不動産売却を成功させるための注意点は？段階別・種類別・状況別に徹底解説！

不動産売却は成約まで長い道のりです。スムーズに成約まで進めるには、さまざまな注意点やポイントがあります。この記事では、不動産売却の注意点について「段階別」「種類別」「状況別」に解説します。万全な状態で不動産売却を進めたい方は、細かな注意点を確認していきましょう。

１．不動産の売却には多くの注意点がある

不動産の売却が必要になる理由はさまざまです。離婚、相続、引っ越しなど、予期していなかったライフスタイルの変化により不動産売却を考えなければならなくなった人も多いでしょう。

不動産の売却は売り出しから成約まで早くても3ヶ月程度はかかります。数多くのステップを踏み売却成功となりますが、売却を成功させるためには知っておきたい多くの注意点があります。

ここからは、マンション売却の段階に分けて24の注意点を解説します。併せて、マンション、一戸建てなど不動産の種類ごとの注意点や、状況別の注意点も紹介。

段階や状況別に細かな注意点を知っておくことが売却成功の鍵となるため、ぜひ参考にご覧ください。

２．【段階別】不動産売却を始める前の注意点

ここでは、不動産売却の準備段階で押さえておくべき注意点を解説します。ここでの注意点をおさえておくことが売却をスムーズに成功させる第一歩です。

不動産売却の流れや期間を確認する

最初に不動産売却の手順を確認しておきましょう。不動産売却を成功させるためには手順とおおよその期間を理解することが重要です。売却は一般的に以下のステップで進めます。

• 不動産の査定
• 媒介契約の締結
• 販売活動
• 売買契約の締結
• 決済・引き渡し
• 確定申告（必要な場合）

それぞれのステップには時間がかかります。全体のスケジュールを把握して余裕を持った計画を立てましょう。不動産売却は一般的に3～6ヶ月程度かかりますが、期間は市場の状況によって変動するため事前に情報を収集して適切な時期を見極めます。

不動産の状況について確認する

売却のスケジュールを確認した後は、売却を考えている不動産の現状を正確に把握しましょう。建物の状態や設備の劣化状況、土地の境界線など詳細を確認することで査定や売却価格の設定、買主との交渉がスムーズになります。

また、相続した不動産の場合は名義人が誰かも確認しましょう。必要に応じて専門家へ相談し、適切なアドバイスを受けることも検討します。

住宅ローンの残債を確認する

不動産売却を検討する際には、住宅ローンの残債を確認することが不可欠です。売却価格が残債を上回る場合は問題ありませんが、下回る場合には差額を自己資金で補填して返済する必要が出てきます。

ローンの残債は金融機関からの書類や返済予定表、Webサイトなどで確認できます。実際に売却を始める前に正確に把握して資金繰りのめどを立てておきましょう。不動産はローンを完済して抵当権を抹消できることが確定しなければ買主がつかない場合がほとんどです。

不動産の相場を自分で調べる

不動産を売却するにあたって市場の相場を知っておくことも重要です。相場が把握できれば、不動産会社の査定を受けたときに正当な査定がされているか評価できます。

また、相場を知ることで適切な売却価格を設定し買主との交渉を有利に進められます。インターネットから近隣の類似物件の売買事例や価格動向を調査するとよいでしょう。

相場を調べる方法には、以下のようなサービスを利用します。

不動産売却にかかる費用を把握する

不動産売却はただ物件を売って終わりではなく、以下のようにさまざまな費用が発生します。事前にこれらの費用を見積もっておくことで、実際に手元に残る金額を把握しておきましょう。売却後の資金計画を立てやすくなります。

３．【段階別】不動産会社に売却を依頼する際の注意点

いよいよ売却の依頼です。不動産の売却は基本的に不動産会社に依頼します。ここでは不動産会社に売却を依頼する際の注意点を見ていきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産を売却する際は1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数社に依頼することでより正確な市場価値を把握できます。各社の査定結果を比較して適正な価格設定を考えます。

査定結果が、他社と比較して異常に高い、低いなどがあれば必ず根拠を訊ねましょう。明確な根拠のある査定結果を出してくれるところは信頼がおけます。査定の際には各不動産会社の対応や提案内容にも注目し、自身に合った不動産会社を選んでください。

