【2026年最新】住宅取得資金贈与と住宅ローンは併用できる？控除の仕組みと注意点

住宅取得資金贈与と住宅ローン控除の併用では、控除額の計算方法に注意が必要です。本記事では、併用時の住宅ローン控除の仕組み、贈与額が控除に与える影響、確定申告の注意点を分かりやすく解説します。2026年入居の適用要件や必要書類、併用時の注意点も紹介しているので、住宅購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

住宅取得資金贈与と住宅ローンは併用できる？

住宅取得資金贈与の非課税制度と住宅ローン控除は併用可能です。住宅購入資金は親や祖父母からの贈与だけでは不足するケースが多く、住宅ローンとの併用は一般的な選択肢となっています。2つの制度を併用することで贈与税の負担を抑えつつ、住宅ローン控除によって所得税や住民税の軽減も期待できるでしょう。

ただし、併用時の適用要件や計算方法を正しく理解しておくことが重要です。とくに、贈与を受けた金額は住宅ローン控除額の計算に影響するため、事前にしっかりと確認しておきましょう。

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住宅取得資金贈与の非課税制度とは？

住宅取得資金贈与の非課税制度とは、住宅の新築・購入・増改築のために親や祖父母から資金援助を受けた場合、一定額まで贈与税の対象とならない特例制度です。通常は年間110万円を超える贈与に贈与税がかかりますが、この制度を利用すれば住宅取得目的の資金は通常の贈与と異なる扱いを受けられます。

非課税となる金額には上限があり、省エネ等住宅の場合は1,000万円まで、それ以外の一般住宅の場合は500万円までが非課税となります。本制度は2026年（令和8年）12月31日まで利用できるため、これから住宅購入をお考えの方はぜひ活用を検討してみましょう。

住宅ローン控除の仕組みと適用要件

住宅ローン控除と住宅取得資金贈与を併用する場合、それぞれの制度の仕組みを正しく理解しておくことが大切です。ここでは、住宅ローン控除の基本的な仕組みと適用要件について解説します。

住宅ローン控除の仕組み

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の0.7%を所得税から差し引ける制度です。住宅ローン控除の控除期間は、入居年や住宅の種類・性能によって異なります。たとえば令和8年（2026年）以降の見直しでは、一定の既存住宅について控除期間が13年となる措置が示されています。実際の適用条件は入居年別に変わるため、申告前に最新の要件を必ず確認しましょう。

令和8年（2026年）入居の場合、長期優良住宅・低炭素住宅（新築等）の借入限度額は4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は5,000万円）と整理されています。また、ZEH水準省エネ住宅（新築等）の借入限度額は3,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は4,500万円）と整理されています。なお、これらの数値は税制改正に伴う見直し内容であり、最終的な適用は法令の成立や制度の確定内容に基づきます。申告前に必ず最新情報を確認してください。

住宅ローン控除の適用要件

住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。要件を満たさない場合は控除が受けられないので、事前にしっかりと確認しておきましょう。

なお、夫婦で住宅を購入する際には、持分割合と返済割合に注意が必要です。詳しくは以下の記事をご覧ください。

住宅取得資金贈与と併用した場合の住宅ローン控除の計算方法

住宅取得資金贈与の非課税制度と住宅ローン控除は併用できますが、控除額の計算方法が通常と異なる点に注意が必要です。

住宅ローン控除の対象となる金額は、以下のいずれか少ない方で決まります。

　（※）住宅の取得等の対価の額には、補助金等の取扱いなどが関係する場合があります

住宅取得等資金の贈与について、贈与特例（非課税等）の適用を受けた場合、住宅ローン控除の計算上、その適用を受けた住宅取得等資金の額を住宅の取得等の対価の額等から控除します。そのため、控除額は住宅ローン残高だけで決まるわけではない点に注意しましょう。

具体的な計算方法を、ステップごとに解説します。

ステップ①：住宅取得価額から贈与額を差し引く

贈与特例（非課税等）の適用を受けた金額は、住宅取得価額から控除して計算します。これにより、控除対象となる上限額が調整されます。

ステップ②：年末時点の住宅ローン残高と比較する

次に、「差し引き後の取得価額」と「住宅ローン年末残高」を比較します。2つのうち、金額が少ない方が控除計算の基準です。

ステップ③：控除対象額に0.7％を掛けて控除額を算出する

基準となる金額に0.7%を掛けた金額が控除額となりますが、入居年・住宅区分・借入限度額などの上限条件によって実際の控除額は変動します。申告前に、自分の入居年・住宅区分に適用される最新の要件を確認しましょう。

　※控除額の上限や適用区分により変動し得ます

 

住宅取得資金贈与と住宅ローン控除を併用する時の注意点

住宅取得資金贈与と住宅ローン控除を併用する場合、いくつかの注意すべきポイントがあります。とくに確定申告では計算ミスや書類の不備が起こりやすいため、事前にしっかりと確認しておきましょう。

併用時は確定申告で計算ミスが起こりやすい

住宅取得資金贈与と住宅ローン控除を併用すると、贈与額を考慮した計算が必要になり、申告内容を間違いやすくなります。申告内容に誤りがあると税務署から指摘を受けて修正申告が必要になるケースがあるので注意が必要です。

住宅ローン控除は複数年にわたって適用されるため、初年度の申告ミスが後年分の税額にも影響することがあります。とくに、贈与額を住宅取得価額から差し引く計算は見落としがちなポイントなので、慎重に確認しましょう。

必要書類が多く、準備不足で申告ミスが起こりやすい

住宅ローン控除と住宅取得資金贈与を併用する場合、確定申告で提出する書類の種類が多くなります。贈与を受けたことを証明する書類（贈与契約書・非課税申告書など）が不足すると、控除や特例が正しく適用されないことがあるので注意が必要です。

書類の不備や提出漏れは申告内容の修正や再提出につながりやすいため、申告前に必ず事前確認を行いましょう。書類の準備には時間がかかることもあるので、余裕を持って準備を始めることをおすすめします。

　＜併用時に確認しておきたい主な書類＞

古い制度情報のまま申告するとミスにつながる

住宅ローン控除や住宅取得資金贈与の非課税制度は、税制改正により内容が毎年のように見直されています。過去の記事や古いシミュレーションを参考にすると、現在の制度と合わない申告になる可能性があるので注意が必要です。

控除期間・控除率・借入限度額・床面積要件などは、入居年や住宅の種類によって異なります。必ず国税庁や国土交通省の最新情報を確認し、自分の入居年に適用される制度内容を把握してから申告するようにしましょう。

住宅取得資金贈与と住宅ローン控除の併用に関するよくある質問

住宅取得資金贈与と住宅ローン控除を正しく理解して賢く活用しよう

住宅取得資金贈与の非課税制度と住宅ローン控除は併用できますが、贈与額は控除計算に影響するため注意が必要です。とくに、税務手続きでは計算ミスや書類の不備が起こりやすいため、事前に制度内容をしっかり理解しておきましょう。制度は税制改正により変更されることがあるため、入居年に適用される最新情報を国税庁などで必ず確認してください。

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