もしも購入した家が事故物件だったら・・・心理的瑕疵の告知について

少し前に『事故物件住みます芸人』として、あえて事故物件に住んでネタにするお笑い芸人が話題になったように、以前と比べて「事故物件」というワードがネットやテレビで良く聞かれるようになりました。かつて、全国の事故物件を検索できるサイトは一部のマニア向けという感じでしたが、今では一般層にまで知れ渡るサービスへと存在が広がり、「事故物件」はエンタテイメントの新たな一分野として確立されています。
ただ、自分が実際に家を購入したり借りたりする当事者となると話は別で、これをエンタテイメントで済ますことはできません。
通常、不動産の取引の際、宅建業者には心理的瑕疵の告知義務があるため、買主・借主に知らせないまま契約することはありません。しかし、中には不適切な対応で取引を成立させようとする悪い業者もいるかもしれませんので、自己防衛のためにも、心理的瑕疵について内容を理解しておきましょう。

1.心理的瑕疵の定義

契約の判断に重要な影響をおよぼす事項」、つまり、「契約前にその事実を知っていたら契約していたか分からないほど重要な事項」ということ。そしてこれらは、売主から買主への告知義務、仲介業者から買主への説明義務が求められます。

心理的瑕疵として取り扱われるものには「事件事故系」と「嫌悪施設系」があります。

事件事故系【自殺、他殺、変死、死亡事故(転落死)、火災など】

嫌悪施設系【暴力団事務所、火葬場、墓地、下水処理場など】

なお、これらの問題は非常にデリケートであり、「心理的」という言葉のとおり、「瑕疵」と捉えるかどうかは個人差があります。宅建業者に求められる姿勢は、当事者をトラブルに巻き込まないように適切な対応をすることであり、告知義務や説明義務の有無だけで考えて判断することではありません。もし気になる場合は、買主・借主側から心理的瑕疵の有無について聞いてしまうのも一つの方法かもしれません。

2.告知義務の線引き

賃貸借契約の場合、事故物件に一度誰かが住めば次の借主には心理的瑕疵の告知義務は無くなるとも言われており、悪質な業者の場合、短期間だけ従業員を住まわせて強制的に入居歴を作ってしまうという話もあります。ただし売買契約の場合は、取引金額が大きくトラブルの際の被害額を考慮し、事件や事故に告知義務や説明義務の有無を判断する経過年数や入居歴の明確な線引きはありません。

また、暴力団事務所のような嫌悪施設が対象物件から何キロメートル以内というような距離的な線引きもなく、通勤や通学時など生活する上で安全・安心を脅かす恐れがあると考えられれば、告知しなければならないと判断されます。

なお、心理的瑕疵のある物件に問い合わせがある度に、相手に必ずしも説明するかというとそうではありません。契約になるかどうか分からない段階で不用意に心理的瑕疵の内容を表に出すことは、売主・貸主の立場を考えれば適切ではないと考えられます。したがって、このような内容は、実際に契約を進めて行こうという方にのみに伝えられることになります。

3.不動産取引における心理的瑕疵に関するガイドライン(案)

不動産取引の際、人の死が生じた場合の心理的瑕疵の告知の要否、告知の内容について、国土交通省がガイドラインを設定し一定の判断基準を示しています。これにより、告知すべき事案の説明がされなかったなどトラブルの未然防止に繋がることが期待できます。

ガイドラインの適用範囲

(1)対象とする心理的瑕疵

 ・契約の目的物における殺人、自殺、事故死などの人の死に関する事項について取り扱う

(2)対象とする不動産の範囲

 ・居住用不動産(住宅として用いられる不動産)
 ・取引対象の不動産内において発生した事案を対象とする
 ・当該建物が取り壊された後の土地の取引は対象外

告知を要する事案について

(1)殺人、自殺、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生した場合

(2)自然死が発生した場合

 通常の自然死のケースでは告知を要しないが、人が死亡後長期間にわたって放置され、室内に特殊清掃等が必要なほどの影響が及んだ場合は告知を要する。

告知について

(1)賃貸借契約の場合

①告知すべき内容

対象不動産において、過去に殺人、自殺、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生している場合には、これを認識している媒介業者は、事案の発生時期、場所および死因(不明である場合はその旨)について、借主に対して告知を要するものとする

②告知すべき期間

殺人、自殺、事故死については、事案の発生から少なくとも3年間は、借主に対して告知を要するものとする。
また、告知を要する自然死の場合も同様に期間は3年間。

(2)売買契約の場合

①告知すべき内容

対象不動産において、過去に殺人、自殺、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生している場合には、これを認識している宅地建物取引業者は、事案の発生時期、場所および死因(不明である場合はその旨)について、買主に対して告知を要するものとする

②告知すべき期間

殺人、自殺、事故死その他原因が明らかでない死亡については、経過した期間によらず、売主業者および媒介業者は、買主に対して告知を要するものとする。
また、告知を要する自然死の場合も同様に経過した期間によらず。

(3)告知に当たっての留意事項

上記(1)(2)が原則的な対応となるが、これにかかわらず、過去に生じた事案について買主・借主から特別に質問を受けた場合や、その他社会的影響の大きさから買主・借主において特別に把握しておくべきであると考えられる場合等には、調査を通じて判明した点について告知する必要がある。この場合において、売主・貸主や管理会社からの回答がないとか、不明との回答がなされた場合には、その旨を告知すれば足りるものとする。

告知に当たってはプライバシー配慮の観点から、氏名、年齢、住所、家族構成等について告知の必要はない。

告知に当たっては、後日のトラブル防止の観点から、書面等によることが望ましい。

注意

このガイドラインは、あくまでも現時点で妥当と考えられる一般的な基準であり、社会情勢や人々の意識の変化に応じて、適時に見直しを行います

[記事公開日]:2021/09/23[最新更新日]:2021/10/03