売却についての希望をしっかりと伝える

不動産会社に依頼する際は、売却に関する希望を具体的かつ詳細に伝えましょう。たとえば、希望価格だけでなく売却の希望時期や条件、優先事項などです。

また、不動産会社と密でスムーズなやり取りが求められるため、希望の連絡方法やつながりにくい時間帯なども伝えておきます。

その他、引っ越しや新居探しのサポートなどの希望もあれば伝えましょう。提携している引っ越し業者やサービスを紹介してもらえることもあります。

希望を伝える際には現実的な視点を持って伝えることを忘れないようにしましょう。

瑕疵（かし）がある場合は正確に伝える

物件に瑕疵（かし）がある場合は査定時に不動産会社に正直に伝える必要があります。不動産における瑕疵とは、土地や建物に生じた欠陥のことです。瑕疵には「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」、「法律的瑕疵」、「環境的瑕疵」の4つがあります。

これらを伝え忘れたり隠してしまったりすると、売却後にトラブルとなることも。最悪の場合は「契約内容に適合しない」として買主に訴えられる可能性もあります。

瑕疵（かし）について少しでも気になることがあれば必ず相談しましょう。内容によっては修繕や価格交渉の余地があるため、対策を考えてもらえます。

媒介契約の内容をよく理解する

媒介契約には専任媒介、専属専任媒介、一般媒介の3種類があり、それぞれに特徴や制約があります。契約を結ぶ前に、それぞれの契約内容をよく理解して希望に合うものを選びましょう。

不動産会社の担当者のスキルと人柄を確認する

担当者の能力や経験によって、売却活動の進行や結果に大きな影響を与えるため、信頼できる担当者を見つけることが成功への鍵です。電話や初回の面談、査定時に担当者の営業能力をよく確認しましょう。

また、売却のスキルや知識だけでなく、人間同士の相性も重要です。実績が大きくても応対がストレスになる、言葉の使い方や人柄が気になるなどひっかかることがあれば、担当者を変えてもらうか他社への変更も検討しましょう。

囲い込みされないよう注意する

囲い込みとは不動産会社が売主からの依頼を受けた物件を他社に紹介せず、自社で買い手を見つけようとする行為のことです。

囲い込みは売却期間が長引く原因になるほか、適正な価格での売却を妨げる可能性もあります。

囲い込みされないよう、依頼した不動産がどの不動産会社にもオープンにされるレインズに登録されていることや、媒介業務報告書の活動内容などを確認しましょう。

リフォームするかは慎重に検討する

不動産売却のためにリフォームを行うかどうかは慎重に検討する必要があります。リフォームによって物件の価値を高め売却価格が上がることが期待できますが、費用対効果を考慮しなければかえって損失を招く恐れがあります。

買主の中には中古物件を購入して自身の好みにリノベーションを行いたいという方もいます。リフォームの必要性とかかる費用を天秤にかけてよく熟考してください。

４．【段階別】不動産の売却活動中の注意点

不動産売却の活動中にも押さえておくべき注意点があります。この段階では買主や内覧者と接する際に注意すべき点が多いため、事前に確認しておきましょう。

内覧前に徹底的に掃除・整理整頓をする

不動産の内覧は購入希望者にとって物件の第一印象を決定づける機会です。とくに水回り、玄関、リビング、収納スペースなどは念入りに掃除・整理整頓して清潔感を保つ必要があります。

居住中であっても美しく整頓されていれば良い印象を与えられます。急な内覧が発生しても対処できるようこまめに掃除・整理整頓を行いましょう。

不動産のアピールポイントをまとめておく

物件のアピールポイントを明確にしておくと、内覧者に対して効果的に不動産の魅力を伝えられます。アピールしやすいポイントには立地条件、周辺環境、設備の新しさ、メンテナンスの状況などがあります。

情報を整理し事前にリストアップしておきましょう。スムーズに説明しやすくなります。アピールポイントが見つからない場合は不動産会社の担当者に相談するのがおすすめです。不動産のプロならではの視点からアピールポイントを考えてくれます。

内覧者と口約束はしない

内覧時に購入希望者と交わす会話は直接のアピールができる機会のため大切です。ただし、物件に関する口約束は避けてください。後々のトラブルの原因となる可能性があります。

とくに重要な事項については不動産会社の担当者を通じて正式に話を進めましょう。内覧者に対しては誠実な対応を心がけつつも、価格交渉や引き渡し条件については必ず書面で確認することが必要です。

内覧時にも不動産の瑕疵（かし）は伝える

査定依頼時だけでなく、内覧の際に直接瑕疵（かし）を伝えて確認してもらいましょう。隠してしまうと後々のトラブルの原因となり、買主との信頼関係を損なうおそれがあります。

