空き家に固定資産税はかかる？ 最大6倍は本当？上がる条件と対策を解説

空き家の固定資産税がどれくらいかかるのか、気になる方は多いでしょう。空き家の管理状態によっては、税額が最大6倍に上がるリスクもあります。本記事では、空き家にかかる固定資産税の計算方法や税額が上がる具体的なケース、税負担を回避する対処法を詳しく解説します。空き家の管理や維持、税負担に不安がある方は、ぜひ参考にしてください。

【結論】空き家にも固定資産税はかかる

たとえ空き家であっても、固定資産税や都市計画税の納税義務が生じます。固定資産税や都市計画税は、実際に住んでいるかどうかに関わらず発生する税金です。

土地の上に居住用の建物が存在していれば、空き家であっても基本的に「住宅用地特例」が適用されて税負担が軽減されます。しかし、適切に管理されず特定空き家等に指定されて行政から勧告を受けると、特例の対象から外れる場合があります。この際、土地に対する固定資産税額が最大で6倍になるリスクがあるため注意が必要です。

固定資産税・都市計画税の計算方法

税金の種類	計算方法
固定資産税	課税標準額　×　税率（標準1.4％）
都市計画税	課税標準額　×　税率（上限0.3％）

参考：総務省「地方税制度｜固定資産税」「地方税制度｜固定資産税」

※固定資産税および都市計画税は、市町村（東京23区は都）が評価した「課税標準額」をもとに算出します。なお、都市計画税は原則として市街化区域内に土地・建物を所有している場合に課される税金です。税率は自治体によって異なる場合があるため、詳しい税額は固定資産税の納税通知書や課税明細書を確認してください。

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固定資産税が軽減される「住宅用地特例」とは

住宅用地特例とは、居住用の建物がある土地に対して税負担が軽減される仕組みです。固定資産税の場合、小規模住宅用地（敷地の200㎡以下の部分）は課税標準額が1/6に、一般住宅用地（敷地の200㎡超の部分）は1/3に軽減されます。

また、都市計画税も同様に、小規模住宅用地は1/3に、一般住宅用地は2/3に軽減される措置がとられます。それぞれの税額の計算方法は以下のとおりです。

【住宅用地特例が適用される場合の「固定資産税」の計算方法】

区分・特徴		特例率	計算方法
小規模住宅用地	敷地の200㎡以下の部分	1/6	評価額×1/6×1.4％
一般住宅用地	敷地の200㎡超の部分	1/3	評価額×1/3×1.4％

【住宅用地特例が適用される場合の「都市計画税」の計算方法】

区分・特徴		特例率	計算方法
小規模住宅用地	敷地の200㎡以下の部分	1/3	評価額×1/3×0.3％
一般住宅用地	敷地の200㎡超の部分	2/3	評価額×2/3×0.3％

※住宅1戸につき計算。（住宅の戸数は原則、1棟＝1戸。共同住宅の1室など、居住を目的として独立的に区画された部分が複数ある住宅についてはその数。）

※上記計算方法の税率は標準的な数値です。自治体により異なる場合があるため、詳細は各自治体の条例を確認してください。

参考：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」
参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

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最大６倍？空き家の固定資産税が上がる３つのケース

空き家を解体して更地にしたり、「特定空き家」などの勧告を行政から受けたりすると、住宅用地特例が外れる場合があります。たとえば、小規模住宅用地の固定資産税であれば、軽減されていた「1/6」の特例が適用外となり、結果として土地の税額が最大6倍に増える可能性があります。ここでは、特例の対象から外れ、税負担が上昇してしまう具体的なケースについて解説します。

ケース① 建物を解体して更地にした場合

建物を解体して更地にすると、住宅用地特例の対象から外れて土地の税負担が増えるリスクがあります。固定資産税は建物と土地のそれぞれに課税されるため、解体によって建物にかかっていた分の固定資産税はなくなります。

しかし、建物がなくなることで土地は「住宅用地特例」の要件を満たさなくなり、特例率が適用されません。結果として、土地にかかる固定資産税や都市計画税が以前より増えるリスクがあります。

そのため、空き家の解体を検討する際は、その後の土地活用や税額の変動を事前にシミュレーションして慎重に判断することが大切です。

ケース② 「特定空き家」として勧告された場合

特定空き家とは
放置すれば倒壊等の危険性がある、あるいは周辺の生活環境に深刻な悪影響を及ぼすと判断された空き家等
条件
・放置により、倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態 ・放置により、著しく衛生上有害となるおそれがある状態 ・適切な管理が行われないことで、著しく景観を損なっている状態 ・その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態

参考：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」

特定空き家とは、「そのまま放置すると、倒壊や衛生上の問題が生じるおそれがある」と自治体が判断した空き家です。行政による助言や指導を受けても管理状態が改善されない場合に「勧告」が行われます。勧告を受けると住宅用地特例の適用対象外となり、翌年度から税額が上がる場合があります。

