マンションを購入するときの注意点とは?新築・中古マンションのポイントを徹底解説!

家族も増え、そろそろ都内にマンションを購入したいと考えているものの、初めての購入ともなると慎重になる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、家族の通勤・通学などの生活圏に合わせたマンション購入のポイントや、新築・中古マンションの購入に関する注意点も解説するので、ぜひ役立てください。

マンションを購入するまでの大まかな流れ

まずはマンションを購入するにあたっての、全体的な流れを見ていきましょう。大まかな流れは以下の通りです。

・物件探し

希望エリアや間取り、予算など希望条件で探すことで相場を把握できます。
探す手段としては、インターネット検索が便利です。
その他には、新聞の折込チラシや街中で見かけた看板などがあります。

・物件選び

物件をいくつかに絞りこんだら、モデルルームやマンションの部屋を管理する不動産会社に問い合わせて、物件の見学を申し込みましょう。
物件を見学すると希望条件の優先順位が見えやすくなり、納得のいく物件選びができます。

・購入の手続き

物件が決まったら購入となりますが、購入に至るためにはいくつかの手続きが必要です。
必要な手続きには、購入の申し込み・住宅ローンの事前審査・売買契約・住宅ローンの申し込みなどがあり、新築か中古かでも異なります。

・引き渡し

引き渡しは、鍵の受け取りの他に、不動産の所有権移転(新築の建物は所有権保存)登記を行います。

新築マンションの場合

新築マンションは間取りや戸数、共用施設の有無など違いはさまざまです。
ある程度の希望条件が固まり、気になる物件を見つけたらまず不動産会社に問い合わせましょう。
問い合わせ後は資料請求や見学の予約をします。

新築マンションの販売・契約の多くは物件完成前に行うため、モデルルームを見学します。
購入する物件と間取り・設備などが実物とは異なることも多いので、案内をしてくれるスタッフに詳しく話を聞き、実際の住戸をイメージしましょう。
イメージが異ならないためにも、複数回見学してよりきちんと確認することをおすすめします。

気に入ったマンションが見つかったら購入です。
購入のための手続きには、購入の申し込み・住宅ローンの事前審査・売買契約・住宅ローンの本審査・住宅ローン契約・決済などがあります。
不動産会社の方で案内してくれることも多いので、基本的にはそれに従いましょう。

引き渡し前には、完成した建物の内部をチェックする内覧会があります。
引き渡し後に不具合を見つけて慌てないように、しっかりと物件をチェックし、気になる箇所は指摘して、引渡しまでに修繕してもらいましょう。
引き渡しの際には、印鑑や登記書類(住民票・本人確認書類を用意)などを司法書士に提出して、登記手続きの委任をします。

中古マンションの場合

中古マンションは情報量が多いので、物件は情報サイトで探すか、不動産会社に相談するのが良いでしょう。
情報サイトは、こまめに自分で物件を探せるため便利ですが、自分で探す時間がない人は、不動産会社に頼んでも良いでしょう。
探す際の条件は、地域・築年数・部屋の広さ・予算などになります。

中古マンションは実際の物件を見学することができるので、イメージと違ったという失敗が少ないのもメリットです。
収納や設備の使いやすさなど細かい部分の他にも、共用部分や管理規約、長期修繕計画の内容もなども入念に確認しましょう。
中古マンションの場合は、売主が住んでいることもあるので、見学する際は事前に不動産会社に予約してもらうようにしましょう。

気に入ったマンションが見つかれば新築マンション同様に、いくつか手続きをして購入となります。
まずは不動産会社を通して売主と「購入条件」を取引します。
希望価格や引渡し時期などの条件が一致したら「売買契約」になります。
「売買契約」の際には、契約書に貼る印紙代や仲介料金、手付金などが必要になるので、お金は早めに準備しましょう。

マンションを購入するときの注意点

マンションを購入するときには、いくつか注意点があります。
それらを把握することでスムーズにマンションを購入できるでしょう。
ここでは4つの注意点について詳しく解説します。

住宅ローン

マンションを購入する際には、予算は重要な要素です。
予算は「準備できる頭金の額」と「住宅ローンの借入可能額」の2つにより目安が決まります。

頭金を多く入金するとローン額は減らせますが、貯金を全額あてるなど生活に影響が出るまで払うことはありません。
病気や怪我などによる通院・入院・休職など、いざというときに必要な費用、教育費や車の買い替えに必要な費用は、頭金に回さずに残しておきましょう。

ローンの借入額は、年収や雇用形態などにより変わるので、自分の借入上限を調べることからはじめましょう。
賃貸は月収の20%程度が妥当と言われています。
住宅ローンも賃貸同様、月の返済額を20%以内に収めると良いでしょう。
住宅ローンの返済中は、家計が大きく変化しますので、長い目でみて計画することが大切です。

