オーナーチェンジ物件とは? 賃貸経営初心者が失敗しないためのポイント解説

何らかの事情により、入居者がいる状態で売りに出されている物件のことをオーナーチェンジ物件といいます。
オーナーチェンジ物件は、集客や運営の手間を軽減しつつ、購入直後から一定の利益が得られる物件として、賃貸物件経営初心者からの人気を集めています。
一方で、オーナーチェンジ物件ならではの注意点やリスクも存在します。
今回は、オーナーチェンジ物件のメリットやデメリットを紹介したうえで、購入に失敗しないためのポイントについて解説します。
また、オーナーチェンジ物件を購入する際にやらなければならないこともあわせてご紹介します。

オーナーチェンジ物件とは何か?

まず、オーナーチェンジ物件とは何かについて解説します。
メリットやデメリットについてもここで紹介していきます。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、 入居者がいるままで売りに出されている不動産物件のことを指します。
物件を手放さざるを得ない売主にとっても、物件を入手したい買主にとってもメリットがある取引形態として人気が高まっています。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件の具体的なメリットについて紹介します。

□収益予想を立てやすい

すでに賃借人が入居していて、なおかつ契約内容が定まっているため、利回りの計算が容易です。

□物件運営の手間や時間を削減できる

契約条件の作成や入居者の募集、リフォームなど、手間や時間をかけることなくすぐに物件を運用できます。

□相場よりも安く購入できることが多い

オーナーチェンジ物件は、相場よりも安く販売されているケースが多く見受けられます。

□物件管理の初心者に向いている

契約内容をそのまま引き継いで物件を運営できるため、物件管理の初心者にとって購入しやすい物件です。

オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件のデメリットについてもいくつかご紹介します。

□室内がどのような状態になっているのか確認できない

入居者がいる部屋は室内を確認することが難しく、事前に見学できるのは外観と共用部のみという可能性が高くなります。

□物件の欠点や修繕履歴が確認できないことがある

売主が修繕履歴を残していない場合、チェックができないことも。外観からのイメージ以上に物件が損傷しているケースもあるため注意が必要です。

□入居者を選べない

オーナーチェンジ物件は基本的に現状の入居者を引き継ぐため、入居者を選ぶことはできません。

□サクラが存在するケースがある

親族などを一時的に入居させ、物件の利回りをよく見せようとする悪質な売主も存在します。

オーナーチェンジ物件購入時に失敗しないためのポイント

オーナーチェンジ物件は不動産情報サイトなどに多数掲載されているため、物件探し自体はそれほど困難なことではありません。しかしながら、オーナーチェンジ物件特有のリスクがあります。
ここでは、リスクを踏まえた物件探しのポイントについて解説します。

入居状況と現入居者の情報を確認する

入居状況は購入直後の収益に直結するため、誰もが確認されることでしょう。
しかしながら上述の通り、オーナーチェンジ物件についてはサクラの可能性も排除できません。
具体的には、以下のポイントを確認しましょう。

□入居率(入居世帯数/室数)

□入居者の居住年数と契約年数

□入居者の家族構成

□入居者の勤務先や収入

□入居者の支払い遅延がないこと

□賃貸契約の確認(重要事項の漏れがあったり、入居者有利の契約を結んだりしていないか)

不動産会社を通じてこれらのポイントを確認することによって、サクラが存在しないか、現在の入居者が長く入居を続けてくれそうか、入居者が退去しても新たな入居者がつきやすいかなどを判断しましょう。

物件や周辺状況について確認する

収益をあげるためには、物件データの詳細や周辺状況を確認することも大切です。

□現在の賃料の確認(周辺の家賃相場もあわせてチェック)

利回りを確認するためには、現在の賃料のチェックは不可欠です。
家賃の妥当性を確認するために、周辺にある条件の近い物件の家賃相場と照らし合わせておくことも重要です。

□敷金の状況

敷金が設定されている場合には、入居者が退去する際に返金が必要です。
敷金の設定状況についても必ず確認を行いましょう。

□保証人/保証会社が有効か否か

入居時の契約書に記載された保証人や保証会社が有効か否かの確認を行いましょう。特に、長期間にわたり更新が行われていない場合には注意が必要です。

修繕履歴を確認する

物件の欠点の確認や、将来かかり得るリフォーム費用の目安の計算をするために、修繕状況や修繕履歴を確認することも大切です。
ただし、修繕の履歴が残されていないケースもあるため、その場合は築年数や設備・備品の状況から修繕にかかる費用の目安を計算しましょう。

現地調査をする

室内を内見することはできなくても、現地調査は必須です。
エレベーター内部の汚れや築年数に対する物件の損傷具合、掃除の行き届き具合などから物件の管理状況が確認できます。

元のオーナーが物件を手放す理由を確認する

元のオーナーが物件を手放すには必ず理由があります。
売主の健康上の理由や、まとまったお金が必要になったなどの個人的な事情であれば問題ありませんが、物件の外観や契約書からは確認できないトラブルが隠されている可能性も。そのため、物件を手放す理由は十分な確認が必要です。

オーナーチェンジ物件購入時にやらなければならないこと

オーナーチェンジ物件の購入時に必ずやらなければならないことを紹介します。

管理会社の選定

オーナーチェンジの際には、従来の管理会社を引き継ぐか、選定しなおすかを決める必要があります。
空室になった場合を想定し、集客力のある会社かどうかをひとつの基準として判断するといいでしょう。

入居者へオーナー変更の通知

オーナーチェンジ時には、入居者全員にオーナー変更の通知を行います。
家主が変更になったことに加えて、家賃の振込先や連絡先などを漏れなく通知しましょう。

敷金・税金・管理費などの精算

敷金や税金、管理費など、物件の所有や管理に関わるお金を精算する必要があります。
敷金がある場合には、必ず受け取るようにしましょう。

まとめ

既存の入居者や契約内容を引き継ぐことのできるオーナーチェンジ物件は、初心者が賃貸経営をスタートしやすい物件として非常に人気があります。
一方で、オーナーチェンジ物件は室内の内見ができなかったり、サクラなどを利用した悪質な売主が存在したりと、特有のリスクも存在するものです。
今回は、オーナーチェンジ物件の購入時に失敗しないためのポイントをまとめましたので、物件探しの際に参考にしてください。

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