フラット35の概要とお得な使い方-わかる！住宅ローンガイド

【フラット35】とは？

住宅金融支援機構（公的機関）と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。最大の特徴は完済まで金利が変わらない「全期間固定金利型住宅ローン」です。

• 借入時の金利が、完済（最長35年）まで固定
• 将来金利が上がっても返済額は変わらない

【フラット３５】の基本仕様（2025年10月時点の水準）

【フラット35】の主なメリット

①金利がずっと固定で安心

• 借入時に決まった金利が、返済期間中ずっと変わらない。
• 将来、金利が上昇しても返済額は一定なので長期的な見通しが立てやすい。

②保証料・繰上返済手数料が無料

• 一般的な銀行ローンで必要な「保証料（数十万円）」が不要。
• 一部繰上返済も1万円から無料で可能。

③自営業・フリーランスでも利用しやすい

• 民間銀行ローンより審査が柔軟。安定収入があれば、勤続年数や雇用形態に関わらず利用できるケースが多い。

④省エネ住宅などで金利優遇（フラット35S）

• 一定の基準を満たした住宅（ZEH・省エネ・耐震・バリアフリーなど）は、「【フラット35】Ｓ」として当初金利が引き下げられる。

【フラット35】Sとは、【フラット35】の申込者が省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得される場合に、【フラット35】の借入金利を一定期間さらに0.25～0.75％引き下げる制度です。
取得住宅の技術基準レベルにより、金利引下げ幅が決まります。

【フラット35】の注意点・デメリット

①変動金利よりも初期金利が高い

• 変動金利が0.5％前後に対して、フラット35は約1.8％。初期の返済額が大きくなる。

②融資実行時点の金利で確定

• 契約時ではないため、引き渡しまでに金利が上がるリスクあり。

③物件の審査が厳しい

• 住宅の性能（耐震・断熱など）が一定基準を満たさないと利用できない。

④団信が金利上乗せ

• 一般銀行では無料の団体信用生命保険が、フラット35では金利＋0.2％程度上乗せ。

【フラット35】が向いている人と、その理由

• 長期間の安定を重視する人　→　金利上昇の心配がなく、老後まで返済額が一定
• 固定収入で将来の見通しを立てたい人　→　公務員・会社員などで、月々の支出監理を重視する人
• 自営業・転職直後など銀行審査が厳しい人　→　フラット35は職種や勤続年数に柔軟
• ZEH・省エネ住宅を購入予定の人　→　フラット35Sの金利優遇を受けやすい

【ダブルフラット】

【ダブルフラット】とは、将来の返済負担を軽減することを主な理由として、借入期間の異なる【フラット35】を２つ組み合わせて利用することです。一方を、子供の教育費が増える前や定年までになどと借入期間を短くし、金利を抑えて支払い総額を減らします。一つを早めに完済させることで、将来の返済負担を減らすことができます。なお、【ダブルフラット】でも住宅が要件を満たせば、【フラット35】Sを利用できます。

利用例：ご主人40歳、60歳の定年までにローン残高をなるべく多く減らしたい

「ご主人が定年を迎えるまでの20年返済」と「35年返済」を組み合わせ、定年時のローン残高を減らせる。さらに、金利の低い【フラット20】を組み合わせることで、総返済額も減らすことが可能。

【ダブルフラット】の注意点としては、それぞれの借入れに対して、金銭消費貸借契約、抵当権設定などの手続きが必要となり、融資手数料、金銭消費貸借契約の印紙税、抵当権設定のための費用などが、１つの借入れの場合と比べて多くかかります。