小規模住宅用地の固定資産税の場合、特例率の1/6が適用されなくなるため、土地の固定資産税額が最大6倍に跳ね上がります。

ケース③ 「管理不全空き家」として勧告された場合

管理不全空き家とは
現時点では特定空き家に該当しなくても、そのまま放置すればいずれ特定空き家になるおそれがあると判断された空き家等
条件
管理が行われていないことにより、一定の悪影響が生じている、または生じるおそれがある状態

参考：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」

管理不全空き家とは、特定空き家の一歩手前の段階の空き家です。放置によって周辺環境へ悪影響を及ぼすリスクを未然に防ぐため、新たな基準として新設されました。行政から指導を受けても改善が見られない場合、勧告の対象となります。

勧告を受けると住宅用地特例の適用から外れてしまい、土地の固定資産税や都市計画税が上がる可能性があります。増税リスクを回避するには、指導を受けた段階で速やかに空き家の適切な管理を行うことが重要です。

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空き家の固定資産税が上がるのはいつから？

空き家の固定資産税が上がるタイミングは、原則として自治体から「勧告」を受けた年の翌年（1月1日の賦課期日）を基準とする年度からです。行政は、周辺住民からの通報や定期的な見回りによって空き家の管理状態を把握し、所有者へ改善を求めます。

2023年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、「管理不全空き家」も勧告の対象に追加されました。この法改正によって指定の対象が広がったため、現在はより多くの空き家が増税リスクを抱えています。

参考：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」
参考：国土交通省「住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について」

空き家対策の措置が取られる流れ

自治体が空き家の現状を把握した後は、まず空き家の所有者に対して改善のための助言や指導が行われます。この助言や指導の段階で適切に対応し、問題を解消できれば住宅用地特例の軽減措置はそのまま継続されます。

しかし、指導に従わずに「勧告」を受けると、翌年度から住宅用地特例の適用対象外となり、土地の税負担が増える場合があります。勧告後も対応を放置すると命令や行政代執行へと手続きが進むため、早期の対応が必要です。

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空き家にかかる固定資産税の負担を抑える4つの対処法

空き家を放置すると、税負担が重くなるだけでなく、管理上のトラブルを招くおそれがあります。ここでは、増税リスクを回避し、財産として維持・処分するための主な対処法を4つ紹介します。

適切に空き家の管理を続ける

空き家管理の具体的な方法
定期的に巡回し、室内換気や通水、庭木の剪定や雑草の除去などを行う 外壁や屋根、雨どい等の破損箇所の点検・修繕を行う 自身で管理が難しい場合、親戚や専門業者に依頼する など

空き家の所有者には、建物と土地を適切に維持・管理することが求められます。定期的な巡回や清掃、換気や破損箇所の点検・修繕などを行い、空き家の管理を継続しましょう。

万が一、自治体から助言や指導を受けた場合でも、速やかに問題を解消すれば勧告による増税を防げます。

自身での管理が難しい遠方の物件は、近くに住む親戚や専門の管理業者などに依頼しましょう。手間とコストの許容度に応じて、無理のない方法で管理を継続することが大切です。

空き家を収益物件として活用する

空き家管理の具体的な方法
賃貸住宅として物件を貸し出す シェアハウスや民泊として転用する 駐車場や資材置き場として土地を活用する など

空き家を賃貸物件として活用すれば、定期的な家賃収入を得ながら建物や土地を維持できます。人が居住することで自然と建物の管理状態が維持され、特定空き家などに判断されるリスクを軽減できるでしょう。

自治体の「空き家バンク」を活用すると、買主・借主とのマッチング機会を得られる場合があります。地域の賃貸需要を把握して、適切なリフォームを行うことが収益物件として活用する際の成功の鍵です。

なお、建物の活用が困難な場合は、更地にして土地のみを駐車場や資材置き場などで活用する方法もあります。

自治体の空き家への固定資産税減免申請を活用する

自治体によっては、空き家対策として独自の固定資産税の減免措置を設けているケースもあります。条件を満たせば、税負担の軽減や納税猶予の制度を利用することが可能です。

減免制度の有無や適用対象となる空き家の条件は、各自治体の条例によって大きく異なります。まずは、自身の空き家がある自治体の窓口に相談しましょう。制度の有無や申請要件を早めに確認することが、負担軽減の第一歩です。

空き家を売却する

将来の管理負担や増税リスクを根本から解消するためには、物件の売却が有効な手段です。売却方法には、建物付きの古家として現状のまま売る方法や、解体して更地にしてから売る方法があります。

また、相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。売却時の税務メリットや地域の需要を正確に見極めるため、早めに不動産会社へ査定を依頼し、売却プランを立てましょう。

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

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空き家の固定資産税に関するよくある質問

空き家の固定資産税や管理について、多くの方が抱きやすい疑問点をQ＆A形式でまとめました。適切な対応をとるための参考にしてください。

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空き家の固定資産税対策として「売却」も視野に

空き家の固定資産税は、住宅用地特例が適用されている場合、軽減の対象です。しかし、放置により特定空き家等の勧告を受けると、土地の固定資産税額が最大6倍になるリスクがあります。増税を避けるためには、行政から勧告を受ける前の「早期の改善」がポイントです。管理や活用、売却など、早めに専門家へ相談し、自身の状況に応じた対処法を選びましょう。

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