固定資産税はいくら?計算方法と「戸建て・マンション」などによる違い

家を購入すると、初年度は不動産取得税、その後は年に1度通知される固定資産税を払い続けなければなりません。今回は、固定資産税がいくらなのかという目安を算出するための計算方法を、戸建て・マンション、新築・中古で比較しながら解説いたします。
固定資産税の支払い時期や、控除とその手続きについて知りたい方は、下記のコラムも参考にしてください。
>【FPが解説】固定資産税の支払い時期はいつ?通知と支払いの方法は?
>【FPが解説】固定資産税が軽減されるための条件と、控除の手続きの仕方

固定資産税の計算方法

それではまず最初に、固定資産税の基本的な計算方法などについて押さえておきましょう。
基本の計算式は以下の通りです。

固定資産税の税額=課税標準額×1.4%(標準税率)

課税標準額とは、1月1日現在において固定資産課税台帳に登録された価格であり、住宅用の場合は「土地」と「家屋」に分けて考えます。
土地の場合は土地の用途や立地等を加味して国が決定した「路線価」を基に、土地の状況などを含め各土地ごとに算出した評価額を用います。この評価額に、各種特例措置を適用して課税標準額が決定されます。
家屋の場合は「再建築価格×経年減点補正率=評価額」という計算式により求められます。再建築価格方式とは、その家屋と全く同じものをもう一度建てた時にかかる建築費を指し、経年減点補正率とは使用年数ごとに下がっていく家屋の価値の減少率を示します。
この評価額に各種特例措置を適用したものが家屋の課税標準額となります。

なお、評価額は原則として3年に1度、全ての固定資産について評価替えが行われます。
税率については23区内であれば1.4%で統一されていますが、自治体によっては超過税率として1.4%を超える税率を設定している場合がありますのでご注意ください。

固定資産税が軽減される条件とは?

固定資産税はさきほどの計算式で計算されますが、住宅取得を促進するといった住宅政策に資する見地等から、税負担を大幅に軽減する特例措置が設けられています。
詳細は「【FPが解説】固定資産税が軽減されるための条件と、控除の手続きの仕方」を参照していただきたいと思いますが、ここでは主な制度の概要を、簡単にご説明します。

住宅用地の特例措置

この特例措置を適用した額(本則課税標準額)は以下のように算出されます。

住宅用地の区分

課税標準の特例の内容

小規模住宅用地
(住宅用地で住宅1戸当たりの面積が200㎡以下の部分)

課税標準を1/6に圧縮

一般住宅用地
(小規模住宅用地以外の住宅用地)

課税標準を1/3に圧縮

※この特例措置には、期間の定めはありません。

新築住宅の特例措置

平成30年3月31日までに新築された住宅が床面積要件を満たす場合には、新たに課税される年度から3年度分につき、固定資産税が2分の1に減額されます。
さらに、中高層耐火建築物の要件を満たす場合には対象期間が5年度分に延長されます。
その他、新築物件を対象にした認定長期優良住宅、中古物件を対象にした耐震改修、バリアフリー改修に伴う特例措置がありますので、詳しくはこちらの記事を併せてご覧ください。

土地付きの中古住宅を購入した場合を考えると、中古であるため住宅の税額を1/2に減額する特例は利用できませんが、土地の課税標準額を1/6に圧縮する住宅用地の特例は利用できることとなります。

人気の街で検証!物件による固定資産税額の違い

それではここから、様々なランキングで人気の街としてよく上位にあがる「世田谷区」の、3つのとある街を例に、固定資産税を実際に試算してみたいと思います。
(前提)土地…70㎡
家屋…木造2階建て、90㎡、戸建て、新築、固定資産税10万円

所在

路線価(㎡あたり)

固定資産税
(家屋の10万円含む)

世田谷区桜新町

487,000円

179,500円

世田谷区三軒茶屋

413,000円

167,400円

世田谷区駒沢

375,000円

161,200円

このように、同じ区内であっても大きく違いはあります。
家屋についてはどの程度の広さで、どのような資材・設備を使用するかでも税額は変わります。また土地についても、すぐ近くの土地であっても、土地の形状や道路の状況などによって価格(路線価)は様々ですので、興味をお持ちの場合は一度お調べになることをお勧めします。
都税事務所、都立中央図書館の他、主税局HP(http://www.tax.metro.tokyo.jp/map/)でも路線価の閲覧が可能となっていますのでご利用ください。
なお、地方税である固定資産税の基となる路線価は、国税である相続税や贈与税の基となる路線価とは異なりますので、ご注意ください。

戸建て・マンション、新築・中古で固定資産税を比較してみた

次に、同じく世田谷区で「戸建てやマンション、新築・中古」で固定資産税を比較してみましょう。どのくらいの違いがあるのでしょうか。
【前提】
・戸建ては木造(耐用年数35年)、マンションは鉄筋コンクリート造(耐用年数60年)
・中古物件は、築10年の時点で購入
【初年度の固定資産税】

購入状況

戸建て

マンション

新築を購入

224,000円

336,000円

中古を購入

246,600円

417,400円

【25年後の固定資産税】

購入状況

戸建て

マンション

新築を購入

188,700円

340,100円

中古を購入

148,400円

288,500円

上記は全て同じ場所の土地という前提なのですが、戸建て・マンション、また新築か中古かというだけでもかなりの差がある事がわかります。

新築物件の場合は戸建ての方が固定資産税は安い!

