ローン中の家を売る４つの方法とは？売却を成功させるコツや手順を解説

住宅ローンの返済中であっても家を売ることはできます。ただし、早めに売りたい場合は土地と建物についている抵当権を抹消しておく必要があるでしょう。本記事では、住宅ローン返済中の家を売る手順と売却を成功させるコツ、オーバーローンの際に気をつけたい2つのポイントを解説します。

１．住宅ローン返済中でも家を売ることは可能
- 抵当権を抹消する必要がある
２．ローン中の家を売るための手順は３つ
３．ローン中でも家の売却を成功させる４つのコツ
４．オーバーローンの場合に気をつけたい２つのポイント
- 住み替えローンの利用を検討する
- 任意売却は最終手段にする
５．ローン返済中の家を売る場合は、ローン残高の確認と不動産会社選びをしっかりと

住宅ローン返済中でも家を売ることは可能

住宅ローンの返済中であっても、家を売ることは可能です。ただし、家を売るためには、住宅ローンを完済して、家に付いている抵当権を抹消しておく必要があります。

抵当権を抹消する必要がある

住宅ローン返済中の家を売るためには、土地と建物についている抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際に、購入する土地と建物に設定される権利のことです。抵当権がついている状態は、いわば、不動産が担保になっている状態です。住宅ローンの返済が滞った場合には、抵当権者である金融機関が抵当権を行使して差し押さえを行うことができます。

基本的には、抵当権付きの物件も売買可能です。しかし、万が一売り手がローンの返済を放棄してしまった場合には、土地・建物の所有者である買い手の不動産が差し押さえられてしまいます。そのため、抵当権を抹消していない物件は買い手がつきにくいのが実情です。

ローン中の家を売るための手順は3つ

ローン中の家を売るためには、ローンを完済して抵当権の抹消を行うことが重要です。次の3つの手順にもとづいて進めましょう。

1.住宅ローンの残債を確認する
2.住宅ローンの完済が可能か検討する
3.不動産会社に家の売却価格を査定してもらう

① 住宅ローンの残債を確認する

まずは、住宅ローンの残債がいくらであるかを確認します。そのうえで、家を売れば住宅ローンを完済できるのかを確認しましょう。

ローンの残債は返済予定表で確認可能です。変動金利の場合、金融機関から毎年、返済予定表が送られてくることが多いです。書類が手元にない場合は金融機関に依頼し、残高証明書を発行してもらいましょう。

金額を確認したうえで、住宅ローンが残る場合は、家の売却時期までに返済できるよう返済計画を立ててください。

② 住宅ローンの完済が可能か検討する

続いて、住宅ローンの完済が可能かどうかを確認します。先述した通り、ローンを完済して抵当権を抹消しておかなければ、売買後に差し押さえのリスクが残るため買い手がつきにくくなります。

一方で、先に家を売却し、売却額をそのまま返済にあてることも可能です。売却額で住宅ローンを完済できるのか、できるとしたらいつ頃なのかを調べておくと良いでしょう。

③ 不動産会社に家の売却価格を査定してもらう

最後に、不動産会社に家の査定をしてもらい、売却価格を確認します。査定とは、不動産会社に家の立地や状態、環境要素などから想定される売却金額を算出してもらうことです。

査定が必要となるのは、不動産価格は変動するため、相場に照らして家の売却金額がどれくらいになるかを調べる必要があるからです。

ただし、査定時の確認事項は不動産会社によって異なり、場合によっては査定額に数百万円もの差が生じることもあります。そのため、査定をする際は複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の比較をすることが大切です。

ローン中でも家の売却を成功させる4つのコツ

ここからは、ローン中でも家の売却を成功させる4つのコツをお伝えします。

・売却を検討し始めたら不動産会社に相談する
・できるだけ高く売却できる不動産会社を探す
・家を売るタイミングを見計らう
・状況に合わせて「売り先行」か「買い先行」を決める

売却を検討し始めたら不動産会社に相談する

家の売却を検討し始めたら、まずは不動産会社に相談しましょう。家の売却には次に挙げるようにさまざまな準備が必要となるため、期間が長くなる傾向にあります。

ローン残債確認
売却価格の見積りと比較検討
売却を依頼する不動産会社選び

売りたいと思ったタイミングで不動産会社に相談しておかなければ、売りやすい時期を過ぎてしまうため注意が必要です。すでに引っ越しが決まっている場合は、計画的に売却を進めるためにも、早い段階で不動産会社に相談しましょう。