マンションを購入すると、住宅ローンの他にも初期費用・管理費・修繕積立金などの支払いがあるので、それらも考慮したうえで無理のない返済額を決めましょう。

資産価値

生涯住む予定でマンションを購入しても、転勤などライフスタイルの変化で売却する可能性もあります。
そんなときのためにも資産価値の下がりにくいマンションを購入することが重要です。
マンションの資産価値は「立地」「世帯数」「管理状況」で決まるといわれています。

「立地」が良いと賃貸物件に変更しても対応しやすいため、高く売却しやすくなります。
「立地」の良い物件は人気のあるエリアや、駅から徒歩10分以内などです。
東京都内であれば23区によっても異なり、人気のあるエリアは特に下がりにくい傾向があります。

物件の周りの「世帯数」も影響します。「世帯数」は多ければ多いほど、修繕積立金の負担が少なくなるマンションが多いようです。
また、世帯数が多い物件は周辺の商業施設なども充実してくる傾向が強く、より資産価値が下がりにくくなります。

「管理状況」は、エレベーターなどの定期設備点検、共有部の掃除、ゴミ出しの状況などです。
しっかり管理されているマンションは見た目にもわかりやすいです。

立地条件

ここでは、条件の異なる2つの環境について詳しく解説します。

生活しやすい環境

家族に会社員や学生がいる場合、最寄りの駅まで徒歩10分以内で行くことができるなど通勤・通学が楽であることは重要なポイントです。
東京など人口密集地では特に、電車やバスは、朝晩の通勤・通学ラッシュはもちろん、イベントのある休日などは混雑しやすくなります。
電車は乗り換えなし、始発で座れるなど、負担の少ない駅の近くを選ぶと良いでしょう。

また、駅前近くにコンビニエンスストアやスーパーマーケットがあると、仕事帰りに食料品などの買い物をすることができて便利です。人通りが多い道があると、夜遅くの帰宅にも安心できます。

日中は留守にすることが多い場合には、24時間ゴミ出しができるゴミ置き場がある、共用部分は管理員が整備してくれるなど対応があるマンションが良いでしょう。
防犯カメラやオートロック、カメラ付きインターフォンなどの防犯対策もあると安心です。
窓やベランダから室内に侵入されたり覗かれたりしない作りであるかも確認しましょう。

日当たりや展望、遮音性も快適に暮らす為には大切な条件です。
隣人の迷惑にならないように、足音や話し声などが漏れないか、逆に隣人の音が聞こえない環境であるかを確認しましょう。

子育てしやすい環境

子育てをしている人が育児・家事をしやすい環境も、とても重要な立地条件です。
子どもの幼稚園・保育園や学校へのアクセスが良いと、通学時間の負担が小さくなります。
近くに公園があれば子どもが元気に遊べるだけでなく、親同士の交流の場にもなります。

また東京など中心部では、住む場所によっては公立学校の校区が変わってくる場合があるので、小学校や中学校に通うお子さんがいる場合は、あわせて確認しておくとよいでしょう。

また、生活インフラ(病院・銀行・役所など)が近くにあると便利です。
小さな子どもは体調を崩しやすいので、近所にかかりつけの病院があると安心できます。

防犯や治安の良い地域であることも、子育てには欠かせない条件となります。
警視庁の犯罪マップ(都内)などでは、不審者情報や連れ去りなどの事件を確認できるので、それらを参考に安心できる環境を探しましょう。

災害対策

マンションは頑丈ですが、地震・水害などの災害が起きた時に命を守れる地域かを確認しましょう。
国交省が公開しているハザードマップで、マンションが建っている土地の特徴を知ることができます。
避難所の場所や避難所まで移動時間なども確認しておくようにしましょう。
東京23区や市町村などの自治体でも防災情報を公開しているので、参考にすると良いでしょう。

住居には地震で建物が崩壊しないように、建物の強度基準を示す「耐震基準」が設定されています。
1981年6月1日以降に建てられたマンションは、「新耐震基準」が適用されているので安心できるでしょう。
海抜の高い所に建つマンションや上層階の部屋は、水害対策にもなります。

まとめ

マンションを購入する際には、一戸建てとは異なり、住宅ローンの他に、管理費・修繕積立金などの費用がかかります。
また、新築・中古では購入前に確認するポイントが異なります。
一生の内でも大きな買い物の1つであれば、住みたいエリアで家族が快適に過ごせる希望通りの物件を見つけたいところです。

自分たちだけで物件探しをするのは不安だと思ったら、プロである不動産会社に相談してみてはいかがでしょう。住建ハウジングでは、1977年の設立以来、都心に特化してお客様の物件選びをサポートしています。

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