不動産業界における媒介とは？仲介との違いや媒介契約の種類・選び方まで徹底解説

不動産における「媒介（ばいかい）」とは不動産を売る人と買う人、あるいは貸す人と借りる人の間を取り持ち、契約を成立させることを指します。不動産媒介には3つの種類があります。この記事では不動産媒介の種類やそれぞれのメリット・デメリットについて解説しますので、ぜひ媒介を選ぶ際の参考にしてください。

不動産媒介とは？基礎から理解する

「媒介（ばいかい）」という言葉は一般的には「間に入り仲立ちすること」を指します。不動産取引における媒介は、売主と買主、あるいは貸主と借主の間にたち、それぞれの契約を成立させることです。

不動産会社に不動産の売却や賃貸を依頼する際には、売主や貸主は不動産会社と媒介契約を結ぶことが宅地建物取引業法によって義務付けられています。特に不動産の売買について媒介の種類の理解が必要になるため、不動産を売却したい人はしっかり理解しておく必要があります。

仲介とは？

「仲介（ちゅうかい）」とは、一般的に間に入り話をまとめることを指します。不動産業界における仲介は売主と買主や貸主と借主の間に入り、契約を成立させ取引を完了させることです。不動産仲介会社は両者の契約がスムーズにいくようにサポートします。

不動産売買における媒介と仲介の違いは？

仲介には手続きや調査などの行為も含まれ、売主と買主それぞれの立場から不動産会社にサポートを依頼することの総称です。媒介は宅地建物取引業法に基づいて売主と買主をつなぐもので、契約をかわすことで成立します。一般的に媒介契約を結ぶことは、不動産会社に仲介業務を正式に依頼したことを意味します。

不動産の売買は、不動産会社に依頼せず直接売主と買主でやり取りすることも可能ではあります。しかし条件や確認で買主や借主とのトラブルになる場合もありおすすめできません。特に初めての取引の場合は不動産会社に仲介を依頼する方法が安心といえるでしょう。

媒介契約の３つの種類

不動産売買の媒介契約は「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類に分けられています。ここではそれぞれの契約ついて解説します。特徴を知って自分に合った媒介契約を選びましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、契約を結んだ不動産会社のみが売却活動の全てを担当する契約です。売主は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことや、自ら買主を見つけて契約することはできません。不動産会社は売買契約が成立すれば必ず仲介手数料を得ることができるため、集中的に売却活動を行います。

初めて取引をする方・売却を全面的に任せたい方・売却活動での手間を減らしたい方に適してした契約です。専属専任媒介契約を結ぶ際は、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要なポイントといえるでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、売主が一つの不動産会社にのみ売却活動を依頼する契約です。他の不動産会社に依頼はできませんが、売主が自ら買主を見つけて契約を成立させることはできるため、柔軟な売却活動ができる契約といえるでしょう。不動産会社に依頼しつつ、自身でも積極的に売却活動を行えるため、売却スピードが期待できます。

信頼できる不動産が決まっていて、なおかつ売却の自由度を確保したい方に適し契約といえるでしょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、売主が複数の不動産会社に売却活動を依頼できる契約です。さらに売主が自ら買主を見つけて契約を成立させることも可能です。売却ルートの選択肢は広がりますが、不動産会社の積極的な売却活動が期待できない場合があるため、売主自身が進捗を管理する必要があります。

幅広く買主にアプローチしたい方・競争度の高い「築年数が浅い物件」や「人気エリアの物件」などの人気物件を売却したい方に適した契約といえるでしょう。

【比較】媒介契約の種類ごとのメリットとデメリット

3種類の媒介契約にはそれぞれメリットとデメリットがあります。どのメリットを取りたいか、どのデメリットなら受け入れられるかを考えてみましょう。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約のメリットで最も大きいのは契約した不動産会社が積極的に販売活動に取り組んでくれる点です。広告費用を使い多数の人の目に触れる工夫をしてくれるところも多いでしょう。

逆に最も大きなデメリットは売却活動に疑問を覚えても他の不動産会社と比較ができないことです。契約期間中は一社に任せるしかないため、売却活動が上手くいかない場合は思わぬ長期戦になる可能性もあります。

専任媒介契約のメリットとデメリット

選任媒介契約の大きなメリットは、専属専任媒介契約と同様に不動産会社からの手厚いコミットを受けつつ、自身でも取引相手を探すことができる点です。自己発見取引ができると仲介手数料を払わなくて済みます。不動産売買に関する人脈を持つ人であればこちらの契約で自己発見取引の道を残しておくのがよいでしょう。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産会社と契約を結び売却の可能性を広げられる点です。それぞれの不動産会社の売却活動を比較して、不動産会社に提案することもできます。しかし、レインズへの登録や売却希望者への活動報告が義務でないことから積極的な売却活動が期待できない場合があります。複数の不動産会社とやり取りをするため自身での進捗状況の管理が必要になる点もデメリットといえるでしょう。

