この家は高いの？安いの？不動産の相場を自分で調べる方法

　家探しをしていて気に入った物件が見つかったとしても、この値段は適正なのかと気になることがあると思います。また、不動産業者が安いと勧めてくれた物件が本当に安いのか確かめたくなる時もあるでしょう。そのような場合、不動産を売却する際の価格設定に用いられる算出方法を利用して、自分でおおよその不動産相場を調べることができます。ただし、実売価格は様々な要因が絡み値段が決められますので、自分で調べる場合はあくまでも参考として考えましょう。

　まず、不動産の相場を調べる場合、対象が戸建かマンションかでアプローチの仕方が変わります。それは、相場を決める元となる評価基準が、戸建の場合は＜土地価格＋築年数に応じた建物価格＞でマンションの場合は＜市場価格＞となるからです。

それでは、「土地価格」、「建物価格」、「市場価格」の算出方法を見ていきましょう。

１．土地の価格相場の算出

土地の価格は次の５つの情報のいずれかより、おおよその相場を知ることができます。

1. 公示地価（公示価格）
2. 基準地価（基準値標準価格）
3. 路線価（相続税評価額）
4. 路線価（固定資産税評価額）
5. 時価（実勢価格）

①公示地価、②基準地価から算出する方法

ポイント

③路線価（相続税路線価）から算出する方法

　例：相続税路線価が60万円／㎡の土地の場合

　　　60万円÷0.8＝75万円（1㎡当たり）

ポイント

④固定資産税評価額から算出する方法

所有する土地など、固定資産税や都市計画税の納税通知書や課税明細書が手元にある場合は、その中に記載されている固定資産税評価額を確認します。

（通常、土地の「価格」または「評価額」の欄に記載されています)

　例：固定資産税評価額が3,000万円の土地の場合

　　　3,000万円÷0.7≒4,285万円

ポイント

⑤時価（実勢価格）から算出する方法

実際の土地の取引事例を参考にする方法です。

【補足】事例は個人情報が分からないように保護されています。

ポイント

２．建物の価格相場の算出

戸建の建物価格は、「再調達価格」を元に算出します。

建物の構造別の1㎡当たりの基準単価は不動産会社や銀行などにより異なります。

なお、国税庁より毎年標準的な建築費（地域別）の発表があります。次の表は全国平均と東京のデータです。

参考：国税庁「地域別・構造別の工事費用表（1㎡当たり） 令和3年分」

※該当する地域の工事費用が全国平均を下回る場合は、全国平均の工事費用を用います

また、住宅は耐用年数が過ぎると建物の価値がゼロになるため、再調達価格から経年劣化した分を割り引いて計算する必要があります（減価償却）。

耐用年数とは建物の価値が法律上ゼロになる年数であり、建物の構造別に法定耐用年数として決まっています。その為、法定耐用年数は減価償却の計算に使われるもので、実際の建物の寿命を表すものではありません。

例：再調達価格3000万円の木造住宅で築16年の場合

　3000万円×｛（22年－16年）÷22年｝＝約818万円

※実際の建物価格は破損などの個別的要因を考慮するため計算結果と異なります。

３．マンションの価格相場の算出

マンションの価格相場を算出するためには、市場価格を調べ比較検討していきます。

簡単に自分でマンション価格を調べる方法としては、SUUMO（スーモ）やLIFULL HOMES（ライフルホームズ）のような、大手不動産検索ポータルサイトを利用して、探しているエリアにある、広さや間取り等が類似する物件を複数検索して価格を比較する方法があります。

この方法は、家電などを購入する際の価格相場を調べるのと似ていますが、同一品を調べられる家電とは違い、全く同じものがない不動産の場合は、比較検討するのにコツがいるかもしれません。

まとめ

不動産価格の相場感を養うことは、適正な価格で不動産の取引ができるひとつの武器になります。ただし、実際の不動産取引においては、様々な要因が積み重なって価格が決められますので、自分で調べる場合は、あくまでも参考として上手に利用してください。

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