【マンション売却の注意点を解説】売却の流れや費用についても紹介

マンション売却を考えている方は事前に知っておきたい「マンション売却に関する注意点」とは？

合計で13の注意点を、売却前・売却活動中・売却後の段階別に分かりやすく解説。

加えて、売却の流れや売却にかかる費用などの基礎情報から、マンション売却の失敗事例なども紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

１．【基礎知識】マンション売却の流れ

マンション売却の主な流れは上記のとおりです。売却が完了するまでに、一般的に5〜6か月程度かかるため、売りたい時期から逆算して動き始めましょう。

まずは、売却の準備として必要な書類を準備します。主に、マンションの設備に関する情報を記載した「付帯設備表」や、物件に関して売主が知っている情報を記載した「告知書」が必要です。

次に、複数の不動産会社に査定を依頼した後、売却の仲介を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を締結します。媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あるため適切な契約方法を選ぶことが重要です。

▼「３－④ 適した契約内容で媒介契約を結ぶ」へ進む

売り出し価格を決めたら売却活動をスタートし、売主は内覧の対応を行います。買主が決まったら売買契約を締結し、決済完了後にマンションを引き渡したら売却完了です。

マンションの売却で利益が出た場合には、翌年の2月16日〜3月15日の期間に確定申告する必要があります。

２．マンション売却にかかる費用は主に「手数料」と「税金」

マンションの売却に関する主な費用は「手数料」と「税金」の2種類です。そのほかにも、引っ越し費用や司法書士へ支払う報酬などの費用が発生します。

ここでは、主な費用となる「手数料」と「税金」について解説します。

手数料

・仲介手数料

仲介手数料は、マンション売却の仲介を依頼した不動産会社に対して支払う手数料です。仲介手数料は取引する物件の価格帯に応じて上限が定められており、宅地建物取引業法で下記のように定められています。

なお、売買同時に行う場合は、売却と購入の仲介会社にそれぞれ仲介手数料が発生いたします。
※ひとつの会社が売買両方を仲介をする場合、その１社に２つの仲介手数料を支払います。

【仲介手数料の計算例】
物件価格が6,000万円の場合：
売買金額が400万円を超える場合は、それぞれの金額帯を区分して計算し、それらを合計したものが仲介手数料の金額です。

• 200万円までの部分

（200万円 × 5％）＋ 消費税 ＝ 110,000円

• 200万円超 400万円までの部分

（200万円 × 4％）＋ 消費税 ＝ 88,000円

• 400万円超 6,000万円までの部分

（5,600万円 × 3％）＋ 消費税 ＝ 1,848,000円

• 上記合計

2,046,000円

・住宅ローンの一括返済手数料

住宅ローンの残債がある場合は、売却時に一括で返済しなければなりません。住宅ローンを一括返済する際は、金融機関に対して手数料を支払います。なお、金融機関によっては無料の場合もあります。

・証明書類の発行にかかる手数料

印鑑証明書や住民票、固定資産税証明書など、各種証明書類を発行する際、手数料がかかります。金額は、1件当たり300〜400円程度です。住んでいる地域によって金額が異なる場合があるので自治体のホームページを確認しましょう。

税金

マンションを売却する際、売主にかかる税金は主に以下の4つです。

譲渡所得税

マンションの売却で利益が出た場合は、譲渡所得に対して所得税・住民税・復興特別所得税がかかり、それらを総称したものが「譲渡所得税」です。譲渡所得は「売却価格 －（取得費＋譲渡費用）」の計算式で算出します。

印紙税

印紙税は、必要書類に貼る収入印紙にかかる税金です。売買契約書は、売主用と買主用に2枚作成し、それぞれの印紙税を負担する必要があります。5,000万円から1億円の売買価格の場合、印紙税は6万円です。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記を売主から買主に移転する手続きをした際に発生する税金のことをいいます。売主は抵当権抹消登記に関する費用を負担しますが、これは所有権移転登記とは別の手続きです。売主が負担する登録免許税は、不動産1件につき1,000円となります。 区分マンションの抵当権抹消登記を申請する場合、敷地権（土地）の種類によって登録免許税の額が異なります。