【目的別】媒介契約の選び方

迅速に売却がしたい場合

売却スピードを重視する方は、専属責任媒介契約か専任媒介契約がおすすめです。依頼した1社が集中的に売却活動を行うため、スムーズな売却が期待できます。内覧のスケジュール作成や鍵の管理などを引き受けてくれるところも多く、効率的な売却活動が行えるでしょう。

サポートを受けつつ、柔軟な売却をしたい場合

サポートを受けながらも自分で買主を探したい方は、専任媒介契約がおすすめです。不動産会社の積極的な売却活動が期待できるだけでなく、売主自身が見つけた買主と直接契約を結ぶことも可能なため、不動産会社に依頼しつつ自身でも独自の売却活動をすることができます。

複数の不動産会社に依頼し、広く買主を探したい場合

できるだけ多くの不動産会社に依頼して幅広く買主を探したい場合は、一般媒介契約がおすすめです。複数の不動産会社が物件を扱うため、より多くの購入希望者にアプローチできる可能性があります。とにかく大勢の人に物件を目にしてもらいたいという希望があれば、この契約がよいでしょう。不動産会社によって強みや特徴が異なるため、それらが重ならないような会社を選ぶのがポイントです。

媒介契約をする際の不動産会社選びの３つのポイント

物件の得意分野

不動産会社には、それぞれに物件の得意分野があります。得意分野の物件については売却活動のノウハウや買主候補を抱えていることも多く、早いスピードでの成約が期待できるでしょう。自分が売却したい物件と似た物件やエリアを得意としている不動産会社を選ぶのがおすすめです。売買実績については、ホームページで掲載している会社や不動産査定の際に教えてくれる会社もあります。

担当者の対応力

不動産媒介を契約すると、担当者とは頻繁にやりとりをすることになります。そのため、親身に相談に乗ってくれる担当者であるか、問い合わせに迅速かつ納得できる対応してくれる担当者であるかはとても重要です。また、担当者が有資格者であるかもポイントのひとつで、宅地建物取引士の資格を持っている担当者は専門の知識を持っているため安心といえます。担当者にどこまでサポートをしてもらえるのか、媒介契約を結ぶ前に確認しておくとよいでしょう。

手数料や契約内容

不動産会社ごとに媒介契約の手数料や条件は異なります。そのため複数社を比較することが大切です。契約期間や売却活動の方法（広告の出し方、内覧対応の仕方など）を確認し、自分の希望に合うかどうかをチェックしましょう。もちろん媒介契約の種類によってもサポート内容が異なるため、自分の売却計画に合った契約を選ぶことが大切です。

不動産媒介に関するよくある質問

不動産売買において、疑問点や不安点はいくつかあるでしょう。ここでは不動産媒介に関するよくある質問と回答をまとめました。

Ｑ．媒介と代理の違いは？

Ａ． 媒介と代理は役割や権限の範囲が大きく異なります。媒介とは、不動産会社が売主や買主の間に立って契約の成立を手助けする立場のことを指します。契約そのものを締結する権限はなく、あくまで交渉や手続きの支援を行うのが役割です。一方で代理は媒介行為に加え、契約を結ぶ権限も代理人が持つことを意味します。

Ｑ．仲介手数料はいくらかかる？

Ａ．仲介手数料は不動産売買価格によって上限が法律で定められています。

売買価格が200万円以下の場合、売買価格×５％＋消費税、200万円超400万円以下の場合、売買価格×４％＋消費税、400万円超の場合は売買価格×３％＋消費税です。自分の売却価格をふまえ、計算してみましょう。

Ｑ．迷ったときにおすすめの契約は？

Ａ．専任媒介契約をおすすめします。不動産会社にサポートしてもらうことができ、さらに自分の人脈を活かした販売活動も可能なバランスのよい契約です。ただし基本は売却の目的や希望、物件の状況を加味して契約を選ぶことを意識しましょう。

不動産媒介契約は3種類から自分の物件に合うものを選ぼう！

不動産媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。それぞれに特徴、メリット・デメリットがあり、物件の条件により最もふさわしい契約は異なります。大切なのはそれぞれの契約の特徴と売却したいの物件を照らし合わせ自分が最優先する希望を洗い出すことです。

東京都の不動産購入・売却・売買の相談に関しては、住建ハウジングを利用するのがおすすめです。地域の市場動向や適正価格を把握した専門家から、有益なアドバイスを受けることができます。お問い合わせや詳細については、下記のリンク先から公式ホームページをご確認ください。不動産売却に関するさまざまな情報発信も行っています。

投稿者プロフィール

石川充監修者

宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

1996年より大手不動産デベロッパー勤務。首都圏の新築マンション販売のプロジェクトマネージャーに従事。多くの物件の担当し、引き渡しまで一気通貫で経験。
その後ベンチャー系広告代理店にて不動産系クライアントのインターネット集客の支援を行う。
現在は広告代理業と併せ、老舗不動産会社として地域ニーズに合わせた事業を展開。20年以上にわたり住建ハウジングと共同でマーケティング活動を行う。

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