不動産評価額とは？ 種類・調べ方・計算方法を売却視点で徹底解説

不動産を売却したいものの、「不動産評価額と査定額は何が違うの？」など複雑な専門用語に戸惑う方も多いでしょう。この記事では、不動産評価額の種類や調べ方・計算方法、売却時に知っておきたいポイントを解説します。評価額と実際の売却価格の違いを理解し、納得できる価格での売却にお役立てください。

【基礎知識】不動産評価額とは

不動産評価額とは、公的機関などが一定の基準に基づいて算定する、不動産の客観的な価値を示す価格です。主に固定資産税や相続税の計算基準として利用されるほか、金融機関が融資時の担保価値を判断する目安にも用いられます。不動産を売却する際には、価格の妥当性を判断する参考指標として活用されています。

ただし、不動産評価額は実際の売却価格や不動産会社の査定額と必ずしも一致するわけではありません。

不動産評価額はなぜ必要？

不動産評価額は、不動産の価値を客観的に把握し、売却や税金の手続きを適切に進めるための重要な指標です。事前に確認し、大まかな売却相場を把握しておくことで、相場より安い価格で売却してしまうリスクを抑えられるでしょう。

また、不動産評価額は固定資産税や相続税など、不動産に関わる各種税金を正しく算出する際の基準としても活用できます。売却予定がない場合でも、あらかじめ把握しておくことが大切です。

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どれを見るべき？不動産評価額の種類一覧

種類	概要	主な使用目的
実勢価格	市場で実際に売買が成立する（または取引が想定される）時価	不動産売却価格の目安・査定
公示地価 基準地価	国や都道府県が公表する、土地の標準的な1㎡あたりの価格	土地取引や公的評価の基準・地価動向の把握
固定資産税評価額	市区町村が算定する、各種税金の計算の基準となる価格	固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税の算定
相続路線価	国税庁が毎年公表する、道路に面した土地の1㎡あたりの評価額	相続税や贈与税を算出する際の基準
不動産鑑定評価額	不動産鑑定士が法律に基づいて算定した客観的かつ適正な価格	裁判・遺産分割・財産分与などの公的・法的な手続きや証明

不動産評価額には、目的ごとに複数の種類があります。それぞれ算出方法や利用される場面が異なるため、「何のために確認するのか」に応じて適切な評価額を選ぶことが大切です。ここでは、各種の不動産評価額について詳しくみていきましょう。

【実勢価格】不動産売却時の価格相場が知りたいとき

実勢価格とは、市場で実際に売買が成立した取引価格のことです。売却準備の段階でおおまかな相場を把握するために役立つ指標となります。

不動産会社が提示する査定額や最終的な成約価格も、周辺エリアの実勢価格をもとに算出されるのが一般的です。ただし、公表されているデータには個別物件の状態が反映されていないため、まずは売却相場の傾向や推移を知る目安として活用してみてください。

【公示地価・基準地価】客観的な不動産の価格が知りたいとき

	公示地価	基準地価
概要	国が判定する標準地の正常な価格	都道府県が判定する土地の標準価格
調査・公表主体	国土交通省 土地鑑定委員会	各都道府県
調査・公表時期	毎年3月中旬～下旬頃	毎年9月下旬頃
基準日	毎年1月1日	毎年7月1日
調査の対象	主に都市計画区域内の標準地	都市計画区域内外を含む基準地

公示地価と基準地価は、土地の客観的な価値を示す公的な指標です。公示地価は国土交通省が毎年3月中旬～下旬頃に公表し、主に都市計画区域内の標準地を対象に調査しています。

一方、基準地価は都道府県が毎年9月下旬頃に公表する価格です。基準地価では、都市計画区域外も含む基準地を対象に、都道府県が調査を行います。

どちらも土地価格の基準として活用され、不動産市場の動向を把握する際の参考となる指標です。

【固定資産税評価額】固定資産税や登録免許税を計算するとき

固定資産税評価額は、原則として市区町村（東京23区の場合は東京都）が決定する課税基準額で、固定資産税や登録免許税などを計算する際に基準となる価格です。一般的な価格水準は公示地価のおよそ70％が目安とされ、評価額は3年ごとに見直されます。

各自治体から送付される納税通知書の課税明細書を見れば、手軽に確認できます。売却相場の参考や、登録免許税などの税金試算の際に活用するとよいでしょう。

【路線価】相続税や贈与税を計算するとき

路線価は、相続税や贈与税を計算する際に用いられる土地の評価額です。国税庁が毎年7月に公表しており、道路に面した土地1㎡あたりの価格として示されます。

価格水準は公示地価のおよそ80％が目安で、実際の取引価格（実勢価格）より低くなるのが一般的です。そのため、路線価をそのまま売却価格の目安にすると安く見積もってしまう可能性があります。実際の売却時には路線価を基準とせず、不動産会社へ査定を依頼して市場の売却相場を把握することが大切です。

【不動産鑑定評価額】裁判や調停で財産分与を行うとき

不動産鑑定評価額は、不動産鑑定士が法律や評価基準に基づいて算出する価格を指します。裁判や調停において、客観的で信頼性の高い「証拠」として認められる評価額です。離婚時の財産分与や相続トラブル、裁判・調停など、公的な価格の証明が求められる場面で利用されます。

一方で、鑑定には数十万円程度の費用がかかることが多く、結果が出るまで数週間程度必要になるケースもあります。通常の不動産売却では、不動産会社の査定を利用するのが一般的です。

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売却を進めたい方必見！不動産評価額の調べ方・計算の仕方

不動産評価額は、自分でもある程度調べることができます。売却価格を把握したい場合は、それぞれの調べ方の特徴を理解し、目的に応じて使い分けることが大切です。ここでは、不動産評価額の具体的な調べ方と計算方法について解説します。

