【2026年基準地価】東京23区の住宅地は8.7％上昇。マイホーム購入で知っておきたいこと

2026年9月15日、国土交通省は令和8年都道府県地価調査（基準地価）を公表しました。基準地価とは、毎年7月1日時点の土地1㎡あたりの標準的な価格を調査したものです。土地取引の目安の一つであり、エリアごとの変化を捉える材料として活用されています。

今回、全国の地価は全用途平均で前年比1.5％上昇し、5年連続のプラスとなりました。住宅地は1.0％、商業地は2.9％の上昇です。一方、東京23区では住宅地が8.7％、商業地が13.3％上昇し、全国平均を大きく上回る結果となりました。

東京23区は住宅地・商業地ともに全区で上昇

東京23区の住宅地では、調査対象となった全350地点で地価が上昇しました。平均上昇率は前年の8.3％から8.7％へ拡大しています。

区別では、住宅地の平均上昇率が高かったのは次のエリアです。

都心5区の住宅地は平均13.2％上昇し、その他18区も平均8.1％上昇しました。都心部だけではなく、23区全体に住宅需要の強さが広がっていることが読み取れます。

商業地も23区全体で13.3％上昇しました。台東区が19.6％で最も高く、北区・荒川区が各16.9％で続いています。訪日客の増加による店舗・ホテル需要、駅周辺の再開発、オフィスの収益性改善などが背景にあります。

なぜ東京23区の地価は上昇しているのでしょうか

背景の一つは、交通利便性や生活利便性の高いエリアに対する住宅需要です。特に都心への通勤・通学のしやすさ、再開発による街の将来性、日常の買い物や医療・教育環境を重視する購入者が多く、利便性の高い住宅地への需要が続いています。

新築マンションの供給が限られていることも、市場環境を考えるうえでのポイントです。2026年1～6月の東京23区では、新築マンション供給戸数が前年同期比9.4％減となる一方、1戸あたり平均価格は1億4,249万円で前年同期比9.1％上昇しました。新築の価格上昇や供給不足を背景に、中古マンションや戸建てを含めて幅広く比較検討する動きが進む可能性があります。

基準地価が上がったら、今すぐ買うべき？

東京23区でマイホームを探す際のポイント

購入を検討する際は、相場上昇だけで判断せず、次の点を確認しましょう。

• 毎月返済額だけでなく、管理費・修繕積立金・固定資産税を含めた住居費
• 希望エリアでの新築・中古マンション・戸建ての価格差
• 駅距離、ハザード情報、学校・買い物・医療など暮らしやすさ
• 将来の売却や住み替えも見据えた、物件ごとの需給と資産性
• 金利動向を踏まえた無理のない資金計画

地価が上昇している局面では、希望条件を絞り込みすぎると選択肢が減りやすくなります。「駅徒歩分数」「築年数」「広さ」「予算」の優先順位を整理し、複数のエリア・物件種別を比較することが、納得のいく住まい探しにつながります。

※基準地価は実際の成約価格を保証するものではありません。個別の不動産価格は、物件の条件や市場動向によって異なります。
出典：国土交通省「令和8年都道府県地価調査」、東京都「令和8年東京都基準地価格の概要」