• 敷地権の種類が所有権または地上権の場合

（建物の専有部分＋敷地権の目的である土地の数）×1,000円

• 敷地権の種類が賃借権の場合

1,000円　※賃借権に抵当権は設定できないため

消費税

個人が事業用や投資用のマンションを売却する際、建物のみに消費税がかかります。個人がマイホームを売却する際には発生しません。

３．マンション売却前の５つの注意点

マンション売却前の注意したいポイントを解説します。不動産会社と媒介契約を結ぶ前に確認しておきましょう。

① 中古マンション市場が活発なときに売却する

マンションの売却はタイミングを見極めることが大切です。中古マンション市場が活発な時期は、より多くの買い手にアプローチでき、好条件での取引が期待できます。

中古マンション市場は、季節によって動向が変化しており、2〜3月の新生活シーズンに需要が増えるといわれています。一方で、夏や冬は比較的静かになるため、売り出すタイミングを意識するとよいでしょう。

② 売却期限を設定する

マンションをいつまでに売りたいのかをあらかじめ決めた上で、計画的に売却活動を進めましょう。売却期限を決めることで、取引条件や方針変更を判断するための基準ができます。

売却期限を決める際は、自分のライフプランや中古マンション市場の動向を考慮してください。例えば、転勤や家族の事情で特定の時期までに売却する必要がある場合は、その時期に向けて逆算して計画を立てましょう。

③ マンション売却に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社の選び方は、売却の成功確率を左右するポイントです。マンション売却に強い不動産会社を選ぶことで、より多くの潜在顧客にアプローチできます。過去の取引実績や評判などを調査し、信頼できる会社に依頼しましょう。

知名度が高いかどうかだけでなく、地域に精通しているか、担当者が信頼できる人かなども重要です。

④ 適した契約内容で媒介契約を結ぶ

不動産売却を依頼する際には、媒介契約を締結します。媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。契約内容の違いと選び方をよく理解しましょう。

• 一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に依頼ができる契約方法です。レインズへの登録義務や、不動産会社から売主への報告義務がありません。売主が自分で買主を見つけた場合でも直接取引することが可能です。

• 専任媒介契約

1社の不動産会社のみに依頼する契約方法です。媒介契約締結日から7日以内のレインズへの登録義務と、2週間に1回以上の不動産会社から売主への報告義務があります。売主が自分で買主を見つけた場合でも直接取引ができます。

• 専属専任媒介契約

1社の不動産会社のみに依頼する契約方法です。媒介契約締結日から5日以内のレインズへの登録義務と、1週間に1回以上の不動産会社から売主への報告義務があります。自分で売主を見つけた場合でも、直接取引はできません。

⑤ 適正な売り出し価格を設定する

価格設定の際は、地域の相場やマンションの築年数、設備の状態などを考慮して、適正な価格を設定しましょう。マンションの売り出し価格は、売却の成否に大きく影響します。高すぎると売れ残りのリスクがありますし、安すぎると損をしてしまいます。

また、買主との価格交渉を見越した上で、適正価格の1割増しで設定して余裕を持たせるのもおすすめです。市場の動向は常に変化するため、場合によっては価格を見直すことも検討しましょう。

４．マンション売却活動中の５つの注意点

マンションの売却活動中の注意点を解説します。売却活動中は不動産会社に任せっぱなしにするのではなく、自らも積極的に動く必要があります。

① 不動産会社の担当者とこまめに連絡を取る

マンション売却を成功させるためには、不動産会社の担当者との連携が欠かせません。担当者は、市場の動向や売却の進捗状況などを把握しており、適切なアドバイスが受けられます。

問い合わせ状況や周辺のマンションの売り出し状況などによって状況は変化するため、定期的な連絡を心がけて、疑問や不安はすぐに相談するようにしましょう。

② リフォームは慎重に検討する

マンション売却前のリフォームは、慎重に検討してください。リフォームをして売却価格を高くしようと考える方もいますが、リフォームが売却価格にプラスに反映されるかどうかは、買い手のニーズによって異なります。

