東京23区「空き家」の現在地――数は最多、課題は“都市型”へ

東京の空き家、実はとても多いんです

空き家は約90万戸、10軒に1軒が空き家

最近の調査によると、東京都にはおよそ90万戸もの空き家があります。都内の住宅全体の約1割にあたる数で、全国でもトップクラス。「そんなに空き家があるの？」と驚く人も多いかもしれません。

ただし東京の空き家には特徴があって、賃貸マンションの入れ替えなどで一時的に空室になるものが多いんです。とはいえ、古い一戸建てや長い間放置された空き家も少なくありません。

各23区で目立つ“都市型空き家”の二極化

23区の空き家は大きく二つの顔を持ちます。

• 一時的空室の山

賃貸マンションの入れ替え・新規供給が活発なため、周回的に発生する一時空室が多い（率は全国より低いが絶対数は大）。

• 老朽・木密と管理不全

下町部の木造密集市街地（木密）では、幅員の狭い道路や老朽住宅が密集し、防災・延焼リスクと結びつく「管理不全空家」「特定空家」の懸念が続きます。

次表は、総務省発表の「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」から抜粋した、全国、東京都、特別区部（23区）、各区ごとの総住宅数と空き家数から算出した空き家率です。

	総住宅数	空き家数	空き家率
全国	65,046,700	9,001,600	13.8%
東京都	8,201,400	896,500	10.9%
23区	5,922,100	646,800	10.9%
千代田区	42,210	5,300	12.6%
中央区	106,070	11,720	11.0%
港区	177,980	24,360	13.7%
新宿区	261,030	29,180	11.2%
文京区	149,710	15,670	10.5%
台東区	147,140	15,390	10.5%
墨田区	174,530	20,500	11.7%
江東区	298,230	26,950	9.0%
品川区	264,650	26,680	10.1%
目黒区	170,580	18,250	10.7%
大田区	451,460	48,880	10.8%
世田谷区	541,000	58,850	10.9%
渋谷区	174,970	19,670	11.2%
中野区	236,250	28,620	12.1%
杉並区	365,470	34,870	9.5%
豊島区	213,800	29,810	13.9%
北区	213,930	25,460	11.9%
荒川区	131,160	16,920	12.9%
板橋区	363,490	42,490	11.7%
練馬区	419,650	39,770	9.5%
足立区	402,630	43,850	10.9%
葛飾区	249,950	29,420	11.8%
江戸川区	366,170	34,130	9.3%

参考：総務省「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」

なぜ空き家が問題になるの？

空き家が増えると、こんな困りごとが出てきます。

• 老朽化した家が倒れたり火事の延焼リスクになる
• 人が入らないとゴミや草がたまり、景観も悪くなる
• 管理されていないと不法侵入や防犯の心配が出てくる

また、「管理不全」と認定されると、土地の固定資産税の軽減措置が外れてしまうケースもあります。つまり、放っておくと余計にお金がかかることもあるのです。

法律も変わり、放置がむずかしく

2023年に「空き家対策特別措置法」が改正され、「管理不全空家」という区分が新しくできました。これにより、行政はこれまで以上にスピーディーに指導や改善要請ができるようになっています。所有者にとっては、「そのうちでいいや」と思っていると不利になりやすい状況です。

法制度アップデート：2023年改正「空家法」の要点

1. 「管理不全空家」の新設

これまでの空家法では、倒壊の危険があるなど、特にひどい状態の「特定空家」に指定されないと、行政による強制的な措置が取りにくかったという課題がありました。

今回の改正では、”特定空家になるおそれのある空き家”を「管理不全空家」として新たに定義。これにより、問題が深刻化する前の段階から、自治体が所有者に対して助言や指導、さらには勧告を行うことが可能になりました。

2. 税制上の優遇措置の解除

これまで、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が大幅に軽減されていました。しかし、今回の改正によって、「管理不全空家」として勧告を受けた場合、この特例が適用されなくなります。これにより、固定資産税の負担が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。この措置は、所有者に対し、問題が悪化する前に適切な管理や活用を促す強い動機付けとなります。

3. 空き家活用のための新たな仕組み

今回の改正は、単に罰則を強化するだけでなく、空き家をより有効活用するための制度も盛り込まれています。

• 空家等活用促進区域の創設（空き家の用途変更や建て替えをしやすくして転用を促進）
• 空家等管理活用支援法人の指定（空き家問題に専門的に取り組む団体への相談や支援を受けやすく）
• 財産管理人の選任請求権の拡大（所有者不明の空き家でも、管理や処分がより円滑に進められるように）

空き家を持っている人へ：選べる解決策

もし空き家を持っているなら、こんな選択肢があります。

東京都には「空き家ワンストップ相談窓口」もあり、相続や売却・管理の相談を無料で受け付けています。専門家に早めに相談すれば、思わぬ負担やトラブルを避けられます。

家探しをしている人にもチャンス？

「中古でもいいから、ちょうどいい家を探したい」と思っている人にとって、空き家は実はチャンスにもなります。築年数が古い家は価格が抑えられていることも多く、リノベーション前提で探す人には選択肢が広がります。特に23区内では、利便性の良い場所に眠っている空き家もあるので、掘り出し物に出会える可能性があります。

まとめ

東京都の空き家は数（量）が多く、質（老朽・管理不全）の問題が木密を中心に潜在。改正法と税制運用により“放置のインセンティブ”は弱まり、行政の執行も前進しています。

東京23区の空き家は「多いけれど、使い方しだいで価値がある」存在です。

空き家問題は、困りごとであると同時に、新しい暮らしや街づくりのチャンスでもあります。