金の発生あり

可能
※媒介費用の支払いはあり

可能

レインズへの物件登録

契約締結から5日以内

契約締結から7日以内

登録の義務なし

売主への販売活動報告

1週間に1回以上

2週間に1回以上

報告の義務なし

レインズ(REINS)とは

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。
不動産会社は会員になることで、このシステムを利用できるようになり、売りたい・貸したい不動産情報の登録、および買いたい・借りたい不動産情報の検索が可能になります。
レインズは全国で「東日本レインズ」「中部レインズ」「近畿レインズ」「西日本レインズ」の4つのエリアに分かれています。

売主のメリット・デメリット

専属専任媒介契約

○他社で契約できない物件なので積極的に販売活動をかけてもらえる
○報告義務が一番厳しく販売状況を把握しやすい
×自分で買い手を見つけて売ることができない
×売却時期や価格など、依頼した不動産会社の力量に左右されてしまう
×その会社に営業活動をしっかりしてもらえなかった場合の影響が大きい

専任媒介契約

○販売状況の報告義務がしっかり決められている
○広告など積極的に販売活動をかけてもらえる
×売却時期や価格など、依頼した不動産会社の力量に左右されてしまう
×その会社に営業活動をしっかりしてもらえなかった場合の影響が大きい

一般媒介

○複数の会社に依頼できるので、買い手が見つかる間口が広がる
○他社との競争により営業活動が活発になる
○レインズへの登録義務がないので非公開に販売活動できる
×販売活動の報告義務がないので不動産会社の活動状況が把握しにくい
×他社で売れてしまう可能性もあるので不動産会社が積極的に販売活動しない場合もある
×レインズに登録しないと広く物件情報が広がらない

仲介手数料

仲介業務を主な業務とする宅建業者の場合、『不動産の仲介(媒介)による報酬(仲介手数料)』が重要な収入源になりますので、できるだけ多くの手数料を取得しようとします。しかし、仲介手数料は宅建業法により上限額が決まっており、これを超えて受領すると業法違反になりますので、非常識に手数料を取られすぎるということはありません。

宅地建物取引業者が受け取る報酬額

売買価格 報酬額の科率
200万円以下の金額 5%
200万円超400万円以下の金額 4%
400万円超の金額 3%

仲介手数料の速算式(成約価格が400万円超の場合)

仲介手数料=売買価格×3%+6万円+消費税(課税業者の場合)

例 売買価格8000万円の場合
  (8000万円×3%+6万円)×1.1=270万6000円

参考:「片手」「両手」とは

仲介手数料は依頼者一方から受領できる金額であり、売却依頼を受けた不動産会社が自分で買主を見つけることができた場合は、売主、買主双方から手数料を受領することができます。このことを業界用語で「両手」と言い、どちらか一方からだけの受領なら「片手」と呼びます。上記の例で言えば、片手なら270万6000円、両手なら541万2000円がひとつの不動産会社に入ります。

契約解除時の仲介手数料

契約内容が達成されない場合でも、ケースによって手数料が発生する場合としない場合があります。

ケース 仲介手数料
手付解除の場合 必要
違約解除の場合 必要
融資利用特約による解除の場合 不要
停止条件が成就しなかった場合 不要

個人間売買の主なデメリット

業者に仲介を依頼せず個人で売買を行う事例もありますが、一部(借家人や隣人など「既知の関係で信頼がおける人」を相手とする場合)の個人間売買を除き、そこには手数料のメリット以上にデメリットが存在します。

不動産会社が仲介に入る一般的な取引の場合、法律に則った安全な取引が行われるよう、専門家の宅地建物取引士が物件をしっかり調査して、契約前に「重要事項説明」を行います。事前に物件の問題点を売主買主がお互いに把握することで、両者が大きなリスクを負わないようにする仕組みがあります。特に大金を支払うことになる買主にとって、購入後のトラブルなどからしっかり守られることになるので、不動産会社に仲介を依頼することに大きなメリットがあります。

 売却の場合(売主)のデメリット

  • 適正な価格設定ができず、安すぎて損をしたり、高すぎて売れない
    (成約価格のデータは一般には公開されていないので適正価格を掴みにく)
  • 契約書は自己作成のため、契約不適合責任のリスクを直接背負う
    (売却後のトラブル回避のノウハウがない。契約書への免責事項の記載など)

 購入の場合(買主)のデメリット

  • 高額な買物をする購入者を守る人がいない
    (仲介を通せば、宅建免許を持つプロが安全な取引をサポートする)
  • 希望と違う物件を買ってしまうリスクがある
    (売主側の物件の調査が十分ではなく、後々問題が出てくる可能性がある)