目的で変わる土地の価格　～土地価格の種類と使い分け～

土地の価格には、目的や算定方法が異なる様々な種類があります。特に重要なのが、「実勢価格」、「公示地価」、「基準地価」、「路線価」です。それぞれの特徴と使い分けを理解しておくと、不動産の売買や相続の際に役立ちます。

土地の価格　主要な４つの指標

土地の価格を表す際、「実勢価格」、「公示地価」、「基準地価」、「路線価」と使用される場面によって異なり、同じ場所を指す価格でありながらそれぞれ金額も異なります。ここでは、それぞれの意味や役割についてポイントをまとめました。

実勢価格（じっせいかかく）

実勢価格とは、実際に不動産市場で取引が成立した価格のことです。別名「時価」とも呼ばれます。

金額は売り手と買い手の交渉によって決まり、不動産を売買する際の目安とされます。

一般的に、実勢価格は公示地価の1.1～1.2倍程度が目安とされていますが、立地や建物の状態、需要と供給のバランス、景気など様々な要因によって変動し、必ずしも公的な価格と一致するわけではありません。

土地価格の基本「公示地価（こうじちか）」

公示地価は、国土交通省の土地鑑定委員会が「地価公示法」に基づいて公表する土地の適正な価格です。全国の約26,000地点の「標準地」について、毎年1月1日時点の価格を3月に公表します。この「公示地価」が土地の基本的な価格となり、土地取引の目安とされます。

土地の値段の決め方

公示対象の標準地を評価するのは、土地鑑定士の仕事です。まず、２人以上の不動産鑑定士が評価員として、それぞれ別々に標準地とその周辺の土地の取引事例や収益の見通しなどを調査・分析し、標準地の鑑定評価を行い、更地としての１平方メートルあたりの価格を算出します。こうして得られた地価や土地取引にまつわる情報を、国土交通省の土地鑑定委員会に報告し、最終的な公示価格が決定されます。

使用する場面

• 土地の取引価格の指標として利用される
• 公共事業用地の買収価格の算定基準となる
• 銀行が担保評価をする際の基準として用いられることも多い

基準地価（きじゅんちか）

基準地価は、都道府県が公表する土地の価格で、公示地価を補完する役割があります。毎年7月1日時点の価格を9月に公表します。

なお、基準地価は「都道府県基準値標準価格」が正式名称です。

土地の値段の決め方

各都道府県の知事が、不動産鑑定士の鑑定を参考に決定します。

使用する場面

• 公示地価の空白地域や、都市計画区域外の土地を含む全国の約2万地点が対象
• 半年ごとの地価変動を把握する速報値として、公示地価と合わせて利用されることがある

路線価（ろせんか）

路線価は、相続税や贈与税を計算する際に使われる土地の価格です。国税庁が公表し、毎年1月1日時点の価格を7月に公表します。

土地の値段の決め方

国税庁が定めます。

使用する場面

• 相続税や贈与税の算定に利用される
• 路線価は、公示地価の約80%の水準に設定されているのが目安
• 道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格として、道路上に千円単位の数字で表示される

違いのまとめとそれぞれの関係性

これらの価格はそれぞれ異なる目的で使われますが、互いに関連しています。

地価の変動は、一般的に「路線価（約80%） → 公示地価（100%） → 実勢価格（110%～）」という関係で理解すると分かりやすいでしょう。つまり、公示地価が土地の価格を評価する最上位の基準です。それぞれの価格は、異なる角度から土地の価値を評価しており、目的に応じて使い分けることが大切です。

また、路線価は課税のための評価基準として「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の二つがあります。前者は国税庁が、後者は全国の市町村（東京23区は東京都）が実施機関です。相続税路線価は公示価格の８割程度、固定資産税路線価は公示価格の７割程度をめどとしています。

土地の値段はなぜ上下するのか？

土地の値段（地価）が上がったり下がったりするのは、株や商品と同じく「需要と供給のバランス」に大きく左右されます。ただし、土地は「唯一無二」で「場所を動かせない」という特徴があるため、特有の要因もあります。主な理由を整理すると次のようになります。

１．需要と供給のバランス

• 需要が高まると値上がり⬆

新駅の開業や再開発、商業施設の進出などで住みたい・買いたい人が増えると、土地価格は上昇します。

• 需要が減ると値下がり⬇

人口減少や周辺環境の悪化、交通の不便さなどで買い手が減ると下がります。

２．経済の状況

• 景気が良いと上昇⬆

企業の投資意欲や住宅購入の動きが活発になり、土地需要が増します。

• 景気が悪いと下落⬇

不動産投資が控えられ、住宅ローン需要も減るため地価が下がります。

３．金利の動向

• 低金利→上昇要因⬆

住宅ローンが組みやすくなり、土地需要が高まります。

• 高金利→下落要因⬇

借入コストが増え、土地購入が難しくなり価格が下がりやすくなります。

４．政策や規制

• 固定資産税や相続税、住宅ローン減税などの制度変更。⬆⬇
• 用途地域の変更（住宅地から商業地への転用など）や都市計画。⬆⬇

5．インフラや街づくり

• 新駅・高速道路・空港などの整備でアクセスが良くなると値上がり。⬆
• 再開発で商業施設や公園ができると人気が出て価格が上がる。⬆

６．社会的要因・地域特性

• 治安や学区、ブランドイメージ（「◯◯区に住みたい」など）。⬆⬇
• 災害リスク（地震、洪水、土砂災害エリア）はマイナス要因。⬇
• 外国人投資家の動きや観光需要なども影響。⬆⬇

土地の値段は「経済（景気・金利）」＋「都市計画や再開発」＋「地域の人気や安全性」の組み合わせで決まります。言い換えると、人が「そこに住みたい・投資したい」と思うかどうかが一番のカギです。

土地価格の変動が暮らしに与える影響

土地価格の変動は、私たちの生活の様々な側面に直接的・間接的に大きな影響を与えます。地価の上昇と下落、それぞれの側面から見ていきましょう。

土地価格の変動は、単に不動産の売買価格が変わるだけでなく、個人の家計、企業の経済活動、ひいては国や地域の財政にまで影響を及ぼす非常に重要な指標です。

• 地価上昇は、所有者や経済全体にメリットがある反面、購入者や賃貸居住者の負担を増やす側面があります。
• 地価下落は、購入者にはメリットがある一方、所有者の資産価値を下げ、経済全体を停滞させるリスクがあります。

そのため、地価の動向は、自身のライフプラン（住宅購入、相続など）を考える上で、また、社会や経済の動きを理解する上で、常に注目しておくべき重要な要素と言えるでしょう。

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住建ハウジング編集部

「TOKYO＠14区」は、東京都心の暮らしや住まいに関する情報を発信するWEBサイトです。1977年創業の不動産仲介会社住建ハウジングが運営しています。地元密着の視点で、リアルな東京生活をお届けします。

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