借地権とは?特徴や種類などをわかりやすく解説!

マイホームを購入しようと検討していたり、不動産を探したりしていると「借地権」という言葉を耳にすることがあるのではないでしょうか? 
しかし、いざ借地権と聞いても、いったい通常の物件と何が違うのかまで、しっかりと把握できていないという人も多いはずです。
そこで今回は、借地権付きの物件に出会ったときにどのようなものなのかを理解できるように、借地権の概要とその種類やメリット・デメリットなどをご説明します。

借地権とは、種類や特徴などの基本的な情報

借地権とは、自分の建物を建てるために、地代を払ってほかの人から土地を借りる権利のことをいいます。
「所有権」という言葉もよく耳にしますが、住宅における「所有権」は土地も建物もすべて所有している状態、一方の「借地権」は、建物は自分のものですが土地は借りものという状態になります。
そして、借地権にはさまざまな種類があります。その種類と特徴についてご説明します。

種類とその特徴

■借地権(旧借地法)

借地権は、旧借地法が適用される借地権のことです。
これについては、次の章の「旧借地法と新借地借家法の違い」で詳しく説明します。

■普通借地権

普通借地権は、契約期限は決まっているものの、更新可能な借地権を指します。
権利の存続期間は当初30年で、更新1回目は20年、それ以降は10年となっています。

■一般定期借地権

定期借地権は契約の更新はなく、契約満了後には土地を所有者に返還する借地権です。
定期借地権には「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の3種類があり、そのなかでも住宅用として一般的な「一般定期借地権」は、契約期間が50年以上となっている借地権です。
それ以外の2つの借地権については次に説明します。

■建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは定期借地権の一種で、契約期間は30年以上。
契約満了後に、建物を相当の対価で地主に譲渡することが決められています。

■事業用定期借地権

事業用定期借地権も定期借地権の一種です。
商業施設や店舗など事業用に土地を借りる場合のもので、契約期間は10年以上50年未満となっています。
(平成20年の法改正以前は、10年以上20年以下。)

一時使用目的の借地権

建設工事の仮設事務所やプレハブ倉庫、イベント用建物などのために、一時的に土地を使用するための借地権です。

旧借地法と新借地借家法の違い

借地権には、大正10年から71年間続いた「旧借地法」と平成4年に新しくできた「借地借家法」があります。
平成4年8月以前から土地を借りていれば旧借地法の対象となり、所有者は契約更新を拒否できず、希望すれば半永久的に土地を借り続けられます。
建物の種類によって存続期間が定められており、木造など非堅固な建物の場合は30年(最低20年)で更新後の期間は20年、鉄骨造や鉄筋コンクリートなど堅固な建物の場合は60年(最低30年)で更新後の期間は30年となっています。

一方、平成4年の8月以降から借り始めた場合は「新借地借家法」が適用されます。
新借地借家法には先述した普通借地権、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権、一時使用目的の借地権があり、それぞれ種類によって契約期間が異なります。

借地権付き建物のメリット・デメリット

ここで、借地権付き建物のメリットとデメリットをご紹介します。

メリット

■価格が安い

借地権付き物件のメリットは、何より安いということ。地価が高いエリアでも、相場より低予算で住宅を購入できる可能性が高くなります。

■諸費用なども安くすむ

借地権付き建物の場合は土地を所有しているわけではないため、土地にかかる固定資産税や都市計画税などを支払う義務はありません。それらの税金は、土地の所有者である地主が納めることになります。

デメリット

■地代を払わないといけない

借地権付き物件には、月々の地代が発生します。マイホームであるにもかかわらず、地主に対して毎月地代を支払わなければいけないということに抵抗を感じる人もいるでしょう。

■住宅ローンの審査が受けにくくなる可能性がある

借地権の付いている建物は担保評価が低くなる傾向にあり、住宅ローンの融資自体を断られてしまう場合もあります。

■売却や譲渡、増改築がしにくい

通常のマイホームであれば自由に売却したり、リフォームしたりできますが、借地権がついていると地主の承諾が必要になる場合がほとんどです。
また、リフォームの規模などによっては地主に対する支払いが必要になることもあります。

■更新料がかかる

借地権には契約期間があります。更新することで契約を継続することができますが、更新する場合には更新料が発生します。

借地権の調査方法

最後に、借地権の調査方法をご紹介します。
借地権がついているかどうかを調べるのに必要なのは、登記簿謄本です。登記簿謄本を見て、土地と建物の所有者が異なる場合は借地権付きであることが考えられます。
借地権付きの場合は借地契約書も存在するため、売主などに確認してみましょう。

まとめ

借地権付きの物件は、先述したように通常の価格よりも安いことが何よりのメリットですが、デメリットももちろんあります。
価格が安いからというだけで判断すべきではありませんし、一方、ご紹介したデメリットが人によっては気にならないということもあるでしょう。
ご自身のライフスタイルや今後についてよく検討したうえで、借地権付きの建物を購入するかどうかを判断することが大切です。

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