場合によっては、リフォームが買い手の評価につながらず、「リフォーム費用＞売却価格の上がり幅」となる可能性もあります。リフォームを検討する際は、不動産会社の担当者と相談し、売却への影響を確認してください。

③ 内覧の印象を良くするために掃除や対応に力を入れる

内覧の成功が売却の成否を左右するといっても過言ではありません。内覧の際は、買主に好印象を与えられるように、細部にまで気を配り、掃除や対応に力を入れてください。

どれだけ好条件の物件でも、部屋が散らかっていたり、汚れていたりすると、買う気が失せてしまうでしょう。清潔感が求められるキッチンやバスルームなどの水回りは入念に掃除してください。

さらに、内覧時の対応も重要です。買主の質問には丁寧に答え、物件の魅力をしっかりと伝えましょう。

④ 瑕疵（かし）を正確に伝える

マンションの売却では、物件の欠陥や不具合を正直に伝えなければなりません。物件の欠陥や不具合のことを「瑕疵（かし）」と呼びます。瑕疵を正確に伝えることで、売却後のトラブルを防げます。

物件の情報は正確に開示し、買主に対して誠実な対応を心がけましょう。なお、瑕疵を隠したまま売却が成立し、売却後に瑕疵が発覚した場合、契約不適合責任が問われる可能性があるため注意が必要です。

⑤ 買主の与信を確認する

マンションの売却では、買主の与信が不十分だと住宅ローンの審査に通らず、契約が成立しない可能性があります。そのため、取引をスムーズに進めるために、事前に買主の信用情報を確認しましょう。

買主の与信情報のチェックは、不動産会社の担当者を介して行えます。与信の確認を怠ると、売却の最終段階で問題が発生して、取引が破断になる可能性があるので注意してください。

５．マンション売却後の３つの注意点

マンションを売却したら終わりではありません。マンション売却後にもいくつか注意点があるので、確認しておきましょう。

① 早めに住宅ローンの抹消手続きの準備をする

マンションを売却した後は、住宅ローンの抹消手続きを早めに準備しなければなりません。住宅ローンが残っている場合、引き渡しまでに抵当権を抹消する必要があります。

抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的ですが、手続きに時間がかかることがあるため、早めに行動しましょう。引き渡しの1か月前には準備を始めてください。

② 引き渡し期日までに引っ越しする

マンションの引き渡し期日まで必ず引っ越しを完了させてください。引っ越しの期日を守らないと違約金が発生する可能性があります。特に3月などの繁忙期は引っ越し業者に依頼が集中し、手配が難しくなり、スムーズに引っ越しできないことも考えられます。

売却後は引っ越し業者を早めに予約し、スケジュールに余裕を持たせるのがおすすめです。引き渡し日から逆算して、引っ越しの日時を決めましょう。

③ 売却した翌年に確定申告を行う

マンションの売却によって利益が発生した場合には、譲渡所得の申告が必要です。売却をした翌年に確定申告を忘れずに行いましょう。譲渡所得があるにもかかわらず、確定申告を行わないと、無申告加算税や延滞税などのペナルティが課されることがあります。

また、マンションの売却に伴って、税額控除の特例を受ける場合にも、確定申告が必要です。確定申告はマンションを売却した翌年の2月16日〜3月15日の期間に行います。

６．マンション売却の失敗事例４選

ここで、マンション売却の具体的な失敗事例をチェックし、後悔のないマンション売却となるよう対策しましょう。

例1. 売却スケジュールの設定を甘く見積もってしまった

売却までの期間を甘く見積もった結果、スケジュール通りに進まないことがあります。マンション売却では、内覧の対応や交渉をしながら、新居の準備や引っ越しを同時に進める必要も出てくるため、スケジュールの遅れは大きなストレスとなります。

マンションの売却には、一般的に5〜6か月程度かかるため、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

例2. 不動産会社の担当者の対応に不満が生じた

不動産会社の担当者の対応に不満が生じるケースもあります。性格的に合わない場合もあるほか、マンション売却に不慣れな新人が担当者になって、思わぬトラブルに見舞われることもあります。