公的サイトで調査する

公的サイトを利用すれば、売却相場の目安となる公的価格を無料で調べられます。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」などが代表的なサービスです。公示地価や路線価、固定資産税路線価などの公的な価格情報を参照できます。

売却価格を正確に把握できるわけではありませんが、周辺エリアの相場感をつかむための参考資料として活用できます。

納税通知書から建物の評価額を確認する

建物の評価額は、毎年春から初夏頃に各自治体から送付される固定資産税の納税通知書で確認が可能です。通知書に同封されている課税明細書の「価格」や「評価額」の欄をチェックすると、建物の固定資産税評価額が記載されています。

ただし、この評価額は課税のための公的基準であり、実際の売却価格とは異なります。とくに、建物は築年数の経過に伴う価値の下落スピードが市場での評価と乖離しやすいため注意が必要です。あくまで参考程度に捉えておきましょう。

路線価をもとに土地評価額を計算する

土地の評価額は、国税庁が公表する路線価を使っておおよその目安を算出することが可能です。基本的には、路線価に土地の形状などに応じた各種補正率を掛け合わせて1㎡あたりの価額を求め、そこに土地面積（平方メートル）を掛け合わせて計算します。また、路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に倍率を掛けて計算する「倍率方式」を用いるのが一般的です。

路線価は公示地価のおよそ80％を目安に設定されています。そのため、「路線価÷0.8×1.1」と計算すると、実勢価格に近い数値を推測できます。

不動産会社の査定を利用する

実際に売却できる価格を知りたい場合は、不動産会社へ査定を依頼するのがおすすめです。公示地価や固定資産税評価額などの公的な評価額は税金や行政手続きの基準であり、市場価格とは差が生じることがあります。

不動産会社の査定では、周辺の成約事例や物件の立地・築年数・状態などを総合的に判断するため、実勢価格に近い金額を把握できます。相場から大きく外れた価格で売却するリスクを避けるためにも、売却前に不動産会社の査定を受けておきましょう。

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不動産売却で失敗しない！評価額を調べる際に知っておきたいポイント

納得のいく価格で売却するためには、売却前に不動産評価額を調べ、物件の価値を把握しておくことが大切です。ここでは、不動産評価額を調べる際に押さえておきたいポイントを解説します。

不動産の価格は「実勢価格」と「査定額」を軸に判断する

不動産を売却する際は、過去の取引価格を示す「実勢価格」と、不動産会社が提示する「査定額」をあわせて確認することが大切です。客観的なデータと不動産会社の専門的な視点を組み合わせることで、相場より安く売却してしまうリスクを抑えられます。

まずは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などで実勢価格を調べ、周辺エリアの相場を把握しましょう。ただし、実勢価格は過去のデータであり、タイムラグがあるため注意が必要です。

過去のデータではなく、現在の市場動向を反映した売却可能価格の目安を知るには、不動産会社の査定額を活用します。なお、査定額は会社ごとの評価基準や得意分野によって異なるため、複数社に依頼して提示額を比較するのがおすすめです。

立地条件や建物の築年数で実際の売却価格は大きく変わる

実際の売却価格は、公的な評価額だけで決まるものではありません。駅からの距離や生活利便性、周辺環境といった立地条件に加え、建物の築年数や管理状態なども価格に大きく影響します。

公的評価額は税金を計算するための基準であるため、市場で成立する売却価格と一致するとは限りません。周辺環境などの条件がよい物件は、評価額以上で売れることもあります。

一方で、建物部分は築年数の経過や経年劣化によって市場価値が低下していく傾向があるため注意が必要です。

適正価格を見極めるには不動産会社の査定が欠かせない

適正な売却価格を把握するには、不動産会社による査定を受けることが欠かせません。査定では、市場動向や周辺の成約事例に加え、建物の状態や日当たりなど、現地を確認しなければわからない要素も反映されます。相場とかけ離れた価格を設定すると、安く売り過ぎたり、買い手が見つからず売却が長期化したりするおそれがあるため注意が必要です。

住建ハウジングでは、豊富な売却実績をもとに、一人ひとりの状況に合わせた売却価格の提案とサポートを行っています。不動産の売却を検討している方は、まずは査定を依頼して、現在の市場価値を確認することから始めてみましょう。

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東京の不動産売却は住建ハウジングにお任せください

住建ハウジングは1977年の創業以来、都心に根を下ろした地域密着の販売活動を続けています。東京の不動産売却に関して確かな実績とノウハウがある不動産会社です。首都圏ならではの高価格帯物件についても、長年の実績をいかした豊富な事例を元に対応いたします。ここでは、住建ハウジングで希望の売却を実現させたお客様の声を紹介します。

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不動産評価額や売却に関するよくある質問

不動産評価額や売却については、「評価額と売却価格の違い」や「調べ方」に関する疑問を持つ方が少なくありません。ここでは、よくある質問と回答をまとめました。

 

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不動産評価額を正しく理解して、納得できる価格で売却しよう

不動産評価額には実勢価格や公示地価、固定資産税評価額など複数の種類があり、それぞれ用途が異なります。売却価格を判断する際は、公的な評価額だけでなく、実勢価格や不動産会社の査定額をあわせて確認することが大切です。

納得できる価格で売却するためにも、まずは信頼できる不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価値を正確に把握しましょう。

東京都の不動産購入・売却・売買の相談に関しては、住建ハウジングを利用するのがおすすめです。住建ハウジングでは、豊富な経験と実績を活かし、お客様一人ひとりのニーズに合わせた丁寧なサポートを提供しています。お問い合わせや詳細については、下記のリンク先から公式ホームページをご確認ください。不動産売却に関するさまざまな情報発信も行っています。