戸建てを購入する場合には、「土地と家屋をそれぞれ購入したのだ」、ということがなんとなく意識できると思います。一方、マンションの場合には、「建物部分を購入した」ということは明確に感じられますが、「土地部分を購入した」という意識を持つ方は少ないかも知れませんね。
しかし、マンションも土地(敷地権ないし敷地利用権)及び建物(専用部分)で構成されるため、マンションを購入した場合も、当然土地と建物を一括して購入したことになります。
上記の表をご覧いただくと分かるように、マンションより戸建ての方が固定資産税は少なくなります。
その理由は、戸建てとマンションを比較した場合に、購入価格に占める土地と建物の比率が大きく異なってくるからです。
マンションでは、敷地面積を戸数で割ったものが土地の所有区分となるため、土地よりも建物の価格の方が、購入金額に占める割合が高くなります。
一般的に物件価格を10とした場合、戸建ては土地7、建物3という比率であるのに対して、マンションの場合はその逆の土地3、建物7といった比率になります。
先ほどの特例措置を含め比較すると、建物に対する割合(1/2)より住宅1戸当たり200㎡以下の土地に対する割合(1/6)の方が大きくなっています。
このため、新築で比較すると、一般に購入金額に占める土地の割合が大きい戸建ての方が固定資産税が低く抑えられるのです。
また、建物の耐用年数は木造の戸建ての場合には15年~35年で設定されているのに対し、鉄筋コンクリート造のマンションの場合には60年で設定されているため、マンションの方が建物の価値が減りにくく、結果的に固定資産税の高い状態が続きます。先ほどの計算例でも25年後の固定資産税を比較していただくと一目瞭然です。
なお、中古住宅の初年度と25年後を比較すると、戸建て・マンションとも経年減点補正により税額が3,4割下がっている一方、新築では新築住宅の特例がなくなる影響が大きく、25年後の経年減点補正を加味しても戸建てでは16%減に止まり、マンションでは1.2%増となっています。
通常の新築の場合には4年目に住宅部分の税額が2倍になるため、この点もあらかじめ資金計画に織り込んでおく必要があります。

高層マンションを購入するなら、中古の高層階が狙い目

これまで高層マンションは、相続税の節税対策に有効だと言われてきました。
相続税等を計算する際に用いられる固定資産税評価額は、同マンション内で専有床面積が同じであれば階層に関係なく同額になる一方で、実際の販売価格は低層階よりも高層階の方が高いのが現状です。
この評価額と販売価格の乖離を利用し「高層階の税額が相対的に低くなること」に目を付けた富裕層向けの節税対策として広まっています。
近年ではこの節税対策が、行き過ぎた租税回避事例として問題視されるケースが増え、総務省は平成29年度の税制改正において固定資産税の計算にあたり階層別の補正率を定め、高層階ほど税額が高く、低層階ほど税額が低くなるよう計算方法を改めました。
従来のマンションの固定資産税は、1棟全体の税額等を算定したうえで、床面積の割合に応じて各戸の税額を算出していました。従って階層の上下に関係なく床面積が同じなら同じ税額となっていましたので、今回の改正により高層階で約5%の増税、低層階で約5%の減税となります。
改正前後による固定資産税額の違いを計算例で見ると以下のようになります。

(計算例)
・50階建ての高層マンションで、すべて居住用とする。
・各階の各住居の専有床面積は同一とする。
・改正前の固定資産税額は全戸15万円とする。

50階の住居の固定資産税額=15万円×105.9%=158,800円
1階の住居の固定資産税額=15万円×94.1%=141,100円

なおこの改正は、高さ60mを超える高層マンションのうち、平成30年度から新たに課税される高層マンション、つまり平成29年1月2日以降に完成する高層マンション(平成29年4月1日前に売買契約が締結されたものを除く)が対象となります。
それ以前に完成した中古マンションは今後購入した場合であっても、固定資産税評価額及び固定資産税は従来のままになるため、中古高層マンションの高層階は固定資産税が有利な物件として価値が上がるかもしれません。

まとめと今後の動向

高層マンションの改正は、マンション一棟全体の固定資産税を階層別に補正するという内容であり、固定資産税評価額自体を見直すものではないため、まだ相続税や贈与税に影響はないものの、今後の改正に注意したいところです。

また、前半で説明した住宅用地の特例措置については、平成27年度の税制改正で、空き家等対策の推進に関する特別措置の対象となった特定空家等に係る土地について、住宅用地に係る固定資産税の課税標準の特例措置から除外することとされました。
つまり適正な管理がされていない空き家に対しては固定資産税の大幅な増税が出来るようになったのです。
今までは空き家を解体すると土地の固定資産税が上がってしまうため、解体せずに放置していた所有者もいらっしゃるかと思われますが、今後は適正管理を行うか、解体するか、活用するかの選択を迫られることになりそうです。

固定資産税のおおまかな金額は、これまで説明してきた計算式と、詳細については自治体に問い合わせしていただくことで計算することが可能です。
マイホーム購入時にはローンの返済計画に加えて、毎年の固定資産税も考慮した資金計画を立てておきたいものですね。

ABOUTこの記事をかいた人

平成16年一橋大学商学部経営学科卒業後、平成22年に公認会計士登録。平成27年にはYAC税理士法人仙台事務所に入所し、平成27年、税理士への登録を行う。現在は『富樫研輔公認会計士事務所』を開設しており、同時に『YAC公認会計士共同事務所』の代表公認会計士として活躍中。