瑕疵（かし）を許容できる範囲は人によって異なります。誠実な対応することで場合によっては購入希望者に安心感を与え、スムーズな交渉につながるケースもあります。

５．【段階別】売買契約を締結・引き渡しする際の注意点

いよいよ成約です。ここでは売買契約を締結・引き渡しする際の注意点を解説します。最後までスムーズな取引ができるよう気を抜かず手続きしましょう。

売買契約の内容を隅々まで確認する

契約書を締結する前には、売買契約書の内容を隅々まで確認することが不可欠です。以下の重要事項については、とくに細かくチェックしてください。

内容を理解しないまま契約を進めると後々のトラブルの原因となります。契約書に不明点や疑問点があれば必ず確認し納得するまで説明を受けましょう。契約は一度締結すると後戻りが難しいため慎重に進めるよう意識します。

必要書類は抜け漏れのないように準備する

決済や引き渡しの際には必要書類をきちんと揃えておきましょう。中には書類取得に時間がかかる書類もあります。早め早めに不動産会社に必要な書類を確認しておくことが大切です。

以下に一般的に必要となる書類の例を記載します。ケースごとに必要書類が異なる場合もあるため、あくまで参考例としてご覧ください。

６．【段階別】不動産売却後の確定申告に関する注意点

土地や建物などの不動産を売却して生じた所得を「譲渡所得」といいます。不動産の売却によって譲渡所得が出た場合、売却翌年の2月中旬から3月中旬の間に確定申告する必要があります。

確定申告の期間を過ぎると追徴課税などのペナルティが発生するため、必ず期限内に確定申告してください。

売却したけれど売却益が出なかった場合は申告の必要はありません。ただし、損失が発生したときに受けられる控除は確定申告していなければ受けられません。控除を受けたい方は、売却益が出なかった場合でも必ず確定申告しましょう。

７．【不動産の種類別】売却時の注意点

売却する不動産の種類によって注意点が異なる場合もあります。ここでは、不動産の種類3つについて、その不動産ならではの注意点を解説します。

マンションの売却の注意点：　同じマンションの部屋の売り出しに注意

マンションの部屋を売却する際は、同じマンション内で同じ時期に複数の部屋が売り出されているケースに注意しましょう。同じマンションの部屋が売却される場合、立地が同じなので価格の安い部屋や角部屋に人気が集まりやすく、成約を先越されてしまうことも。

売れ残ってしまうと不人気のイメージがつき余計に売れにくくなる可能性がでてきます。階数、間取り、バルコニーの向き、部屋の状態など、他の部屋との差別化を意識し、内覧時の事前準備や対応に力を入れて早めの成約を目指しましょう。

戸建ての売却の注意点：建物の状態に注意

戸建ての売却では、建物の状態が査定結果に大きな影響を与えます。とくに、築30年以上の戸建ては建物の資産価値がほとんどなくなるため、解体して更地したほうが売れやすくなる場合もあります。まずは築年数と建物の状態を正確に把握し戦略を練りましょう。

古いからといってむやみにリフォームするのは得策ではありません。どのような状態で販売するのがよいかは不動産会社と相談して決めるのがおすすめです。まずはリフォームしないで売りに出し、価格を下げていくという方法もあります。

土地の売却の注意点 ：土地の境界線に注意

土地を売却する際は、境界線を明確にすることが大切です。境界線が定まっていないと正確な査定価格が出せず、売却後にトラブルとなる可能性があるため注意しましょう。

境界線は法務局や市役所、土地家屋調査士による調査などで分かります。また、境界線が定まっていない場合は境界確定測量を行う必要があります。

土地家屋調査士に依頼する場合は費用がかかりますが、初回の相談は無料のところも。まずは最寄りの土地家屋調査士へ相談してみましょう。

８．【状況別】不動産売却の注意点

不動産売却にはさまざまなケースが考えられます。ここでは、相続や離婚など状況別に注意点を解説します。

相続した不動産を売却するケース：　相談登記を完了させる

相続した不動産を売却する際には、相続登記を完了させることが必要です。登記によって法的に不動産の所有権を確定したのち売却手続きを進めます。共有名義の場合は相続人全員から売却することや価格の同意を得る必要があります。

なお、令和６年４月１日から、相続登記の申請が義務化されました。所有権の取得を知った日や、遺産分割から3年以内に相続登記の申請行わない場合、10万円以下の過料が適用される可能性があります。

