もしも購入した家が事故物件だったら・・・心理的瑕疵の告知について

今や『事故物件住みます芸人』として、あえて事故物件に住んでレポートするお笑い芸人が話題になるように、以前と比べて「事故物件」というワードがネットやテレビで良く聞かれるようになりました。かつて、全国の事故物件を検索できるサイトは一部のマニア向けという感じでしたが、今では一般層にまで知れ渡るサービスへと存在が広がり、「事故物件」はエンタテイメントの新たな一分野として確立されています。
ただ、自分が実際に家を購入したり借りたりする当事者となると話は別で、これをエンタテイメントで済ますことはできません。
通常、不動産の取引の際、宅建業者には心理的瑕疵の告知義務があるため、買主・借主に知らせないまま契約することはありません。しかし、中には不適切な対応で取引を成立させようとする悪い業者もいるかもしれませんので、自己防衛のためにも、心理的瑕疵について内容を理解しておきましょう。

１．心理的瑕疵の定義

「契約の判断に重要な影響をおよぼす事項」、つまり、「契約前にその事実を知っていたら契約していたか分からないほど重要な事項」ということ。そしてこれらは、売主から買主への告知義務、仲介業者から買主への説明義務が求められます。

心理的瑕疵として取り扱われるものには「事件事故系」と「嫌悪施設系」があります。

事件事故系【自殺、他殺、変死、死亡事故（転落死）、火災など】

嫌悪施設系【暴力団事務所、火葬場、墓地、下水処理場など】

なお、これらの問題は非常にデリケートであり、「心理的」という言葉のとおり、「瑕疵」と捉えるかどうかは個人差があります。宅建業者に求められる姿勢は、当事者をトラブルに巻き込まないように適切な対応をすることであり、告知義務や説明義務の有無だけで考えて判断することではありません。もし気になる場合は、買主・借主側から心理的瑕疵の有無について聞いてしまうのも一つの方法かもしれません。

２．告知義務の線引き

これまでは、賃貸借契約の場合、事故物件に一度誰かが住めば次の借主には心理的瑕疵の告知義務は無くなるという考え方があり、悪質な業者は、短期間だけ従業員を住まわせて強制的に入居歴を作り、告知義務を無くしてしまうという悪い話もありました。なお、売買契約の場合は、取引金額が大きくトラブルの際の被害額を考慮し、事件や事故に告知義務や説明義務の有無を判断する経過年数や入居歴の明確な線引きはありませんでした。

追記

国土交通省は、心理的瑕疵に関して告知するべきか否かを適切に判断するための基準として、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を2021年10月に策定しました。ガイドラインではおおむね３年間が経過すれば告知不要としています。

また、暴力団事務所のような嫌悪施設の場合は、対象物件から何キロメートル以内というような距離的な線引きがなく、通勤や通学時など生活する上で安全・安心を脅かす恐れがあると考えられれば、告知しなければならないと判断されます。

ちなみに、知らずに心理的瑕疵のある物件に問い合わせをした場合、必ずしも心理的瑕疵の内容について説明される訳ではありません。契約になるかどうか分からない段階で不用意に心理的瑕疵の内容を表に出すことは、売主・貸主の立場を考えれば適切ではないと考えられるからです。