住み替えは自己資金がなくても大丈夫！3つの方法や住み替えの準備とコツを徹底解説

住み替えは方法によっては自己資金なしでも可能です。頭金や諸費用など物件購入費の準備に有用なのがフルローンやオーバーローン、住み替えローンやつなぎ融資の活用です。本記事では住み替えを自己資金足で行う際の準備や注意点、上手く行うためのコツを徹底解説します。

住み替えは自己資金がなくても大丈夫

住み替えは自己資金なしでも、事前準備をすることで可能です。例えば、フルローンやオーバーローン、住み替えローンやつなぎ融資をうまく活用することで、住み替えに必要な以下の資金を調達できるでしょう。

ただし、自己資金なしで住み替えを行う場合には注意点もあります。ぜひ、本記事を最後までお読みいただき、自己資金なしで住み替えを行う際のリスクも把握しておいてください。

住み替えに必要な頭金

住み替えを行う際に新居の購入費用として必要になるのが頭金です。一般的に、物件価格の10％〜20％が頭金の相場とされています。

実際は、たとえ準備できた頭金が相場以下であっても、住み替え可能な場合があります。ただし、そもそもの担保価値が低い物件を購入する場合において頭金が少ない場合には評価額が下がるため、住宅ローンの借り入れが難しくなる可能性も考えられるでしょう。また、頭金が少ないと適用金利が高かったり月々の返済額が高くなったりするデメリットにも留意が必要です。

住み替えに必要なその他の費用

住み替えには、頭金以外にも現在住んでいる住居の売却や新居購入時の手数料、税金などの諸費用がかかります。住み替えに必要な諸費用の具体例は以下があり、引っ越し以外に数十万円かかる場合もあります。

自己資金なしに住み替えを行う場合、これらの諸費用についても調達できる方法を考えておきましょう。

住み替えを自己資金なしで行う3つの方法

住み替えを自己資金なしで行う際に検討したいのが、銀行をはじめとする金融機関からの融資です。具体的には以下の3つの方法があります。

① フルローンやオーバーローンの利用

自己資金なしで住み替えを実現したい場合の資金調達に便利なのがフルローンやオーバーローンです。

フルローンとは、住宅購入にあたり頭金や諸費用を含めた物件の代金全額分を金融機関から借りることです。オーバーローンとは、頭金や物件代金に加え、手数料や税金なども含めて借りることをいいます。

残債がない場合にはこれらのローンを利用できるため、頭金が用意できなくても住み替え可能です。ただし、残債があると審査に通らないため、まずは残債の返済を最優先で行うか、住み替えローンの利用を検討しましょう。

② 住み替えローンの利用

現住居の住宅ローンが残っている場合に活用したいのが住み替えローンです。

住み替えローンとは、現在居住している住居の住宅ローンの残債を新たに購入する住居の住宅ローンに組み入れてまとめて融資を受けられる制度をいいます。

③ つなぎ融資の利用

現在居住している住宅の売却よりも先に新しい物件を購入する場合には、つなぎ融資の利用がおすすめです。
つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が始まるまでの間、つなぎとして一時的に融資を受けられる制度です。

一般的につなぎ融資の借入期間は2か月から1年ほどで、現在居住している住宅が売却されお金が入った時点で借入金を一括返済します。

住み替えを自己資金で行う際の準備

住み替えを自己資金で行う際は事前準備が大切です。スムーズに手続きを進めるためにも以下の3点を必ず確認しておきましょう。

住宅ローンの残債を確認する

まずは、住宅ローンの残債があるかを確認しましょう。なぜなら、住宅ローンが残った状態では住宅に抵当権が残っており、買い手がつきにくく売却しづらいからです。抵当権は住宅ローン融資を受ける際に住宅を担保として設定されるものです。ローンを完済して初めて抵当権を抹消できるようになります。

また、新たにローンを組む場合は、残債だけでなく現在の住宅ローン返済状況も影響します。これまでに返済を滞納しなかったかも合わせて確認しておきましょう。

持ち家の売却費用を確認する

続いて、持ち家の売却費用を確認します。なぜなら、売却費用が現在の住宅ローン残額を上回る「アンダーローン」と呼ばれるケースでは、一括して返済できる可能性があるからです。
一方で、住宅ローンの残債が売却費用を超えてしまう場合は、自己資金を用意したり新たなローンを検討したりするなどして自力で残りのローン返済額を手配しなければなりません。
資金が必要になる場合に備え、なるべく早期に売却費用の確認を行っておきましょう。