離婚をきっかけに不動産を売却するケース：　所有権の確認、双方の合意が必要

離婚に伴い不動産を売却する場合、まず不動産の所有権を確認しましょう。共有名義の不動産を売却する場合は双方の合意が不可欠です。

売却価格や分配方法についても、事前にしっかりと話し合い合意を得ておくことがトラブルを避けるポイントです。なお、離婚の財産分与では税金がかからないので、離婚前に財産分与を行うのがよいでしょう。

感情的な対立を避けるために、第三者である不動産会社や弁護士のサポートを受けるのも1つの手段です。

古い家を売却するケース：　不動産の価値を正確に把握する

古い家を売却する際には不動産の価値を正確に把握することが重要です。古い家の場合、建築基準法を満たしておらず「再建築不可」となるケースも。

詳しい建物の状態を把握するためにホームインスペクションを受けるのもよいでしょう。
内覧の際に古い不用品があると、全体的に「古い家」としてマイナスな印象につながる可能性があります。古い不用品はどんどん撤去してください。

９．東京の不動産売却は「住建ハウジング」にお任せください

東京で不動産の売却を検討中の方は、住建ハウジングにお任せください。住建ハウジングは1977年の創業以来、東京都心にこだわった地域密着型の営業と、老舗ならではの実績やノウハウを活かして活動を行っています。

また、物件の魅力を最大限に引き出す営業により、実際に多くのお客様に満足のお声をいただいております。

世田谷区の一戸建てを売却されたお客様からの口コミ

港区のマンションを売却されたお客様からの口コミ

１０．不動産売却の注意点に関するよくある質問

Q.家の売却でやってはいけないことは？

A. 家の売却でやってはいけないことは複数あります。例えば「不動産会社と相談せずリフォームを行う」「計画せず慌てて売却する」「費用を計算しておかない」「不動産会社に任せっぱなしにする」「媒介契約を適当に選ぶ」「ローンを組んでいる銀行に断らずに売り出す」などです。

また、自分で相場を確認しないまま1社にだけ査定を依頼するのも避けましょう。査定に関しては「査定額が高いという理由だけで不動産会社を選ぶ」のも適切ではありません。複数の不動産会社に査定を依頼したうえで、根拠に基づいて査定してくれている会社を選びましょう。

Q.住んでいる家を売る際の注意点は？

A. 現在も居住中の家を売却する際は、以下のような点に注意してください。

生活が優先ではありますが、内覧を断り過ぎるといつまでも売却が進みません。できるだけ応えられるようスケジュール調整を行いましょう。

Q.ローン中の家を売る際の注意点は？

A. ローン中の家を売る際の注意点は「ローンが完済できるかを確認する」ことです。不動産会社にローン返済の状況を伝え価格設定を行いましょう。

また抵当権（※）の抹消を行うことも大切な注意点です。ローンを組んでいる銀行に相談しましょう。抵当権の抹消については自身でも行えますが司法書士にも依頼できます（有料）。

※抵当権……住宅ローンを組む際に債務者(金融機関)が対象の不動産を担保として返済が滞った際に優先的に弁済を受ける権利。ローンを完済していれば抹消できる。不動産に抵当権が設定されている場合は抹消しなければ売却できない。

１１．注意点を押さえてスムーズな不動産売却につなげましょう

不動産売却は売却活動中や引き渡し時など、段階ごとの注意点を押さえておくことが大切です。とくに不動産会社選定の段階では、注意点を守り信頼できる不動産会社を見つけましょう。

複数社から見積もりを取り、見積もりの根拠がしっかりしている会社を選ぶのがポイントです。また、地域に強い不動産会社を選ぶことも売却を成功させるための鍵となります。東京で不動産売却を検討している方は、「住建ハウジング」がおすすめです。

住建ハウジングでは、豊富な経験と実績を活かし、お客様一人ひとりのニーズに合わせた丁寧なサポートを提供しています。

無料査定や売却相談によって、大切な資産を最大限に活かす方法をご提案。理想の売却をプロフェッショナルな視点でサポートいたします。不動産売却でお悩みの方は、住建ハウジングにご相談ください。

投稿者プロフィール

石川充監修者

宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

1996年より大手不動産デベロッパー勤務。首都圏の新築マンション販売のプロジェクトマネージャーに従事。多くの物件の担当し、引き渡しまで一気通貫で経験。
その後ベンチャー系広告代理店にて不動産系クライアントのインターネット集客の支援を行う。
現在は広告代理業と併せ、老舗不動産会社として地域ニーズに合わせた事業を展開。20年以上にわたり住建ハウジングと共同でマーケティング活動を行う。

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