家を売却するときに必要な諸費用には何がある？

不動産取引の際、買主だけではなく売主も支払わなければならない諸費用がいくつかあります。以下は売主が支払う諸費用です。

（１）印紙代

印紙税として不動産売買契約書に貼付する印紙代が必要です。
印紙税額は契約金額によって決まります。

契約金額	本則（元の税額）	軽減された税額
不動産譲渡契約書	本則（元の税額）	軽減された税額
1万円未満	非課税
1万円超10万円以下	200円	200円
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1000万円以下	10,000円	5,000円
1000万円超5000万円以下	20,000円	10,000円
5000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円
5億円超10億円以下	200,000円	160,000円
10億円超50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円

なお、売主と買主がそれぞれ手にする不動産売買契約書の一方をコピーにした場合は、原本にだけ収入印紙を貼付しコピーには不要です。実際の不動産取引においては、売主の負担を軽減するために、この方法が使われる場合があります。ただし、その場合は「買主が印紙税を負担し原本を、売主がその写しを負担する」といった条文を売買契約書に記載し、印紙代の負担区分を明記しておく必要があります。

（２）登記費用

登記を担当する司法書士に支払う登記原因証書の作成費用です。別途必要なものとして、「登記名義人表示変更登記」（所有者の住所や氏名が登記上の記録から変更されている場合）、「担保の抹消登記費用」（抵当権や根抵当権が設定されている場合）があります。
一般的に、司法書士の報酬とあわせて、３万円から５万円程度が必要とされます。
また、売主が「権利証」、「登記識別情報」を紛失している場合は、司法書士による「本人確認情報」の作成が必要となり、上記費用とは別に３万円から１０万円ほどかかります。

（３）仲介手数料

媒介を依頼した宅建業者に支払う仲介料で、宅地建物取引業法で上限額が決められています。

売買価格	報酬額の科率
200万円以下の金額	5%
200万円超、400万円以下の金額	4%
400万円を超える金額	3%

■成約価格が400万円を超える場合の速算式

仲介手数料＝売買価格×３％＋６万円＋消費税（課税事業者の場合）

　例　売買価格4,000万円で課税事業者の場合の仲介手数料

　　　（4,000万円×3%＋6万円）×1.1＝138万6,000円

上記の計算式で算出された仲介手数料は、一方の依頼者から受領できる金額です。

売主、買主それぞれ仲介業者にその金額を支払います。もし売却依頼を受けた業者が自ら買主をつけた場合、双方から仲介手数料を受領することができます。

（４）金融機関事務手数料

ローンが残っている場合、一括弁済のための金融機関の事務手数料が必要です。

金融機関によりますが、およそ1万円から３万円程度です。

（５）測量費

「境界確定測量」を行う場合、土地家屋調査士に依頼するために必要です。

費用は面積、側点数、杭の有無、立ち合い人数などによって異なりますが、一般的な測量では、３０万円から５０万円ほどで、官民立ち合いの場合は５０万円から８０万円程度になります。

（６）既存住宅状況調査（インスペクション）

建築士などの専門知識のある「既存住宅状況調査技術者」による建物状況調査で、費用は５万円から１０万円程度になります。

→「既存住宅状況調査とは？」

（７）譲渡所得にかかる税金（所得税・住民税）

売却後には譲渡所得にかかる税金が課税されます。課税額は売却物件を所有していた期間に応じて決まります。

譲渡した年の1月1日時点での所有期間が５年以下のもの（短期譲渡所得）と５年超のもの（長期譲渡所得）により税率が異なり、その税率を譲渡所得額に乗じて計算します。

税額＝譲渡所得金額×税率
税率	短期譲渡所得：39％（所得税30%、住民税9%）長期譲渡所得：20%（所得税15%、住民税5%）
譲渡所得金額	譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
	取得費	取得価格＋諸費用＋改良費用等－減価償却費 ※取得費が不明である場合、譲渡価格×5%を「概算取得費」として計算する
	譲渡費用	譲渡資産を売却するために直接かかった費用
	特別控除	要件により800万円から5,000万円の特別控除が受けられる

税額の計算例　

30年前に購入した土地・建物の＜譲渡価格＞1億4,500万円、＜譲渡費用（仲介手数料など）＞500万円、＜所有期間＞15年、＜取得費＞1億円（建物は減価償却費相当額を控除した後）、譲渡所有の特別控除無

※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

　１）譲渡所得金額

　　　1億4,500万円－（1億円＋500万円）＝4,000万円

　２）税額の計算

　　　所得税：　4,000万円×15%＝600万円

　　　復興特別所得税：　600万円×2.1％＝12万6,000円

　　　住民税：　4,000万円×5%＝200万円

以上、算出された税金の合計は812万6,000円となります。

（参考：国税庁サイト）

まとめ

不動産を売却するときは、取引の際に必要となる費用を試算し、住宅ローンなどの残債務を弁済した後に手元にいくら残るかを確認しておくことは、その後の住み替えに備えて必要なことです。特に売却と同時に住み替えなければならない状況では、買主としての諸費用もすぐに必要になりますので、どの時期にどれだけ費用が必要か全体を把握しておくことが大切です。スケジュールや必要な費用などについては、まずは不動産の専門家に相談をして計画を進めましょう。

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投稿者プロフィール

石川充: 宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

1996年より大手不動産デベロッパー勤務。首都圏の新築マンション販売のプロジェクトマネージャーに従事。多くの物件の担当し、引き渡しまで一気通貫で経験。
その後ベンチャー系広告代理店にて不動産系クライアントのインターネット集客の支援を行う。
現在は広告代理業と併せ、老舗不動産会社として地域ニーズに合わせた事業を展開。