マンション売却において、不動産会社の担当者はパートナーともいえる重要な存在です。売却に至るまで密にコミュニケーションを取るため、実績や能力だけでなく、性格が合うかどうかでも、担当者を見極めるようにしましょう。

例3. 高すぎる価格設定で売れ残ってしまった

売り出し価格を相場よりも高い価格に設定してしまうと、売れ残る可能性があります。マンションの価格は、市場価格の相場や競合物件の売買状況など、さまざまな要素によって相場が決まります。

相場を無視した価格設定は、買い手に敬遠される原因となり、いつまで経っても売却が決まらない恐れも。チャレンジ価格を設定する際は、売れ残りのリスクがある点に留意しておきましょう。

例4. 安易に値下げしてしまった

売れ残りを避けるために、安易な値下げをした結果、予定よりも大幅に安く売れてしまうことがあります。大幅な値下げは買い手にとってよいイメージを与えるだけではなく、「何か問題があったのでは？」と、ネガティブな印象を与えることもあります。

買い手が決まらないと焦る方も多いが、安易な値下げに踏み切るのではなく、不動産会社の担当者と相談を重ねながら、必要に応じて価格を見直しましょう。

７．東京でマンション査定・売却するなら住建ハウジング

東京でマンションの査定・売却をするなら「住建ハウジング」にお任せください。地域密着で東京都心部の物件に強い点が特徴です。

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ここでは、住建ハウジングで希望の売却を実現させたお客様のリアルな声を紹介します。

墨田区のマンションを売却されたお客様の声

港区のマンションを売却されたお客様の声

口コミから伝わるのは、担当者がお客様の要望を細かく伺い、一人一人に合った売却プランを立てていることです。ただ売るだけではなく、「どう売りたいのか？」までアプローチしているのは間違いなく住建ハウジングの強みといえるでしょう。

８．マンション売却に関するよくある質問

マンション売却に関するよくある質問をまとめました。ここまでの内容で疑問が思い浮かんだ方はぜひ参考にしてみてください。

Ｑ．マンション売却に必要な書類は？

Ａ．マンションの売却には、以下の書類が必要です。

必要書類の数が多いため、すべて揃えるのに1か月近くかかるケースも想定して、余裕を持って動きましょう。

Ｑ．ローンが残っているマンションはどうやって売却する？

Ａ．ローンが残っているマンションを売却する際は、売却代金でローン残高を一括返済する必要があります。ローン残高と売却価格に差額が生じた場合は、自己資金で不足分を補うか、住み替えローンを利用するなどで対応してください。

Ｑ．相続したマンションを売却する際の注意点は？

Ａ．相続したマンションを売却する際は、税金の支払いに注意しましょう。相続したマンションを売却したことに対して発生する税金は「印紙税」「登録免許税」です。利益が出た場合は「譲渡所得税」も発生します。

Ｑ．マンションが売れない場合どうしたらよい？

Ａ．マンションが売れない主な理由は、「需要が少ない」「価格が相場よりも高い」「築年数が古い・劣化している」などが挙げられます。これらの理由の場合は、地域の事情に詳しく、市場相場に精通した不動産会社に相談してみてください。

　買い手へのアピール不足や内覧が上手くいっていない場合は、マンション売却に強い不動産会社のサポートを受けてみましょう。

９．注意点をおさえてマンション売却を成功させよう！

マンション売却では、売却前・売却活動中・売却後の段階それぞれに注意すべきポイントがあります。どれも後悔なく、マンションを売却するために大切なことなので、必ずチェックしてください。

マンション売却の注意点や失敗事例を参考にし、スムーズに取引を成立させましょう。

住建ハウジングでは、不動産の査定から売却まで丁寧にサポートします。東京都心部の不動産に強く、地域密着で実績を積み重ね、物件の魅力を最大限引き出すノウハウを持っており、納得のマンション売却を実現します。

マンションの売却を検討している方は、ぜひ住建ハウジングまでお気軽にお問い合わせください。

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