できるだけ高く売却できる不動産会社を探す

不動産の査定は複数に依頼し、できるだけ高く売却できる不動産会社を見つけましょう。このとき、査定額がオーバーローンになるのか、アンダーローンになるのかも確認してください。

オーバーローンとは、査定額がローン残高に満たない場合です。この場合、売却額をローン返済に回すことで残債を減らせます。アンダーローンとは、査定額がローン残高を上回る状態です。この場合、差額を新しい家の購入や引っ越し費用などにあてることができます。

不動産は築年数が短いほど需要があります。売りたいと思ったら、早い段階で売却を検討することで高値が付きやすくなるでしょう。東京の不動産売却、家の査定なら地域密着に特化した住建ハウジングがおすすめです。詳しくはこちらをご覧ください。

家を売るタイミングを見計らう

家を売るタイミングを見計らうことも大切です。特に家が売れやすいのは、引っ越しの多いシーズンです。子育て世帯であれば、子どもの長期休みに合わせて引っ越しを行うことが多いため、3月と9月あたりが売れやすい傾向にあります。

状況に合わせて「売り先行」か「買い先行」を決める

状況に合わせて「売り先行」か「買い先行」を決めておくことも売却を成功させるコツの一つです。買い先行とは、先に新たな家を手に入れたあとに家を売却する方法をいいます。一方の売り先行とは、家を売却して資金を手に入れたあとに新たな家を探す方法です。

今すぐ売らなくてはいけない状況なら買い先行、引っ越したい時期までまだ時間がある場合は売り先行を検討しましょう。

ローンが完済できていない場合は、売り先行がおすすめです。ローンを返済しながらでも売却活動はできるため、複数の不動産会社に査定を依頼しつつ家探しを行いましょう。

オーバーローンの場合に気をつけたい2つのポイント

持ち家の査定額がローン残高に満たない場合には、2つのポイントに気をつけましょう。

・住み替えローンの利用も検討する
・任意売却は最終手段にする

住み替えローンの利用を検討する

まず、検討したいのが住み替えローンの利用です。住み替えローンとは、家の買い替えを行う際に、住宅ローンを上乗せして借りるローン商品のことです。売却したい家のローンは住み替えローンで返済するため、抵当権をすぐに外すことができます。

ただし、住み替えローンは審査が通りにくく、誰でも簡単に借りることができるものではありません。例えば、支払い能力や借り入れ状況などによっては、住み替えローンの利用ができない可能性があるため注意しましょう。

任意売却は最終手段にする

オーバーローンの場合、任意売却は最終手段にしてください。任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい場合に、金融機関の了承を得たうえで不動産を売却する方法をいいます。

任意売却のメリットは、残債をできるだけ完済するために価格交渉を行える点です。ただし、信用情報に載ってしまうデメリットもあるため、あくまでも最終手段として捉えておきましょう。

住建ハウジングでは、競売の開札日まで任意売却に対応しています。詳しくは次の記事をご覧ください。

ローン返済中の家を売る場合は不動産会社選びをしっかりと

ローン返済中の家であっても売却は可能です。まずはローン残高を確認し、完済できるかどうかを確認してください。査定は複数に依頼してできるだけ高く売ってくれそうな不動産会社を選ぶことも大切です。

ローン中の家の売却を成功させるには、なるべく早期に不動産会社に相談することも重要です。タイミングを見計らうだけでなく「売り先行」にするのか「買い先行」にするかも決めておきましょう。「TOKYO＠14区」を運営する住建ハウジングでは、一戸建ての物件も多数ご用意しています。ご希望の条件に合わせて物件を絞り込めるので、ぜひご活用ください。

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投稿者プロフィール

石川充: 宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

1996年より大手不動産デベロッパー勤務。首都圏の新築マンション販売のプロジェクトマネージャーに従事。多くの物件の担当し、引き渡しまで一気通貫で経験。
その後ベンチャー系広告代理店にて不動産系クライアントのインターネット集客の支援を行う。
現在は広告代理業と併せ、老舗不動産会社として地域ニーズに合わせた事業を展開。