不動産調査に不可欠な「公図」「地積測量図」「建物図面（各階平面図）」とは？

不動産を調査する際に法務局から取得する必要がある図面としては、「公図」、「地積測量図」、「建物図面（各階平面図）」の３つがあります。

後々のトラブルとならないよう、現地の状況とこれらの資料をよく見比べて、相違点があればその原因を調べる必要があります。

１．公図

公図とは、法務局に備え付けられている図面で、隣接する土地が境界線で区別され、各土地に付けられている地番により、土地の大まかな位置や形状を表した法的な図面です。

公図は法務局が管理しており、日本全国の登記所やインターネット上の登記情報提供サービスにて、有料にて誰でも日本中の公図を取得することができます。

公図の特徴

・土地の形状や範囲を示すのに重要な書類

・地積測量図や建物図面と比較すると正確性には欠ける

公図の確認ポイント

①土地の形状と範囲（境界）が現況と一致しているか

現地調査と公図の内容に相違がある場合、隣接地所有者に聞き込みをして原因を調査する。
原因不明の場合は土地家屋調査士などの専門家に依頼が必要。

②土地と道路との位置関係

建物を建築する場合、「接道義務」により敷地が建築基準法上の道路に２ｍ以上接している必要がある。

注意点１．道路に地番が付いている場合

道路に地番が付いている場合は私道の可能性があり、謄本を取得して所有者の確認が必要。

所有者が国、都道府県、市区町村ではなく個人や法人となっていると、道路の使用許可や上下水道管の引き込みや改修工事の際に、所有者の承諾を得る必要があり。

注意点２．道路と土地の間に別の地番が存在する場合

対象地と道路との間に地番のある別の土地が存在し、その間の土地が第三者の所有名義である場合、対象地は建築基準法の接道義務を満たしておらず、建物の建築が出来ない可能性がある。

２．地積測量図

地積測量図は土地家屋調査士により作成された土地の測量図面で、筆界点の座標値をもとに土地の面積が計算され（座標法）、その測量結果は登記簿謄本の地積に反映されます。

地積測量図に記載される主な内容

地番と土地の所在
地番
基準点の凡例
面積の計算法
面積の結果
測量した年月日

注意点１．地積測量図が存在しない場合

隣接地の地積測量図を取得し、外周部だけでも数字を特定する。また、具体的に売却を前提としているならば、土地家屋調査士に実測や簡易測量（仮測）を依頼する必要がある。

＜存在しない例＞
地積測量図や建物図面は、昭和35年4月1日施行の改正不動産登記法により登記申請書類への添付が義務付けられたため、取得がこれ以前に関しては測量図がない可能性が高い。また、広い土地を３区画や４区画などと分筆したあとの「残地」に関して、測量せず放置されたりして測量図がない可能性も高い。

注意点２．地積測量図の作成時期が古い場合

古いものは土地家屋調査士による測量技術や精度が低かったり、隣接地や周辺の土地の現況も変化している可能性があったりするため、実際に売買契約の段階で実測してみると、地積測量図の面積と誤差が大きく生じる可能性がある。

地積測量図を取得するには、「最寄りの法務局へ出向く【手数料450円】」、「インターネットで請求（受け取りは法務局か郵送）【手数料365円】」、「郵送で請求【手数料450円　※切手代別】」の３つの手段があります。

３．建物図面・各階平面図

地積測量図と同様、登記申請時に添付が義務付けられている図面です。建物図面（各階平面図）では建物の敷地と建物の位置関係、各階ごとの形状、寸法、床面積の計算方法とその結果などが表示されています。附属建物がある場合には、主たる建物と附属建物との別も記載されます。

建物図面・各階平面図に記載される主な内容

家屋番号
建物の所在
建物図面の縮尺
申請人
各階平面図の縮尺
作成年月日
作成者
方位

注意点　建物図面・各階平面図が存在しない又は作成時期が古い場合

古い建物で図面が無かったり、図面があっても現況と一致していなかったりする場合は、施工図面など、可能な限りの関連資料を集め、現況をより正確に把握することが必要となる。

建物図面・各階平面図から発見されることが多い問題点

増築（減築）部分の未登記

増築・減築後1か月以内に建物表題変更登記を行う義務を果たしていないため未登記のままというケース。影響として、金融機関の融資利用の際、未登記部分の変更登記が融資実行の条件とされる場合があります。仮に増改築未登記の状態で契約を行うのであれば、物件引渡しの条件として「売主の立場における建物表題変更登記」を明記することが必要です。

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