不動産の買い替え特例とは？適用要件や注意点をわかりやすく解説

不動産売却を進める中で、「買い替え特例」という言葉を耳にすることも多いでしょう。これは不動産を買い替えるときに利用できる制度の1つです。本記事では、買い替え特例のメリットや注意点、適用要件などをわかりやすく解説します。買い替え特例をうまく活用し、余裕を持った買い替えが実現できるように必要な情報をしっかりと押さえておきましょう。

不動産の買い替え特例（特定の居住用財産の買い替えの特例）とは？

不動産の買い替え特例とは、マイホーム（居住用の不動産）を売却して新たにマイホームを購入する際に、一定の条件を満たすことで譲渡所得税の課税を繰り延べることができる制度のことです。正式名称を「特定の居住用財産の買い替えの特例」といいます。

通常、不動産の売却では売却時の利益（譲渡所得）に20.315％～39.63％の税金が課せられます。しかし、この特例により税負担を軽減することが可能です。

課税を免除する制度ではありませんが、ライフステージに応じた住宅を、無理のない負担で円滑に取得しやすくなります。

特定の居住用財産の買い替えの特例の適用例

「特定の居住用財産の買い替えの特例」の適用例を紹介します。

たとえば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却して7,000万円のマイホームに買い替えるケースです。

通常、売却によって発生した4,000万円の譲渡益が課税対象となります。しかし、特例の適用を受けることで、売却した年分の譲渡益には課税されません。課税が免除されたわけではなく、買い替えたマイホームを将来譲渡する時まで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

その後、新たに取得した住居を将来8,000万円で売却したと仮定します。

購入価額7,000万円との差額である1,000万円の譲渡益と、特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4,000万円の譲渡益（課税繰延べ益）の合計5,000万円が譲渡益として課税されます。

図で説明すると次のとおりです。

出典：国税庁｜特定のマイホームを買い替えたときの特例

特定の居住用財産の買い替えの特例のメリット

この特例を利用すると、譲渡所得税の納税を先延ばしにできます。これにより、現在のマイホームを売却して新しいマイホームを購入する際に、資金を新しいマイホームの購入費用や引っ越し費用に充てることが可能です。

資金繰りの厳しいタイミングで余裕ができるため、結果的により高額な不動産を購入しやすくなります。ただし、あくまでも納税を先延ばしにするだけで、免除されるわけではない点に注意しましょう。

特定の居住用財産の買い替えの特例の注意点

特定の居住用財産の買い替えの特例の注意点について解説します。以下2点をくわしく見ていきましょう。

買い替え特例と併用できない特例がある

特定の居住用財産の買い替えの特例とは、併用できない特例があるため注意が必要です。

併用できない特例は以下のとおりです。

①出典：国税庁｜マイホームを売ったときの特例
②出典：国税庁｜マイホームを買い替えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
③出典：国税庁｜マイホームを売ったときの軽減税率の特例
④出典：国税庁｜認定住宅の新築等をした場合（住宅購入金等特別控除）
⑤出典：国税庁｜収用等により土地建物を売ったときの特例

上記の特例は、買い替え特例と同時に適用できないため、どの特例が自身に最も適しているかを検討する必要があります。利用する特例によって、税負担が大きく変わる可能性があるため、それぞれの内容を知っておきましょう。

各特例の詳細は、国税庁ホームページで最新の情報を確認してください。

納税を先延ばしにする制度なので将来は納税する必要がある

前述のとおり、特定の居住用財産の買い替えの特例は、譲渡所得税の納税を一時的に先延ばしにする制度です。課税を免除する制度ではない（譲渡所得税は非課税にならない）ため、新しく購入した不動産を売却するタイミングで納税が必要になります。

直近での税負担を軽減できるため、ひとまず手元にお金を残すことはできますが、将来的には納税義務が生じます。将来新しく購入した不動産を売却する予定があるかを考慮して、納税の見通しを立てておくことが重要です。

特定の居住用財産の買い替えの特例の適用要件

「特定の居住用財産の買い替えの特例」を利用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

特定の居住用財産の買い替えの特例を利用するために必要な書類

特定の居住用財産の買い替えの特例を利用する際は、必要書類を添えて確定申告をする必要があります。確定申告に必要な書類は以下のとおりです。

出典：国税庁｜特定のマイホームを買い替えたときの特例

上記は国税庁ホームページの内容を簡潔に記載したものです。詳細は国税庁ホームページで確認してください。

事業用資産の買い替えの特例

事業用資産の買い替えの特例は、法人や個人事業主が事業用に使用している不動産を売却し、新たに事業用不動産を購入する際に適用される税制上の優遇措置です。

居住用と同様に、売却によって生じた譲渡所得の課税を繰り延べることができます。譲渡所得税を70～80％繰り延べできるため、事業拡大や移転を計画している場合に大きな助けになるでしょう。

ただし、この特例を利用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

事業用資産の買い替えの特例の適用条件

出典：国税庁｜事業用の資産を買い替えたときの特例

要件が細かく設定されているため、詳細は国税庁ホームページで確認してください

不動産の買い替え特例の特徴を押さえて活用しよう

不動産の買い替え特例は、マイホームの買い替え時に発生する譲渡所得税の課税を繰り延べられる制度です。課税が免除されるわけではなく、将来的に売却するときには納税する必要があります。

しかし、マイホーム買い替え時の資金繰りが厳しい時期に税負担を軽減できる利点があるため、うまく活用しましょう。特例の適用には一定要件を満たす必要があるため、本記事や国税庁のホームページを参考に、対象となるかを確認してください。

また、マイホームの買い替えを検討中の方は、住建ハウジングにお任せください。1977年創業で、東京を中心に数多くの不動産売買の実績があります。ホームページから物件の無料査定も行っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせくださいませ。

投稿者プロフィール

石川充監修者

宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

1996年より大手不動産デベロッパー勤務。首都圏の新築マンション販売のプロジェクトマネージャーに従事。多くの物件の担当し、引き渡しまで一気通貫で経験。
その後ベンチャー系広告代理店にて不動産系クライアントのインターネット集客の支援を行う。
現在は広告代理業と併せ、老舗不動産会社として地域ニーズに合わせた事業を展開。20年以上にわたり住建ハウジングと共同でマーケティング活動を行う。

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