住み替えまでのスケジュールを決める

家を売るのが先か（売り先行）、買うのが先か（買い先行）によって、住み替えまでスケジュールが変わるため、どちらにするかを決めておきます。

売り先行では住み替え先の購入が後になるため、仮住まいの確保や内覧対応の予定を鑑みてスケジュールを組まなければなりません。
ただし、資金を得てから住み替え先を探せるので資金計画を立てやすいメリットがあります。

買い先行では新居選びに時間をかけられ、仮住まいの必要もありません。ただし、持ち家の売却までは二重ローンになり、固定資産税を多く支払わないといけないため、資金面でのデメリットが多くなります。

自己資金なしで住み替えを行いたいのであれば、売り先行でのスケジュールを検討しましょう。

住み替えを自己資金なしで行う場合の注意点

住み替えを自己資金なしで行う場合、資金計画やローンの審査、日程調整などの注意点があります。具体的には以下の3つを確認してください。

金利や返済額が高い

自己資金なしの住み替えで新たにローンを組む場合、金利や月々の返済額が高くなる可能性があります。なぜなら、フルローンやオーバーローンでは借入額が多額となり、住み替えローンにおいても持ち家の残債と新居のローン残高が一本化されて借入額が増えるからです。

このようにローンの形態によっては返済期間が長期に渡るため、十分に考慮して返済計画を立てておく必要があります。

住み替えローンは審査が厳しい

住み替えローンは一般的な他のローンに比べて審査が厳しい点にも留意しておきましょう。なぜなら、住み替えローンでは、持ち家に対する住宅ローンの残債と新たに購入する住宅に対する住宅ローンの借入額が一本化されるため、借入額が多くなるからです。

審査時は、現在の勤務先や収入の他、これまでのローンへの返済状況やクレジットカード履歴なども確認されます。さらに、住み替えローンの金利は高く設定されているケースも多いため、無理なく返済できる借入額を検討しましょう。

住み替えローン利用時は決済日程を合わせる

住み替えローンを利用する際は、現在の住居の売却日と新居購入の決済日をあわせなければなりません。なぜなら、両住宅のローンを住み替えローンとするためには現在の住居に設定されている抵当権を抹消し、新居への抵当権設定を行う必要があるからです。

住み替えローンをスムーズに組むためにも、持ち家の売却活動を行い、決済日程をあわせられるように調整しましょう。無理やり決済日をあわせようと、持ち家を安価で売り急ぎ新居を高額で購入するのは避けなければなりません。持ち家の売却と新居の購入を同時に進められるよう、住み替えまでのスケジュールをしっかりと立てましょう。

住み替えを自己資金なしで行う場合のコツ

自己資金なしでの住み替えを成功させるには、以下のコツをおさえましょう。特に、家の売却を先に行って購入資金を準備しておくことは大切です。ローン審査に備えて、あらかじめどのような項目がチェックされるのかの確認もしておいてください。

家の売却を先に行う

住み替えを自己資金なしで行うためには、持ち家の売却を優先して行うことが重要です。先に家を売却してしまうと仮住まいを用意しなければならないなどのデメリットもありますが、売却代金を住宅購入費用として確保できるメリットが大きいからです。

買い先行と売り先行を総合して比較すると、資金面でのメリットのある売却を先に行う方が良いでしょう。ただし、物件を売り急ぐのではなく、できるだけ高く売れるように工夫することが大切です。複数の不動産会社での比較や、中古物件の需要が増える1～2月を狙うなど時期を検討するのも良いでしょう。

ローン審査の対策をする

ローン審査に向けた対策をするのも住み替えを自己資金なしで行う際のポイントです。
特に、以下の項目は審査時に重要視されるので、審査に向けて準備しておきましょう。

住み替えを自己資金なしで行う場合はローンの活用と余裕をもった計画を

住み替えを自己資金なしで行うには、金融機関からの借り入れがおすすめです。金融機関で取り扱っているフルローンやオーバーローン、住み替えローンやつなぎ融資を利用すれば、住宅購入資金を賄えるでしょう。ただし、売却や購入日程の調整、残債の確認や審査対策など様々な事前準備が必要となります。余裕を持った住み替え計画を立てましょう。

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投稿者プロフィール

石川充監修者

宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

1996年より大手不動産デベロッパー勤務。首都圏の新築マンション販売のプロジェクトマネージャーに従事。多くの物件の担当し、引き渡しまで一気通貫で経験。
その後ベンチャー系広告代理店にて不動産系クライアントのインターネット集客の支援を行う。
現在は広告代理業と併せ、老舗不動産会社として地域ニーズに合わせた事業を展開。20年以上にわたり住建ハウジングと共同でマーケティング活動を行う。

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